Wielu właścicieli starszych biurowców i centrów handlowych szuka sposobu, by tchnąć w nie nowe życie. Zmiana funkcji na mieszkalną wydaje się naturalnym kierunkiem – popyt na mieszkania nie słabnie, a rynek biur i nieruchomości handlowych się zmienia. Problem w tym, że w Polsce taka transformacja to nadal długi i złożony proces, pełen planistycznych i prawnych pułapek.
Rosnące koszty utrzymania, presja na dekarbonizację oraz deficyt mieszkań sprzyjają dyskusji o konwersji na cele mieszkaniowe, zwłaszcza tam, gdzie pustostany biurowe sięgają 15–20 proc. W praktyce repurposing jest jednak skomplikowany prawnie, technicznie i planistycznie.
Pierwszym wyzwaniem jest zgodność planistyczna. Większość biurowców i obiektów handlowych powstała na terenach o funkcji usługowej, a konwersja wymaga dopuszczenia zabudowy mieszkaniowej w miejscowym planie. Zmiana planu trwa długo i nie zawsze kończy się sukcesem. Tam, gdzie planu brak, pozostaje decyzja o warunkach zabudowy – uzależniona od ładu przestrzennego. W efekcie inwestor, zamiast modernizować budynek, bywa zmuszony rozważyć jego rozbiórkę.
Drugi problem to formalności budowlane. Zgodnie z prawem budowlanym zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia, a przy ingerencji w konstrukcję lub instalacje – pozwolenia na budowę. Adaptacja na mieszkania zwykle wymaga zapewnienia odpowiedniego doświetlenia, wentylacji, akustyki i bezpieczeństwa pożarowego, często także przebudowy trzonów komunikacyjnych i pionów instalacyjnych, co podnosi koszty.
Szacuje się, że w Warszawie tylko 10–15 proc. biurowców nadaje się do konwersji bez głębokiej ingerencji konstrukcyjnej. Wiele starszych obiektów stoi na gruntach w użytkowaniu wieczystym o przeznaczeniu komercyjnym. Zmiana funkcji wymaga zgody właściciela gruntu (zwykle miasta) i aktualizacji opłaty rocznej. Niepewność prawna przekłada się na ostrożność banków i funduszy; etap finansowania bywa najtrudniejszy.
Aleksander Grabecki, adwokat, counsel w praktyce Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS
Komentarz ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”
