W obliczu kryzysu mieszkaniowego coraz więcej uwagi skupia się na możliwości zmiany przeznaczenia istniejących budynków komercyjnych na cele mieszkaniowe. Pytanie brzmi: czy to podejście może stanowić rozwiązanie dla braku wystarczającej liczby mieszkań w odpowiednich lokalizacjach i czy może być opłacalne dla deweloperów? Zdaniem ekspertów Urban Land Institute (ULI) zmieniające się trendy na rynku biurowym, handlowym i hotelowym sprawiają, że zmiany funkcji budynków komercyjnych stają się nie tylko opcją, ale też często koniecznością.
W obszernym raporcie „Behind the Facade” analizują oni przypadki 30 konwersji, które miały miejsce w ostatnich latach w USA. Ich obserwacje rynkowe sugerują, że takie przekształcenia mają potencjał znacznego wpływu na wykorzystanie nieruchomości. Szczególnie dotyczy to starszych budynków biurowych klasy B/C, które stają się funkcjonalnie przestarzałe. Pandemia dodatkowo przyspieszyła ten trend spowodowany zmieniającymi się wzorcami pracy i faktem, że ogólny popyt na powierzchnię biurową po pandemii jest mniejszy niż w przeszłości i bardziej skoncentrowany na nowszych obiektach.
Podobny los spotyka starsze centra handlowe, które tracą na znaczeniu w erze zakupów online. Gwałtowny wzrost sprzedaży przez internet wpływa negatywnie na dawne formaty handlu tradycyjnego, które nie spełniają dzisiejszych oczekiwań konsumentów. Nie inaczej jest w przypadku segmentu hotelowego, w którym starsze obiekty mogą być niewystarczające dla ewoluujących potrzeb podróżnych.
– Sednem raportu jest analiza wyzwań stojących przed starzejącymi się budynkami komercyjnymi w obliczu zmieniających się preferencji konsumentów i postępu technologicznego. Raport przedstawia udane konwersje jako rozwiązanie nie tylko w celu rozwiązania problemu niedoboru mieszkań, lecz także tchnięcia nowego życia w otoczenie lokalnych społeczności – powiedziała Anita Kramer, senior vice president, ULI Center for Real Estate Economics and Capital Markets.
Deweloperzy mogą zarobić
Za konwersjami przemawiają też inne czynniki, jak szybszy czas realizacji takiej inwestycji, mniej formalności i zarobek dewelopera. Zdecydowana większość pytanych przez Urban Land Institute deweloperów odpowiedziała, że ich oczekiwania finansowe co do projektu zostały spełnione, a niektórzy nawet zaznaczyli, że przewyższyły one ich pierwotne oczekiwania.
Jednym z kluczowych elementów, który został podkreślony jako korzyść finansowa, jest szybkość konwersji w porównaniu z tradycyjnym procesem budowlanym.
– Kopanie dziury w ziemi i wylewanie betonu jest procesem powolnym. Oszczędzamy od sześciu do dziesięciu miesięcy, jeśli właściwie zaplanujemy sekwencję prac związanych z przebudową. Szybkość konwersji i jej wpływ na wewnętrzną stopę zwrotu (IRR) są kluczowymi elementami, na które zwracamy szczególną uwagę podczas analizy projektu – tłumaczy jeden z ankietowanych deweloperów.
Uproszczona ścieżka administracyjna
Przebudowy gmachów, które doczekały swych dni jako nieruchomości komercyjne, to trend, który rozpowszechnia się nie tylko w Stanach Zjednoczonych. Również miasta europejskie starają się na nowo zaadaptować wysłużone budynki, a cel mieszkaniowy jest jednym z bardziej pożądanych i promowanych przez włodarzy.
Profesor Uli Seher, założyciel cri, architekt i urbanista, wskazuje na projekt Renouvellement Morland w Paryżu jako przykład udanej adaptacji dawnego budynku administracji skarbowej i nieszablonowego podejścia władz miejskich do wykorzystania istniejącej tkanki nieruchomościowej.
– Nowy burmistrz Paryża doszedł do wniosku, że nadmierna biurokracja spowalnia rynek. Miasto wyodrębniło 20 nieruchomości ze swoich zasobów i postanowiło sprzedać, ale nie tylko za najlepszą cenę. Jako kryterium decydujące przyjęło miks ceny i atrakcyjność projektu – mówi architekt. – W przypadku naszego projektu wstępna regulacja w umowie sprzedaży podpisanej z miastem wyeliminowała potrzebę uzyskiwania obszernych pozwoleń. Uzyskanie szybkiego pozwolenia z określonymi na etapie zakupu warunkami budowlanymi przyspieszyło proces budowy. Wyzwaniem okazało się jednak zarządzanie tymi zobowiązaniami w trakcie budowy z potencjalnymi konsekwencjami za ich nieprzestrzeganie. Ryzyko pojawia się, jeśli te zobowiązania nie zostaną spełnione do końca projektu, ale nikt jeszcze nie próbował tego testować – podkreśla Uli Seher.
Trend przebudów widać już w Polsce
Po ponad 30 latach budowania nowej tkanki nieruchomościowej część obiektów komercyjnych w Polsce nie spełnia już współczesnych wymagań, które będą się tylko zaostrzać w obliczu wprowadzanej polityki klimatycznej. Część deweloperów inwestujących w starsze budynki decyduje się po prostu na ich wyburzenie, by uwolnić potencjał drzemiący w gruncie, i na budowanie od nowa. Są jednak i tacy, którzy decydują się na adaptacje kilkunasto- czy kilkudziesięcioletnich budynków komercyjnych do współczesnych standardów. Nie zawsze wiąże się to ze zmianą ich przeznaczenia na funkcję mieszkaniową. Biurowce są odnawiane i wyposażane w nowsze instalacje bądź adaptowane na inne funkcje użyteczności publicznej, jak na przykład warszawskie biurowce Hop i Diuna.
Według Witolda Zatońskiego, założyciela Syrena Real Estate, która odpowiada za obie przebudowy, cena nabycia rokującej do tego procesu nieruchomości musi być znacznie niższa niż koszt odtworzenia, musi ona uzasadniać dalsze inwestycje kapitałowe i tworzyć przestrzeń dla zysku, a modernizacja powinna obejmować budżet na zieloną konwersję. Podał on, że cena zakupu Hop wyniosła 59 proc., a Diuny – 56 proc. kosztów wybudowania nowego obiektu.
– Zasób przestarzałych budynków komercyjnych powiększa się z roku na rok, a zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i przyzwyczajenia ich użytkowników stawiają pod znakiem zapytania przyszłość takich struktur. Nie bez znaczenia jest także aspekt ekologiczny, ponieważ mniejszym obciążeniem dla środowiska będzie adaptacja istniejącego budynku niż jego rozbiórka i budowa nowego – mówi Marcin Juszczyk, przewodniczący Urban Land Institute w Polsce. – Jednym z możliwych i pożądanych rozwiązań może być adaptacja takich struktur na mieszkaniowe. Wiąże się to oczywiście z wyzwaniami natury prawnej i technicznej, ale doświadczenia zagranicznych firm pokazują, że jest to opłacalny proces. Poza deweloperem zyskuje na tym społeczność – dzięki powiększającemu się zasobowi mieszkaniowemu i ograniczeniu rozlewania się tkanki miejskiej obrzeża, a także środowisko, którego nie obciąża dodatkowa emisja zanieczyszczeń, a warto pamiętać, że nowe budowy odpowiadają za około 11 proc. emisji CO2 globalnie. W miarę dalszego dojrzewania polskiego rynku nieruchomości będziemy świadkami coraz większej liczby inwestycji w przebudowy – przekonuje Marcin Juszczyk.
Pogłębiona dyskusja na temat raportu „Behind the Facade” oraz przyszłości wysłużonych budynków komercyjnych odbyła się podczas spotkania eksperckiego ULI Poland Places + Spaces „Przyszłość budynków – przebudowa czy rozbiórka?”. Relacja z wydarzenia pod tym linkiem.
