Rynek mieszkaniowy wszedł w 2025 r. w zauważalnie lepszej formie niż rok wcześniej, a 2026 – jeśli nic nie wykolei gospodarki – powinien być jeszcze stabilniejszy. Ale nie ma co się oszukiwać: „złote czasy” mamy za sobą. Teraz liczy się sprawność operacyjna, zdolność do domykania projektów i odporność na regulacyjne turbulencje.
Największe wyzwania? Zdecydowanie procedury. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest dziś trudniejsze niż kilka lat temu, ale prawdziwa bariera ukrywa się gdzie indziej – w uzgodnieniach z gestorami. Dlatego porównywanie miast pod względem szybkości wydawania pozwoleń niewiele mówi o realnej sprawności administracyjnej. Na razie nie widać też, by deregulacja realnie ułatwiała działanie branży. Przeciwnie – sektor mieszkaniowy częściej trafia na cenzurowane, a kolejne przepisy bywają nie tylko zbędne, lecz także pisane bez uwzględnienia praktyki rynkowej.
Kłopotem pozostaje również interpretacja MRP [Mechanizm Rachunków Powierniczych – przyp. red.]. Banki – wkładając deweloperów do tego samego koszyka, co poważniejsze ryzyka bankowe – wolą dmuchać na zimne i tworzą własne teorie dotyczące ustawy deweloperskiej. Efekt: dodatkowe obciążenia i większa niepewność w procesach.
Zgadzam się, że przed nami czas konsolidacji. M&A będą dotykały przede wszystkim średnich graczy, którzy przy obecnej skali procedur i wymogów technicznych mogą mieć trudność z utrzymaniem tempa inwestycyjnego. Do tego dochodzą klasyki rynkowe: dostępność gruntów, przejrzystość procedur i wpływ stóp procentowych – kwestie, o których mówi dziś każdy.
Jednocześnie rynek wciąż ma nisze, które potrafią dowozić wyniki. Dobrym przykładem jest Uniejów – w mieście oficjalnie liczącym 3 tys. mieszkańców zrealizowaliśmy i sprzedaliśmy już 280 mieszkań, a w budowie mam kolejne 105, z których blisko 70 jest już zakontraktowanych. Popyt oczywiście istnieje – trzeba tylko wiedzieć, gdzie go szukać. Ale warto też pamiętać o drugiej stronie medalu. Dlatego coraz mocniej patrzę w stronę hotelarstwa – marże są porównywalne, a tempo pracy znacznie spokojniejsze. W obecnych warunkach ten kierunek wygląda wyjątkowo rozsądnie.
Marcin Trybus, członek zarządu King Cross
Komentarz ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”
