W obliczu przemian rynkowych i zmian w sposobie pracy spowodowanych przez pandemię rola biur w ekosystemie pracy przeszła znaczącą ewolucję. Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający w Ghelamco Poland, w wywiadzie dla „Property Insidera” dzieli się planami firmy, a także swoimi spostrzeżeniami na temat aktualnego stanu rynku biurowego, wpływu wydarzeń geopolitycznych na strategię firmy i przyszłości biur jako nieodłącznego elementu życia korporacyjnego.
Jak wygląda obecna sytuacja na rynku biurowym i inwestycyjnym z perspektywy dewelopera?
Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający w Ghelamco Poland: Pandemia COVID-19 rzuciła wyzwanie konwencjonalnym modelom pracy, ale jednocześnie pokazała, że przestrzeń biurowa nadal odgrywa kluczową rolę w strukturze organizacyjnej dużych firm. Przeobrażenie rynku biurowego jest oczywiste – w biurowcach mniejszy nacisk kładziony jest na przestrzenie do typowej pracy przy biurku na rzecz części wspólnych i powierzchni do pracy kreatywnej. Rynek jest w trakcie transformacji i jesteśmy świadkami jego ewolucji. Na przykład kwestie związane z ESG, które do tej pory były głównie przedmiotem dyskusji, teraz zaczynają być aktywnie implementowane. Ghelamco, będąc innowacyjnym deweloperem, wprowadza rozwiązania odpowiadające obecnym i przyszłym wymogom ESG.
Mimo tych przemian biuro nadal pełni swoją fundamentalną rolę; trudno sobie wyobrazić, aby duże organizacje mogły bez niego funkcjonować. Dlatego nadal pokładamy wiarę w tym rynku, uznając go za dojrzały i coraz bardziej wymagający.
Jak ostatnie lata wpłynęły na strategię Ghelamco?
Analizujemy nie tylko rynek biurowy, ale również szerokie spektrum czynników wpływających na otoczenie biznesowe, od geopolityki, przez inflację i stopy procentowe, aż po bardziej specyficzne aspekty dotyczące biur, które uważam za przejściowe. Taka wielowymiarowość prowadzi do dominacji postawy wyczekiwania, zarówno wśród najemców, jak i inwestorów, rodząc pytanie o moment stabilizacji sytuacji. Odeszliśmy od przewidywalności cykli koniunkturalnych, a przyszłość pozostaje niepewna. Dla branży nieruchomości jest to jednak kluczowe, ponieważ realizacja projektów, zwłaszcza dużych, o takiej skali jak Warsaw Spire, The Warsaw Hub, Warsaw Unit czy obecnie The Bridge, wymaga lat, a nawet dekady.
Również zmiany w zarządzie, mające szczególne znaczenie w rodzinnej firmie, jaką jest Ghelamco, wymusiły redefinicję naszej strategii, nie tylko ze względu na czynniki zewnętrzne, ale też wewnętrzne przemiany. W odpowiedzi na wysokie koszty finansowania i nowe wyzwania przeprowadziliśmy reorganizację portfela gruntów, decydując się na sprzedaż działek w centrum Łodzi i na warszawskim Służewcu, a także projektu w Katowicach, co odzwierciedla naszą strategię wycofywania się z projektów biurowych w regionach.
Sytuacja w Łodzi, gdzie mieliśmy ambitne plany na projekt wielofunkcyjny, okazała się złożona: spadek popytu na biura i zmiana planu miejscowego na rzecz mieszkalnictwa skłoniły nas do odsprzedaży terenu firmie Archicom. W segmencie mieszkaniowym i leisure skupimy się na mniejszych projektach premium, jak np. Nova Marina w centrum Gdyni, szukając jednocześnie działek pod podobne inwestycje w innych miastach.
Jeśli chodzi o rynek biurowy, posiadamy solidny bank ziemi w Warszawie i planujemy kilka sporych projektów – m.in. wieżowiec przy placu Europejskim (o roboczej nazwie Chopin Tower), przy placu Zawiszy, placu Grzybowskim, drugi etap kompleksu Vibe oraz budynek biurowo-usługowy w miejscu CH Land. W obecnym środowisku wysokich stóp procentowych nie planujemy na razie rozszerzania naszego portfela biurowego. Aktualne warunki zmieniły rynek, czyniąc go bardziej selektywnym i eliminującym mniej doświadczonych graczy, co w dłuższej perspektywie jest korzystne, ponieważ promuje profesjonalizm i jakość.
Jak Ghelamco zapatruje się na inwestycje w miastach regionalnych?
Nasze podejście do inwestycji regionalnych jest kształtowane przez specyfikę naszego modelu biznesowego – jesteśmy deweloperem skoncentrowanym na budowaniu i sprzedaży projektów, a nie na długoterminowym utrzymywaniu ich w portfelu. Taka strategia sprawia, że preferujemy lokalizacje oferujące szybszy zwrot z inwestycji, co w praktyce oznacza skupienie się na takich, w których rentowność projektów jest wyższa. Nasze doświadczenia z inwestycjami w miastach regionalnych, rozpoczętymi jeszcze przed pandemią, pokazały, że charakteryzują się one zdecydowanie niższą płynnością. Stąd nasza decyzja o koncentracji na Warszawie i innych europejskich stolicach, takich jak Londyn, które charakteryzują się najwyższymi stopami zwrotu.
W zakresie inwestycji biurowych w Polsce postanowiliśmy ograniczyć naszą aktywność do Warszawy, rezygnując z projektów w innych regionach. Jednocześnie interesują nas butikowe projekty mieszkaniowe z segmentu premium, które planujemy szybko realizować.
Nasza firma łączy funkcje dewelopera z generalnym wykonawstwem, co czyni nas przedsiębiorstwem predysponowanym do ciągłej realizacji projektów budowlanych. Dzięki doskonałemu zespołowi doświadczonych inżynierów dysponujemy znaczącą przewagą konkurencyjną, jednak wymaga to od nas nieustannego angażowania pracowników w nowe przedsięwzięcia, aby nie stracić tak cennego zasobu. Dlatego w przerwach między dużymi projektami biurowymi angażujemy się w mniejsze inwestycje komercyjne i mieszkaniowe, koncentrując się na ich realizacji w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach, takich jak na przykład Gdynia.
Z czym pojechaliście w tym roku do Cannes?
Na tegoroczne targi MIPIM w Cannes zabraliśmy projekty Unit i Vibe. Naszym celem było nawiązanie kontaktów oraz zrozumienie oczekiwań potencjalnych inwestorów, szczególnie tych, którzy dotychczas nie wykazywali dużej aktywności. Odbyliśmy również spotkania z przedstawicielami miast, aby wymienić się pomysłami na przekształcenie przestrzeni miejskich. Chcieliśmy też poznać aktualne nastroje panujące w Europie Zachodniej, w której, jak się okazało, pojawia się coraz więcej optymizmu.
Kiedy pojawią się chętni na polskie biurowce?
Kupujący zaczną się pojawiać w momencie, gdy stopy procentowe zaczną spadać. Początkowo spodziewałem się, że może to nastąpić pod koniec tego roku, jednak obecnie moje oczekiwania są mniej optymistyczne. Dlatego udaliśmy się na MIPIM, aby prowadzić rozmowy z potencjalnymi inwestorami.
Kluczową kwestią na rynku inwestycyjnym jest osiągnięcie nawet minimalnej różnicy pomiędzy oczekiwanym zwrotem z inwestycji (yieldem) a kosztem kapitału. Fundusze inwestycyjne również pozyskują finansowanie z banków, więc ważne jest, aby utrzymać marżę rentowności powyżej kosztów finansowania. Spadek stóp procentowych jest zatem niezwykle istotny, ponieważ rynek oczekuje, że to właśnie on stworzy lepsze warunki do pojawienia się kupujących.
A może czekają też na niższe ceny?
Oczekiwania dotyczące spadków cen są również obecne, co obserwujemy przykładowo w Niemczech. Jednak jak zauważyli ostatnio analitycy Goldman Sachs, spodziewana w 2024 r. korekta cen nieruchomości w Europie będzie raczej symboliczna i jesteśmy blisko tej granicy, po której nastąpi odbicie. Zdaniem tej samej firmy ten moment w USA już nastąpił, dlatego Goldman Sachs ogłosił, że wznowi tam już w tym roku aktywne inwestowanie. Postępujący powrót pracowników do biur, a w ślad za nimi – powrót najemców, uspokoi presję na potencjalne spadki i może stworzyć bardziej stabilne warunki do inwestowania w nieruchomości komercyjne. To dla rynku pozytywny sygnał.
Jak w obecnych warunkach rynkowych postępuje komercjalizacja Waszych inwestycji?
Komercjalizacja Vibe przebiega bardzo pomyślnie; jest to biurowiec wyróżniający się na tle innych swoją kameralnością i stylistyką, nawiązującą do industrialnej przeszłości Woli. Projekt jest już niemal w pełni wynajęty, a zainteresowanie ze strony trzech funduszy inwestycyjnych potwierdza jego atrakcyjność. Pierwszy etap Vibe ma zostać zakończony jeszcze w tej połowie roku, a równocześnie staramy się o pozwolenie na rozpoczęcie budowy drugiego etapu. Mimo potencjalnych opóźnień związanych z wyborami samorządowymi mamy nadzieję rozpocząć prace budowlane na przełomie 2024 i 2025 r.
W przypadku tak dużej inwestycji jak The Bridge, aby przyciągnąć najemców, konieczne jest pokazanie budynku w pełnej krasie, czyli po montażu elewacji, który już postępuje. Obecnie skupiamy się na komercjalizacji oraz zakończeniu budowy tego projektu, który planujemy oddać do użytku w I połowie 2025 r.
W sektorze mieszkaniowym w tym roku zakończymy bieżące projekty, w tym drugą fazę osiedla Bliskie Piaseczno oraz Groen Konstancin. Ponadto rozpoczęliśmy renowację kamienicy przy ul. Grzybowskiej 73, zaprojektowanej przez Szymona Syrkusa, będącej zabytkową perłą przedwojennego modernizmu, w której znajdą się apartamenty. Nie planujemy jednak masowej budowy mieszkań, chcemy się skupić na butikowych projektach z rynku premium.
Jak mają się losy inwestycji przy pl. Grzybowskim?
Na początku tego roku miasto uchwaliło plan miejscowy dla rejonu pl. Grzybowskiego. Teraz jesteśmy na etapie przygotowywania dokumentacji pod pozwolenie na budowę.
Dość dużym echem rozniosła się wiadomość o zaangażowaniu Ghelamco w budowę biurowca na miejscu CH Land. Na jakim etapie jest obecnie ta inwestycja?
W przypadku Landu oczekujemy na uchwalenie planu miejscowego, ponieważ miasto nie jest zainteresowane procedowaniem decyzji o warunkach zabudowy. Mamy nadzieję, że plan ten zostanie przyjęty jeszcze w tym roku. Land to atrakcyjny projekt, zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra, idealny dla przedsiębiorstw pragnących opuścić Służewiec, lecz niedysponujących środkami na lokowanie się w okolicy ronda Daszyńskiego. Już dwie firmy wyraziły zainteresowanie tym przedsięwzięciem. Na razie jednak Land wciąż przyjmuje gości i nawet poszerzył ostatnio ofertę o nowych najemców.
Od kilku lat Ghelamco przygotowuje się do inwestycji w Gdyni. Kiedy możemy oczekiwać jej rozpoczęcia?
W Gdyni jesteśmy na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę Novej Mariny. Start prac budowlanych planowany jest na okres po sezonie żeglarskim, jesienią, jednak faktyczne działania konstrukcyjne rozpoczną się prawdopodobnie po Nowym Roku. Jestem przekonany do sukcesu komercyjnego tej inwestycji – to będzie absolutny rarytas na rynku nieruchomości premium, z niepowtarzalną lokalizacją łączącą dwa tak różne żywioły – piękno morza i energię dużego miasta, opakowane w elegancką architekturę ściśle nawiązującą do najlepszych tradycji przedwojennego gdyńskiego modernizmu.
W naszym portfolio znajduje się także inna inwestycja premium z wodą w tle – miastotwórczy projekt Port Żerań w Warszawie, który zakłada budowę osiedla wraz z inwestycjami towarzyszącymi, jak szkoła, i infrastrukturą drogową. W tym przypadku trwają jeszcze procedury administracyjne.
Wygląda na to, że pomimo sporej niepewności na rynkach Ghelamco nie planuje siedzieć z założonymi rękami. Jakie są wasze prognozy na przyszłość?
Prognozowanie sytuacji na rynku biurowym i inwestycyjnym w najbliższych latach jest obecnie wyjątkowo trudne ze względu na szybkość zmian, które nie są już powiązane z tradycyjnymi cyklami gospodarczymi. Wydarzenia ostatnich lat, takie jak pandemia COVID-19, a następnie wybuch wojny w bezpośrednim sąsiedztwie Polski, wprowadziły znaczny poziom niepewności i pokazały, że przyszłość jest nieprzewidywalna.
W takich warunkach firmy działają raczej reaktywnie niż proaktywnie, dostosowując się do bieżącej sytuacji, ponieważ długoterminowe planowanie staje się wyzwaniem. Wiele organizacji obecnie redefiniuje swoje potrzeby biurowe, nie będąc w stanie zobowiązać się do decyzji w długim okresie, mimo świadomości, że przestrzeń biurowa będzie im nadal potrzebna. Ta ciągła adaptacja i redefinicja wpływa na rynek, czyniąc go dynamicznym i niepewnym, co może mieć długotrwałe skutki dla sektora biurowego i inwestycyjnego.
