Rynek inwestycyjny w Europie nie może przestać się kurczyć, a do przełamania trendu niezbędne jest pogłębienie już i tak silnej korekty cenowej, które napędzać będzie wyprzedaż zagrożonych aktywów (distressed assets) – wynika z najnowszego raportu Europe Capital Trends przygotowanego przez MSCI Real Assets.
Najnowsze dane dotyczące aktywności inwestycyjnej w Europie potwierdziły słabnącą płynność aktywów nieruchomościowych. MSCI Real Assets obliczył, że łączna wartość transakcji w trzecim kwartale br. spadła o 57 proc. r./r. do 32,8 mld euro i jest to siódmy z rzędu spadek w ujęciu kwartalnym oraz najniższy poziom od 2010 r. Wartość transakcji sfinalizowanych w pierwszych dziewięciu miesiącach br. wyniosła 119 mld euro i stanowi to mniej niż połowę tego, co odnotowano w analogicznym okresie 2022 r., a umowy będące w fazie negocjacji z początkiem października br. osiągnęły najniższy poziom od 2011 r. To istotne – ponieważ miesiąc ten historycznie stanowił dotąd ważny prognostyk dla wyniku całego czwartego kwartału, który z kolei często bywał najsilniejszy.
Drastyczny wzrost stóp procentowych spowodował, że ceny nieruchomości stały się nierynkowe, a niska płynność oraz zmienność obserwowana na rynku obligacji utrudniły rzetelną wycenę rynkową aktywów nieruchomościowych, tworząc lukę w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi i kupującymi, co przełożyło się na spadek aktywności inwestycyjnej w sektorze.
Luka oczekiwań cenowych
Z uwagi na trudne otoczenie rynkowe najbardziej dotknęło to projektów biurowych. I tak największe rozbieżności obserwuje się dziś kolejno: w kluczowych niemieckich miastach (–36 proc.), w centrum Londynu (–22 proc.) i Paryżu (–22 proc.). Liczby te pokazują, o ile sprzedający powinni opuścić ceny (biorąc pod uwagę dotychczasową korektę), by spotkać się z oczekiwaniami kupujących. To poziomy sporo niższe niż w trudnych latach 2009–2010, a więc po ostatnim kryzysie.
Nie jest to jeszcze zjawisko powszechne, ale rosnące koszty finansowania zewnętrznego oraz rewaluacja wartości rynkowej nieruchomości już zmuszają niektórych właścicieli do szukania wyjścia z aktywów. Austriacka Signa Group ze sprzedaży portfela nieruchomości handlowych pozyskała w trzecim kwartale br. 1,8 mld euro, a giełdowa Vanovia planuje zmniejszyć zadłużenie poprzez sprzedaż swoich nieruchomości mieszkaniowych. Dotyczy to również sprzedaży 30-proc. udziału w portfelu Südewo obejmującym 21 tys. lokali. Kupującym był Apollo, który za pakiet zapłacił 990 mln euro.
Jeszcze poczekamy
Ale na wysyp transakcji z udziałem zagrożonych aktywów przyjdzie jeszcze poczekać – twierdzi MSCI RA – historycznie przychodzi on dopiero kilka lat po szczycie kryzysu. Tak było w przypadku globalnego kryzysu finansowego, który pogłębiał się od połowy 2007 r., a największy wzrost transakcji typu distressed nastąpił dopiero po 2012 r.
Teraz oczy inwestorów skierowane są na rynek niemiecki, gdzie może zacząć się rysować linia trendu, bo liczba problematycznych projektów w Niemczech osiągnęła ostatnio najwyższy poziom od lat.
– Wyprzedaż aktywów typu distressed jest tym, co często pozwala przerwać stagnację na rynku kapitałowym przez konieczność wyznaczenia nowych cen rynkowych. Ale obecnie nie znajdujemy się jeszcze w fazie rynkowej, w której staje się to zjawiskiem powszechnym – uważa Tom Leahy, szef działu badań nieruchomości w regionie EMEA w MSCI. – Niemcy znajdują się w centrum uwagi, ale dalszy rozwój wydarzeń determinować będą decyzje kredytodawców – przewiduje.
Donata Karpik
fot. Pexels/Vishal Shah
