Rynek biurowy w krajach Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) w dalszym ciągu przeżywa okres dużego spowolnienia. W I kwartale br. łączna podaż w stolicach CEE osiągnęła 28,5 mln mkw., przy czym nowe ukończenia wyniosły tylko 172 tys. mkw., co oznacza spadek o 32 proc. w porównaniu z tym samym okresem w poprzednim roku – podają analitycy CBRE. Szacują, że nowa podaż biur w regionie spadnie do 700 tys. mkw. w 2024 r., a rok później do około 605 tys. mkw., z potencjalnym dalszym spadkiem poniżej połowy miliona w 2026 r.
Według CBRE łączna wielkość obecnie budowanych obiektów wynosi w całym regionie 1,6 mln mkw., jednak rzeczywista dostępność w planowanych projektach to tylko 1,1 mln mkw. Mimo że ogólny wskaźnik pustostanów wzrósł nieznacznie zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku, osiągając średnio 11 proc., zauważalne są różnice w poszczególnych miastach. Na przykład w Bukareszcie i Warszawie wskaźnik ten nieco spadł, pozostał stabilny w Pradze (najniższy w regionie CEE), a wzrósł w Bratysławie i Budapeszcie. Mniejsze rynki – z wyjątkiem Lublany i Zagrzebia – odnotowały wzrost wskaźnika pustostanów.
Warszawa dogania Pragę czynszami
Według wyliczeń CBRE Warszawa i Praga przewodzą wzrostowi cen najmu w segmencie premium, które pozostają stabilne kwartał do kwartału i zwiększyły się o 2–6 proc. w skali roku. Warszawa przy tym dogania Pragę pod względem poziomu czynszów w najlepszych lokalizacjach i eksperci spodziewają się, że te dwa miasta będą napędzać wzrost czynszów biurowych w najlepszych lokalizacjach w Europie Środkowo-Wschodniej. A to ze względu na ograniczony przyszły potencjał. Czynsze za najlepsze powierzchnie wzrosły również w Bratysławie (o 11 proc. w ciągu roku). Analitycy oczekują, że segmentacja poziomów czynszów ofertowych dotrze również do mniejszych rynków.
Mniejszy popyt i wycofywanie biurowców
Według CBRE w I kwartale 2024 r. popyt na biura osłabł do 352 tys. mkw. (spadek z 408 tys. mkw.), z największymi spadkami w Warszawie i krajach bałtyckich, podczas gdy w Budapeszcie i Europie Południowo-Wschodniej popyt netto poprawił się w porównaniu z I kwartałem ub.r. Absorpcja netto w ujęciu rocznym jest nadal najwyższa na dojrzewających rynkach krajów bałtyckich i Europy Południowo-Wschodniej, podczas gdy na rynkach głównych odnotowano umiarkowane poziomy od 24 tys. (w Warszawie) do 77 tys. (w Bukareszcie). Roczna absorpcja netto wyniosła zero jedynie w Budapeszcie. Kwartalna absorpcja netto była z kolei ujemna w regionie CEE-5. Na zmiany poziomów absorpcji wpływ miały rewizje zasobów biurowych na koniec roku i zmiany sposobu użytkowania nieruchomości. Widoczne było to zwłaszcza w Warszawie, gdzie zasoby powierzchni biurowej pozostały na praktycznie niezmienionym poziomie od dwóch lat pomimo oddań nowych biurowców. To wynik wycofania z rynku przestarzałych budynków. Według ekspertów CBRE w nadchodzących latach trend ten może być wyraźniejszy również na innych głównych rynkach regionu.
fot. Pexels/dmitriy-steinke
