Rynek magazynowo-przemysłowy w regionie Trójmiasta w ostatnich pięciu latach bardzo intensywnie się rozwijał, o czym świadczy wzrost zasobów z 450 tys. mkw. na początku 2018 r. do prawie 1,4 mln mkw. na koniec 2022 r.
Pokazuje to, że zainteresowanie zarówno najemców, jak i deweloperów tym rynkiem nie słabnie. Dodatkowo wskaźnik pustostanów na poziomie 0,9 proc., czyli 13 tys. mkw. dostępnych od zaraz w istniejących magazynach, powoduje, że firmy potrzebujące dużych modułów muszą szukać powierzchni w projektach będących w budowie bądź planowanych.
Deweloperzy w odpowiedzi na wysoki popyt starają się zwiększać liczbę nowo realizowanych inwestycji, które szybko znajdują najemców. Obecnie w budowie są cztery obiekty magazynowe oferujące 65 tys. mkw. powierzchni, z czego już tylko 20 tys. mkw. pozostało do wynajęcia.
Grunty zabezpieczane
Główny problem, który napotykają deweloperzy na Pomorzu, to brak odpowiednich gruntów inwestycyjnych. Sytuacja powinna się jednak poprawić wraz z dalszym rozwojem infrastruktury drogowej. Przewidujemy, że nowe magazyny będą powstawały przede wszystkim wzdłuż rozbudowywanych szlaków transportowych, m.in. dróg szybkiego ruchu S6 i S7, które połączą Trójmiasto ze Szczecinem, Świnoujściem i z Warszawą. Te inwestycje drogowe zostały zrealizowane już w 75 proc. i zostaną oddane do użytku do roku 2025. Dalej na południe grunty pod nowe inwestycje magazynowe rozciągają się wzdłuż autostrady A1 aż po Grudziądz.
W okolicach aglomeracji trójmiejskiej tereny zabezpiecza obecnie wielu deweloperów, m.in. Panattoni, 7R, MDC2, P3, Hines czy CTP. Ceny gruntów oscylują między 250 zł a 600 zł netto za 1 mkw. w zależności od lokalizacji i stopnia przygotowania terenu do zabudowy. W skali krajowej cena ta jest dość wysoka, niemniej wynika z małej dostępności działek.
W samym Trójmieście dostępność gruntów inwestycyjnych jest bardzo ograniczona, ponieważ tereny wokół portów są praktycznie niedostępne dla inwestorów ze względu na to, że podlegają ustawie o portach morskich. Coraz trudniejsze staje się więc znalezienie wolnych działek w Gdańsku czy Gdyni, szczególnie pod wielkopowierzchniowe inwestycje magazynowe. Dodatkowym wyzwaniem w ramach aglomeracji trójmiejskiej jest budowa magazynów miejskich, czyli obiektów SBU, ponieważ działki na terenie miasta podlegają różnym ograniczeniom, np. niektóre są objęte ochroną konserwatorską ze względu na znaczenie historyczne.
Brownfield w cenie
W związku z tym wzrasta zainteresowanie terenami poprzemysłowymi, które idealnie nadają się pod budowę obiektów magazynowych, ale często wymagają odpowiedniego przygotowania do realizacji inwestycji. W Trójmieście takimi lokalizacjami są np. dawne tereny stoczni Nauta w Gdyni, a w Gdańsku dawne tereny przystoczniowe. Warto podkreślić, że samorządy chętniej wyrażają zgodę na przeznaczanie tego typu terenów pod inwestycje magazynowe, ponieważ koszty rewitalizacji gruntów zwykle przekraczają możliwości lokalnych władz – nawet we współpracy z inwestorami prywatnymi. Ponadto, w przypadku gdy wcześniej na danej działce była prowadzona działalność przemysłowa, uzyskanie pozwolenia na budowę jest zwykle dużo łatwiejsze, a dodatkowym atutem jest istniejące uzbrojenie terenu.
Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska
