W 2004 r. Polska stała się pełnoprawnym członkiem Unii Europejskiej, co zapoczątkowało nowy rozdział w naszej historii. Akcesja do UE przyniosła wiele korzyści, które miały ogromny wpływ na rozwój gospodarczy, infrastrukturalny i społeczny kraju. Co przełożyło się na rynek nieruchomości.
Wchodząc do Unii, Polska stała się atrakcyjnym miejscem dla inwestorów zagranicznych, co zaowocowało napływem kapitału i technologii. Dzięki temu w ciągu 20 lat kraj zdołał zmodernizować swoją infrastrukturę, zbudować tysiące nowych mieszkań, centrów handlowych oraz biurowców. Przykładem może być sektor biurowy, który od 2004 r. powiększył się o ponad 10 mln mkw., a w miastach regionalnych zanotowano wzrost powierzchni biurowej o ponad 820 proc. Rynek magazynowy również przeszedł znaczną ewolucję, zwiększając swoją powierzchnię z 1,6 mln mkw. w 2004 r. do 32 mln mkw. obecnie. Na przestrzeni lat Polska stała się liderem w regionie pod względem powierzchni magazynowych, co było możliwe dzięki dynamicznemu rozwojowi infrastruktury drogowej i wzrostowi sektora e-commerce. Wzrost gospodarczy i poprawa sytuacji na rynku pracy sprawiły, że ceny mieszkań w Polsce również znacząco wzrosły. W 2004 r. średnia cena za 1 mkw. mieszkania w Warszawie wynosiła około 3,7 tys. zł , a obecnie jest to ponad 17 tys. zł.
Przedstawiamy kluczowe liczby, które obrazują, jak bardzo zmienił się polski rynek nieruchomości w ciągu 20 lat członkostwa w Unii Europejskiej. Na końcu pokusiliśmy się też o przedstawienie prognoz, jak mogą się rozwijać Polska i niektóre segmenty nieruchomości w najbliższych latach.
Nieruchomości biurowe
➡ W ciągu ostatnich 20 lat podaż powierzchni biurowej w Warszawie wzrosła z 770 tys. do 6,23 mln mkw., powierzchni magazynowej – z 1 mln mkw. do 6,2 mln mkw., zaś handlowej – z 1 mln mkw. do 2 mln mkw. – podliczył Colliers.
➡ W 2004 r. Polska miała 3 mln mkw. powierzchni biurowej, obecnie jest to ponad 13 mln mkw. – porównał JLL.
➡ Rynek biurowy w miastach regionalnych wzrósł o ponad 820 proc. w ciągu ostatnich 20 lat – zauważył JLL.
➡ Według JLL ciągu ostatnich 20 lat firmy podpisały umowy najmu na ponad 20 mln mkw. biur.
➡ CBRE wskazuje, że nowoczesne budynki biurowe w Warszawie mają obecnie średnio 15 lat, w miastach regionalnych 11,5 roku. Mimo to właściciele wielu z nich podejmują obecnie szerokie działania modernizacyjne, które podyktowane są rosnącymi oczekiwaniami najemców, inwestorów oraz wzrastającą świadomością dotyczącą aspektów ESG. Tymczasem średni wiek biurowców na Manhattanie przekracza 70 lat i obiekty te dopiero w ostatnich latach podlegają różnego rodzaju zmianom funkcji.
Nieruchomości handlowe
➡ Zgodnie z wyliczeniami JLL w Polsce powstało ponad 800 nowych obiektów handlowych w ciągu ostatnich 20 lat. Rynek urósł tym samym do prawie 13 mln mkw.
➡ Według CBRE niemal 300 międzynarodowych marek zdecydowało się na rozpoczęcie działalności w Polsce po 2004 r.
Nieruchomości magazynowe
➡ W 2004 r. rynek magazynowy w Polsce oferował 1,6 mln mkw. powierzchni – przypomniał JLL.
➡ Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej na rynku magazynowym wynajęto ponad 30 mln mkw. magazynów, co oznacza, że sektor ten powiększył się 20-krotnie w ciągu ostatnich dwóch dekad – wyliczył JLL.
Nieruchomości mieszkaniowe
➡ W 2004 r. średnia cena za 1 mkw. mieszkania w Warszawie wynosiła ok. 3,7 tys. zł. Obecnie, jak podaje CBRE, jest to ponad 17 tys. zł za 1 mkw.
Rynek inwestycyjny
➡ Od wejścia Polski do Unii Europejskiej całkowity wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych osiągnął blisko 78,5 mld euro w ramach niemal 1700 transakcji, w których uczestniczyło ponad 500 unikalnych inwestorów – informuje JLL.
➡ Przez ostatnie 20 lat zainwestowały w Polsce wehikuły z 45 różnych krajów – podczas gdy przed globalnym kryzysem finansowym kupowali w Polsce głównie gracze z Europy i USA (Niemcy, Austria, Wielka Brytania, Francja, Holandia) oraz lokalny kapitał, to w ostatnich 8 latach zaczęli być aktywni inwestorzy z Azji (Singapur, Korea Płd., Chiny), z Bliskiego Wschodu (Izrael, Liban) oraz z regionu CEE (szczególnie Czechy, Węgry i kraje bałtyckie) – podkreśla CBRE.
➡ W samym sektorze biurowym wydano ok. 30 mld euro, co daje mu pierwsze miejsce wśród wszystkich klas aktywów, niedaleko za nim plasuje się sektor handlowy, a następnie magazynowy. Te branże na rynku inwestycyjnym odpowiadały łącznie za ponad 90 proc. całkowitej wartości transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych – wynika z danych JLL.
➡ 92 proc. kapitału inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pochodzi z zewnątrz, a tylko 8 proc. to kapitał krajowy – zauważa Colliers.
➡ Przed 2004 r. wypłaty zysków (dywidendy i inne przychody uzyskiwane z tytułu udziału w zyskach polskich spółek – tzw. WHT) opodatkowane były 15-proc. podatkiem u źródła. Po wstąpieniu do Unii stawka podstawowa WHT przy wypłacie zysków to 19 proc. Jednocześnie podmioty polskie i inne z Unii posiadające ponad 10 proc. udziałów mogą przy zachowaniu kilku warunków korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.
Jaka przyszłość?
Jeszcze 20 lat temu region CEE-6 był marginalny na arenie globalnej, ale według projekcji Colliersa do 2028 r. stanie się ósmą największą gospodarką świata. Eksperci CBRE przewidują natomiast, że biuro przyszłości będzie elastyczne jak kameleon, dostosowując się do potrzeb pracowników. Będzie centrum wymiany doświadczeń, wspierając budowanie społeczności i twórczą pracę – zarówno indywidualną, jak i zespołową, z przestrzeniami do pracy koncepcyjnej i interakcji w metawersie. JLL zakłada natomiast, że w ciągu 6–8 lat polski rynek magazynowy może wzrosnąć o kolejne 20 mln mkw., a zdaniem ekspertów JLL Residential osiągnięcie poziomu 450–460 mieszkań na 1000 mieszkańców w Polsce w ciągu najbliższych 10 lat jest bardzo prawdopodobne, choć dalszy wzrost będzie zależny od uwarunkowań demograficznych i geopolitycznych.
