Przepisy wprowadzające zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) miały przyspieszyć rozwój przestrzenny i uprościć współpracę gmin z inwestorami. Dzięki temu mechanizmowi prywatne środki mogą wspierać lokalne inwestycje publiczne, a deweloperzy zyskują większą przewidywalność procesu budowlanego. Czy jednak ZPI okaże się skutecznym narzędziem, czy raczej polem trudnych negocjacji, ryzyka nierównego traktowania i możliwych konfliktów?
Ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw wprowadzono wiele zmian, które miały na celu usprawnienie procesu planowania przestrzennego w Polsce. Jednym z najważniejszych rozwiązań jest wprowadzenie instytucji zintegrowanego planu inwestycyjnego, teoretycznie mającego pozwolić na efektywną współpracę gminy z inwestorami prywatnymi. Ma on stanowić odpowiedź na wyzwania związane z ograniczoną liczbą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co jest konsekwencją wysokich kosztów uchwalania planów miejscowych i długotrwałych procedur planistycznych.
Czym jest zintegrowany plan inwestycyjny?
Jest to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalanego przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej pomiędzy gminą a inwestorem. Procedurę planistyczną w zakresie ZPI inicjuje zatem inwestor zainteresowany realizacją konkretnej inwestycji (inwestycji głównej), który zobowiązuje się w szczególności do pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, zgodnej z interesem gminy, lub partycypacji w kosztach sporządzenia planu. Istotą są więc negocjacje pomiędzy sektorem prywatnym (inwestorem) a sektorem publicznym (gminą) oraz ich rezultat w postaci umowy urbanistycznej z załączonym projektem ZPI.
Struktura ZPI obejmuje zatem realizację inwestycji głównej – kluczowego projektu inwestycyjnego realizowanego przez inwestora, np. budowę osiedla mieszkaniowego czy centrum handlowego, oraz inwestycji uzupełniającej, która może obejmować budowę infrastruktury technicznej, komunikacyjnej lub budynków użyteczności publicznej.
Korzyści, wyzwania i ryzyka
Zintegrowany plan inwestycyjny niesie ze sobą liczne korzyści dla gmin oraz inwestorów prywatnych. Dla gmin oznacza to pozyskanie dodatkowych środków finansowych na inwestycje publiczne, co umożliwi realizację projektów, które bez udziału inwestorów mogłyby pozostać poza zasięgiem budżetu gminy. Z kolei inwestorzy zyskują możliwość szybszej realizacji swoich projektów dzięki uproszczonym i skoordynowanym procedurom uchwalania ZPI. Dostosowanie zapisów planu do specyfiki konkretnej inwestycji pozwala na większą elastyczność, a formalizacja współpracy z gminą w postaci umowy urbanistycznej eliminuje potencjalne niejasności prawne, zwiększając pewność realizacji inwestycji.
Wprowadzenie ZPI może się wiązać również z istotnymi wyzwaniami. Należą do nich trudności w negocjacjach dotyczących zakresu i proporcji inwestycji uzupełniającej względem inwestycji głównej. Ryzyko opóźnień w uchwalaniu planu miejscowego może negatywnie wpłynąć na harmonogram realizacji projektu. Kluczowym wyzwaniem jest także konieczność zapewnienia pełnej transparentności procesu, aby uniknąć oskarżeń o faworyzowanie wybranych inwestorów czy brak równego traktowania stron.
ZPI jako narzędzie przyszłości
Wprowadzenie ZPI może stanowić istotny krok w kierunku usprawnienia planowania przestrzennego w Polsce. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy ZPI ma na celu harmonijne połączenie interesów publicznych i prywatnych, przy jednoczesnym zwiększeniu efektywności zarządzania przestrzenią. Jeśli nowe rozwiązanie zostanie właściwie zaadaptowane i wdrożone, może stać się skutecznym narzędziem wspierającym rozwój zarówno lokalnych społeczności, jak i prywatnych inicjatyw inwestycyjnych. Choć od 24 września 2023 r. inwestorzy mogą składać wnioski o uchwalenie ZPI, procedura ta pozostaje stosunkowo nowa. Jej pełne wdrożenie wymaga czasu, a na kompleksową ocenę nowych regulacji przyjdzie jeszcze poczekać.
Maria Polanowska, prawniczka w Kancelarii Adwokackiej Michał Bieniak
