Europejski Urząd Nadzoru Bankowego (EBA) podał w lipcowym raporcie, że europejskie banki pożyczyły już ponad 1,4 bln euro sektorowi nieruchomości komercyjnych (CRE) i przeznaczyły 31 mld euro na zabezpieczenie przed potencjalnym niewykonaniem zobowiązań z tytułu kredytów na nieruchomości. EBA przekonuje, że ryzyko powinno być „możliwe do opanowania”, jednak prawie 160 mld euro kredytów ma LTV przekraczające 100 proc. CEE jest pod tym względem prymusem.
Kredyty na nieruchomości komercyjne stanowią blisko 23 proc. wszystkich pożyczek udzielonych przedsiębiorstwom niefinansowym (lub 11 proc. wszystkich pożyczek, jeśli uwzględnione są pożyczki dla gospodarstw domowych). Przed dekadą kredytowane nieruchomości komercyjne wiązały mniej niż 1 bln euro w bankach, co sygnalizuje ponad 40-proc. wzrost tych ekspozycji w ciągu mniej niż dekady (4,2-proc. roczna stopa wzrostu). Chociaż wzrost pożyczek spowolnił po pandemii (2,9 proc.) i był jeszcze wolniejszy w 2023 r. (2,2 proc.), pozostał wyższy niż w innych segmentach.
Pozabankowa dola
To jednak tylko część szerszego obrazka kredytowego, gdyż do stołu bankowcy zaprosili NBFI, które posiadają już ponad jedną czwartą całego zadłużenia emitowanego przez banki w strefie euro. Co to takiego te NBFI? To tzw. niebankowi pośrednicy finansowi (non-bank financial intermediaries), czyli instytucje finansowe, które świadczą usługi podobne do banków, ale nie posiadają pełnej licencji bankowej, a co za tym idzie nie sprawuje się nad nimi takiej kontroli jak nad bankami i nie mają one takiej ochrony systemu w razie wpadki. Wśród NBFI znajdują się różnorodne podmioty, na przykład fundusze inwestycyjne (investment funds) – oferują inwestorom możliwość lokowania środków w różnorodne aktywa, zarządzane przez profesjonalnych zarządców czy instytucje zarządzające aktywami (asset management), które administrują portfelami inwestycyjnymi dla klientów indywidualnych i instytucjonalnych. Są wśród nich także firmy leasingowe, fundusze hedgingowe, pożyczkodawcy alternatywni, fundusze private equity i sporo innych.
NBFI pełnią ważną rolę w systemie finansowym, uzupełniając tradycyjne usługi bankowe i często wspierając finansowanie sektora małych i średnich przedsiębiorstw oraz innowacyjnych projektów. Jednakże, ze względu na brak pełnej regulacji i dostępu do publicznych sieci bezpieczeństwa, takich jak systemy gwarantowania depozytów, mogą one stwarzać dodatkowe ryzyka dla stabilności finansowej. EBA podaje, że banki posiadają istotne ekspozycje na NBFI po stronie aktywów, udzielając im krótkoterminowych pożyczek – ponad jedna piąta wszystkich krótkoterminowych pożyczek udzielonych przez banki strefy euro jest skierowana do NBFI.
Co w tym złego? Wzrost powiązań banków z NBFI oznacza większą podatność na zmiany wartości zabezpieczeń i niestabilność sektora. Instytucje te mogą mieć niższe standardy udzielania kredytów, co stwarza dodatkowe ryzyko operacyjne dla banków. Ponadto pozabilansowe powiązania banków z NBFI mogą prowadzić do szybkiego rozprzestrzeniania się ryzyka w przypadku kryzysu finansowego. Ale to nie wszystko.
Nie tak dobre LTV
Jednym z ważnych wskaźników wykorzystywanych do oceny ryzyka związanego z kredytami CRE jest wskaźnik LTV. Reprezentuje on procent kwoty pożyczki w stosunku do oszacowanej wartości nieruchomości. Kredyty CRE często zapewniają przyzwoitą ochronę przed spadkami cen nieruchomości ze względu na stosunkowo niskie wskaźniki LTV. Ta poduszka ochronna jest szczególnie cenna podczas spowolnienia gospodarczego lub korekt rynkowych.
Jak zwraca uwagę EBA, europejskie banki zgłosiły, że około 63 proc. ekspozycji CRE ma LTV poniżej 60 proc. Pożyczki te stanowią bufor dla banków w przypadku niekorzystnych warunków rynkowych. Jednak blisko 160 mld euro kredytów CRE ma LTV przekraczające 100 proc.! Oznacza to, że kwota kredytu przekracza wycenioną wartość nieruchomości. Największą koncentrację wysokich wartości LTV odnotowano w krajach Europy Środkowej i Wschodniej. Kredyty te stanowią większe ryzyko dla banków w przypadku spadku cen nieruchomości, dlatego banki muszą szczególnie uważnie monitorować swoją ekspozycję na kredyty o wysokim LTV.
EBA podaje również, że europejskie banki stają przed znaczną niepewnością z powodu wysokich ryzyk geopolitycznych oraz niepewnej perspektywy wzrostu gospodarczego. Pomimo pierwszych obniżek stóp procentowych przez banki centralne w kilku jurysdykcjach stopy pozostają wysokie, a oczekiwania dotyczące ich spadków są coraz bardziej niepewne. Banki oczekują jednak, że jakość aktywów się ustabilizuje, a częściowo nawet poprawi w porównaniu z wcześniejszymi prognozami, i planują stopniowo zwiększać poziom kredytowania w przyszłości.
fot. Pexels/maksim-romashkin
