Pierwsze półrocze 2025 przyniosło oznaki stabilizacji na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych. Po okresie korekty wycen i wysokiej niepewności inwestorzy znów zaczynają podejmować decyzje, choć dominuje ostrożność.
Czerwcowa, kolejna obniżka stóp procentowych przez EBC sygnalizuje dalszą poprawę warunków finansowania, co przekłada się na ożywienie także w Europie Środkowo-Wschodniej. Rośnie zainteresowanie strategiami core plus i value-add, oferującymi potencjał wzrostu wartości przez aktywne zarządzanie, rekapitalizację lub repozycjonowanie.
W Polsce rynek pozytywnie zaskakuje. Duża liczba aktywów – zarówno oficjalnie komunikowanych, jak i oferowanych nieoficjalnie – szczególnie w sektorach magazynowym i biurowym, świadczy o potencjale rosnącej płynności. Różnice między oczekiwaniami stron zmniejszają się dzięki elastyczności struktur transakcji, chociaż nadal istnieją. Część właścicieli woli refinansować kredyty zaciągnięte w latach 2020–2021, niż akceptować exit przy niższej cenie lub poniżej wyceny. Na rynek wracają też projekty, których nie udało się sprzedać w latach 2022–2023.
Zdecydowanie wyróżnia się aktywność polskiego kapitału – sądzę, że odpowiada on już za ponad 20 proc. wolumenu. Lokalni inwestorzy koncentrują się m.in. na starszych biurach w Warszawie, gdzie stopy kapitalizacji sięgają 10 proc., wartość transakcji dopasowana jest do ich możliwości, a konkurencja zagraniczna jest ograniczona. Widać też ich zainteresowanie projektami magazynowymi w fazie deweloperskiej i mniejszymi formatami handlowymi.
Na rynku nadal brakuje silnej obecności kapitału core, który poprawiłby płynność, uruchomił realną kompresję stóp kapitalizacji i projekty o niższym profilu ryzyka. Koncentruje się on obecnie na głównych rynkach Europy Zachodniej: Niemczech, Francji, Hiszpanii, Holandii i Wielkiej Brytanii. Jak dotąd Polska jest rynkiem opartym na kapitale regionalnym, choć odzyskuje znaczenie w strategiach dywersyfikacji geograficznej globalnych funduszy.
Jeśli obecne trendy się utrzymają, całoroczny poziom transakcji ma szansę przekroczyć 4 mld euro – nadal poniżej pięcioletniej średniej, ale ze znacznym potencjałem w kolejnych latach. Zależy to od losów kilku transakcji znacznej wartości, m.in. portfeli magazynowych, PRS oraz centrów handlowych.
Piotr Trzciński, niezależny ekspert rynku nieruchomości komercyjnych
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2025”
