Choć większości inwestorów może się to wydawać nieco zaskakujące i przedwczesne, ponieważ wielu z nich nadal zmaga się ze spadkami wycen i z wyzwaniami związanymi z refinansowaniem, spodziewamy się, że prawie wszystkie najlepsze europejskie rynki nieruchomości będą oferować atrakcyjne możliwości szerokiego cyklicznego ożywienia od 2024 r. – podaje AEW w najnowszej prognozie.
Analitycy firmy opublikowali europejską roczną prognozę na 2024 r., w której analizują wpływ gwałtownych i znaczących ruchów cen w dół w latach 2022–2023 oraz perspektywę ożywienia w 2024 r. Prognoza AEW opiera się na makroekonomicznym scenariuszu bazowym, który zakłada spadek inflacji i uniknięcie recesji. Jednak nowa odsłona konfliktu na Bliskim Wschodzie zwiększyła niepewność geopolityczną i potrzebę rozważenia możliwego scenariusza negatywnego, który zakłada, że wyższa inflacja powróci, powodując przedłużające się spowolnienie gospodarcze.
Inwestorzy zajmują pozycje startowe?
W scenariuszu bazowym na najbliższe pięć lat firma prognozuje nielewarowane zwroty z najlepszych nieruchomości na poziomie średnio ponad 9 proc. rocznie, a najnowsza analiza wartości względnej AEW wskazuje pozytywny sygnał cyklicznego odbicia na niemal wszystkich rynkach europejskich. W związku z tym analitycy firmy oczekują, że inwestorzy zajmą teraz jak najlepszą pozycję, aby skorzystać z solidnych zwrotów w ciągu najbliższych pięciu lat.
AEW prognozuje 50-procentowy roczny spadek wolumenu inwestycji w Europie do 140 mld euro w 2023 r., gdy wyższe stopy procentowe wykluczyły sporą część inwestorów i spowodowały wzrost stóp zwrotu. Scenariusz bazowy AEW przewiduje spadek yieldów nieruchomości pierwszorzędnych o 20 pkt baz. dla sektora handlowego i 60 pkt baz. dla najlepszych biur w ciągu najbliższych pięciu lat, biorąc oczywiście pod uwagę ostatnie przewartościowanie. W rezultacie przewidywane całkowite zwroty z najlepszych nieruchomości zostały podniesione do średnio 9,2 proc. rocznie na lata 2024–2028, wsparte prognozowanym zacieśnianiem rentowności i solidnym wzrostem czynszu. Logistyka i biura mają pod tym względem przewyższyć inne sektory, generując całkowite zwroty na poziomie 10,4 proc. rocznie przez kolejne pięć lat, co jest najwyższym wynikiem we wszystkich sektorach, a handel detaliczny zajmuje trzecie miejsce z wynikiem 7,4 proc.
Duża luka w finansowaniu
AEW spodziewa się też, że zadłużenie na nieruchomości ponownie wzrośnie od 2025 r. w strefie euro i 2026 r. w Wielkiej Brytanii. Analitycy zwracają uwagę na lukę w finansowaniu zadłużenia (DFG) w wysokości 90 mld euro przewidywaną na lata 2024–2026, choć wyzwanie związane z refinansowaniem starszych kredytów maleje. Oczekują, że 16 proc. wszystkich kredytów z lat 2018–2021 stanie w obliczu DFG w porównaniu z 22 proc. w szacunkach AEW z sierpnia br. Pomimo tego spadku wyzwania związane z refinansowaniem mogą opóźnić ożywienie na rynkach europejskich.
