Warszawski rynek biurowy od kilku lat przechodzi transformację. Z szybko rosnącego, na którym co roku przybywało po kilkaset tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, przeistacza się w rynek dojrzały, na którym pojawiają się nowe biurowce, ale też znikają dziesiątki tysięcy metrów kwadratowych biur rocznie. A to nie koniec.
Według wyliczeń JLL od 2021 r. do końca 2023 r. z oferty warszawskiego rynku powierzchni biurowej zniknęło 312 tys. mkw. biur. To mniej więcej tyle, ile pomieściłoby się w ponad czterech wieżowcach Varso Tower. W 2021 r. w Warszawie zostało wycofanych ok. 107 tys. mkw. biur, w 2022 r. – ok. 98 tys. mkw., a w 2023 r. – ok. 56 tys. mkw. Mało tego, według szacunków JLL do końca 2025 r. ze stołecznej oferty biurowej ma zniknąć jeszcze około 140 tys. mkw. biur, czyli odpowiednik powierzchni, która pomieściły by dwie wieże Varso.
Nie byłoby w tym w sumie nic dziwnego – i we wcześniejszych latach starsze biurowce były usuwane z oferty. Właściciele wycofują z rynku budynki biurowe w celu ich renowacji lub budowy zupełnie nowych obiektów i to niekoniecznie o funkcji biurowej. Zjawisko to przybrało jednak na sile i stało się bardziej widoczne także dzięki mizernej podaży nowych biurowców, która wyniosła w ubiegłym roku zaledwie 61 tys. mkw. Tak niskich wskaźników nie notowano w Warszawie od lat. Połączenie małej podaży z wycofywaniem powierzchni biurowej z oferty wpłynęło na niespotykane wcześniej zjawisko – zasoby biurowe Warszawy skurczyły się w 2023 r. dokładnie o 63,8 tys. mkw. r./r., osiągając 6,23 mln mkw. Warto wspomnieć, że na koniec III kwartału 2022 r. w Warszawie było już 6,34 mln mkw. biur.
– Rynek nieruchomości, który poszukiwał nowego punktu równowagi po czasach pandemii, reagował w bardzo zróżnicowany sposób na trend wycofywania budynków biurowych z oferty rynkowej. W roku 2021 wycofano z rynku ponad 100 mkw. biur, a wskaźnik pustostanów odnotował poziom 12,66 proc. (wzrost 2,8 proc. r./r.). Oznacza to, że nie miało to negatywnego wpływu na rynek, wręcz przeciwnie – była to najbardziej odpowiednia pora na rozpoczynanie modernizacji przy ówczesnym zmniejszonym popycie – uważa Mateusz Polkowski, head of research & consultancy w JLL. – W 2022 r. natomiast wyłączanie obiektów z zasobu rynkowego nie wpłynęło znacząco na wskaźnik pustostanów, ponieważ powierzchnia ta była kompensowana na rynku przez nowe obiekty oddawane wówczas do użytkowania. Inna sytuacja miała miejsce w 2023 r. – wolumen nowoczesnych powierzchni biurowych dostarczanych na rynek uległ ponad dwukrotnemu zmniejszeniu r./r., a zapotrzebowanie najemców wzrosło. Oferta biurowa była zatem mocno ograniczona, w związku z tym wskaźnik pustostanów się zmniejszył. Podsumowując, wycofanie biur z zasobu warszawskiego rynku nastąpiło w odpowiednim momencie. Prognozy popytu pokazują umiarkowaną tendencję wzrostową, więc zapotrzebowanie na obiekty nowe i zmodernizowane będzie bardzo wyraźne w najbliższych dwóch, trzech latach – uważa Mateusz Polkowski.
Co dzieje się z wycofywanymi biurowcami? Niektóre trafiają pod kilof, inne są modernizowane lub zmieniana jest ich funkcja, a jeszcze inne czekają na rozstrzygnięcia. Dzięki uprzejmości firmy JLL prezentujemy listę biurowców wycofanych z rynku i ich dalszych losów.
Obiekty wycofane z warszawskiego rynku biurowego w latach 2021–2023
- PZU Tower (47,2 tys. mkw.) – budynek modernizowany,
- Empark Galaxy, Jupiter, Mars, Mercury (łącznie 36,1 tys. mkw.) – zostaną zastąpione przez obiekty funkcji mieszkaniowej,
- Lipowy Office Park (36 tys. mkw.) – planowany do modernizacji,
- Warta Tower (30,4 tys. mkw.) – modernizowany (na zdjęciu),
- Wieża Pekao SA (27 tys. mkw.) – nie ma oficjalnych informacji na temat zagospodarowania nieruchomości,
- Siedziba BNP Paribas (23 tys. mkw.) – została zastąpiona kompleksem Lixa,
- University Business Centre II (19,7 tys. mkw.) – planowany do modernizacji,
- Saski Crescent (15,3 tys. mkw.) – budynek modernizowany,
- Atrium International Business Center (8,9 tys. mkw.) – wyburzony, w jego miejscu powstaje biurowiec Upper One,
- Wilcza House (5,8 tys. mkw.) – wyburzony, w jego miejscu powstaje hotel,
- Ludna 2 (9 tys. mkw.) – obiekt zmodernizowany, pełni funkcję prywatnego domu studenckiego.
Biurowce wycofane z rynku przed 2021 r.
- Ilmet (19,2 tys. mkw.) – jest to przykład oczekiwania przez dewelopera na odpowiedni moment, by rozpocząć rozbiórkę i budowę nowego obiektu. Planowany do wyburzenia, a w jego miejscu ma powstać biurowiec Warsaw One,
- University Business Centre I (11 tys. mkw.) – wyburzony i zastąpiony kompleksem Lakeside,
- Antares (9,4 tys. mkw.) – budynek modernizowany.
