Frederik Lesire, nowy country director w BPI Real Estate Poland, wrócił do Polski z Belgii w momencie, gdy grupa wzmacnia aktywność akwizycyjną. W rozmowie z „Property Insiderem” mówi o organicznym wzroście, planach uruchomienia trzech nowych inwestycji w 2026 r., selektywnym podejściu do gruntów na czterech największych rynkach i projekcie przy ul. Moniuszki, który określa jako „premium plus plus plus”.
„Property Insider”: Po latach pracy w Belgii wrócił Pan do Polski. Co zobaczył Pan po powrocie?
Frederik Lesire, country director w BPI Real Estate Poland: Kiedy wraca się po latach i widzi, jak zmieniły się miasta, jak dużo nowej tkanki powstało i jak bardzo zmienił się ich wygląd oraz jakość, to robi wrażenie. Powiedziałbym więc, że jestem pozytywnie zaskoczony skalą i tempem tej ewolucji, choć sam kierunek nie był dla mnie niespodzianką, raczej potwierdzeniem trendu, który był już widoczny, gdy pracowałem tu wcześniej, w latach 2013–2016. Już wtedy było widać dynamikę rozwoju, rosnące zapotrzebowanie na mieszkania i duże zapotrzebowanie na kompetencje. Dziś ten rynek jest po prostu znacznie dojrzalszy.
Obejmuje Pan stery BPI Real Estate Poland w momencie zmian w strukturach grupy. Co to oznacza dla polskiego oddziału?
Dla mnie to przede wszystkim ewolucja, a nie rewolucja. BPI nie jest firmą, która działa skokowo i co chwilę zmienia kierunek. Grupa myśli długoterminowo. Powstał komitet strategiczny dla trzech krajów, w których jesteśmy obecni, ale z polskiej perspektywy najważniejsze jest to, że zaufanie do tego rynku pozostaje bardzo mocne. To zresztą jeden z powodów, dla których zostałem poproszony o powrót. Kiedy wyjeżdżałem z Polski w 2016 r., zespół liczył ok. 25 osób. Dziś to ok. 45 osób. To pokazuje, że firma rosła konsekwentnie. Moją rolą nie jest odwracanie strategii, tylko dalsze wzmacnianie organizacji i rozwój w sposób organiczny.
Zapowiadacie intensywniejszą aktywność akwizycyjną. Gdzie szukacie gruntów?
Patrzymy na cztery główne rynki: Warszawę, Trójmiasto, Poznań i Wrocław. Wszystkie są dla nas ważne, ale szczególnie zależy nam na budowaniu kolejnego pipeline’u, zwłaszcza tam, gdzie już rozwijamy projekty i chcemy domknąć następne etapy wzrostu. Mamy strukturę zdolną prowadzić większą liczbę inwestycji, więc naturalnym krokiem jest większa aktywność akwizycyjna w najbliższych miesiącach.
Czego szukacie?
Dla nas wszystko zaczyna się od lokalizacji. Nie szukamy działek przypadkowych ani takich, które tylko pozwalają zbudować dużo. Interesują nas miejsca wpisujące się w logikę 15-minutowego miasta, a czasem nawet 8-minutowego. To oznacza dobrą komunikację, możliwość codziennego funkcjonowania pieszo i jakość życia, którą da się realnie odczuć. Premium nie sprowadza się więc tylko do ceny za metr. To raczej połączenie lokalizacji, produktu i wartości, jaką projekt wnosi do otoczenia i do codziennego doświadczenia mieszkańca.
Czyli nie chodzi wyłącznie o topowe stawki w centrum?
Dokładnie. Nie szukamy wyłącznie projektów po 35–40 tys. zł za mkw. Patrzymy szerzej: co da się zrobić w konkretnej lokalizacji i jaką wartość możemy jako deweloper wnieść. To może być produkt z wyższej półki, ale kluczowe pozostaje to, czy lokalizacja i projekt rzeczywiście odpowiadają na styl życia przyszłych mieszkańców.
Jakie są więc najważniejsze cele BPI w Polsce na 2026 r.?
Po stronie realizacyjnej chcemy uruchomić trzy nowe budowy: Gedania Riverside Living w Gdańsku, drugi etap projektu Panoramiqa w Poznaniu i drugi etap Cavallii, również w Poznaniu. Równolegle chcemy sfinalizować PianoForte w Warszawie. Drugi filar to akwizycje. Jeśli w tym roku zabezpieczymy kolejne dobre działki na następne lata, uznam to za bardzo dobry rezultat.
Jednym z najciekawszych wątków jest inwestycja przy ul. Moniuszki w Warszawie. Co tam szykujecie?
To projekt szczególny, bo łączy wyjątkową lokalizację z myśleniem o ponownym wykorzystaniu istniejącego budynku. Ta lokalizacja jest praktycznie „w środku wszystkiego”. Dlatego nie mam wątpliwości, że będzie to projekt z bardzo wysokiej półki. Użyłem nawet określenia „premium plus plus plus”, bo ta lokalizacja naprawdę należy do najlepszych w Warszawie. Jednocześnie chcemy podejść do niej nie jak do prostego redevelopmentu, tylko jak do stworzenia state of the art produktu mieszkaniowego na kolejne dekady.
To będzie konwersja biura na mieszkania. Tego typu projekty będą w Polsce coraz ważniejsze?
Tak, jestem o tym przekonany. Oczywiście nie każdy budynek się do tego nadaje i nie każda konwersja będzie miała sens ekonomiczny, ale ten trend będzie rósł. Z Belgii przywożę doświadczenia z dużych projektów rewitalizacyjnych i uważam, że to know-how będzie coraz bardziej przydatne także w Polsce.
Najbardziej zrównoważonym budynkiem bardzo często jest ten, którego nie trzeba wyburzać.
Jeżeli konstrukcja jest dobra, można nadać jej nowe życie, znacząco ograniczając emisję CO₂. W przypadku Moniuszki chcemy zachować strukturę i odzyskać część materiałów, żeby stworzyć nowy produkt mieszkaniowy o wysokiej jakości.
Polski rynek mieszkaniowy nie jest dziś łatwy: popyt jest bardziej wybredny, ceny sprzedaży przestały rosnąć tak szybko, a koszty pozostają wysokie. Co decyduje dziś o odporności modelu biznesowego dewelopera?
Po pierwsze, trzeba zaakceptować, że rynku nie da się kontrolować. Można natomiast bardzo dobrze zarządzać obszarami, na które ma się wpływ. Dla nas najbardziej istotne są trzy rzeczy.
Kluczowe znaczenie ma całe doświadczenie klienta w kontakcie z firmą. Jeżeli kupujących jest mniej, ale są bardziej wymagający, to trzeba umieć ich przekonać jakością całego procesu. Nie tylko samym produktem, ale też sposobem komunikacji, sprzedaży i obsługi. Po drugie, efektywność operacyjna. Jeżeli ceny sprzedaży są przez dłuższy czas na plateau, to trzeba być po prostu bardzo dobrym po stronie kosztowej i wykonawczej. Nam pomaga to, że mamy w grupie własne kompetencje wykonawcze i możemy bardzo dokładnie pracować nad optymalnym produktem i optymalnym kosztem budowy. Po trzecie, perspektywa długoterminowa. Nie jesteśmy firmą, która patrzy na pojedynczy projekt w krótkim horyzoncie. Jesteśmy tu na lata.
Jeżeli rynek przez kilka miesięcy czy nawet kwartałów jest trudniejszy, to nie oznacza, że trzeba zmieniać strategię.
Trzeba konsekwentnie realizować dobre projekty i utrzymywać zdrowe parametry.
Na ile w tej strategii jest miejsce na partnerstwa i joint venture?
Jest, i to całkiem sporo. W BPI Real Estate mamy kulturę współpracy z partnerami. Joint venture może być bardzo wartościowym rozwiązaniem, bo pozwala połączyć kompetencje, spojrzenia i w określonych przypadkach również rozłożyć ryzyko. Nie traktujemy jednak JV jako jedynego modelu. Realizujemy też projekty samodzielnie. Najważniejsze jest to, by dla konkretnego projektu wybrać najlepszą strukturę. Czasem partnerstwo będzie właściwym rozwiązaniem, a czasem nie będzie potrzebne. Nie mamy tu żadnych dogmatów.
A ESG? Klient naprawdę to dziś czuje?
Coraz bardziej tak, ale niekoniecznie pod szyldem ESG. Klient patrzy na całkowity koszt posiadania mieszkania, czyli nie tylko na cenę zakupu, ale też na koszty użytkowania. Dlatego energooszczędność, jakość wentylacji czy standard techniczny budynku stają się realnym elementem decyzji zakupowej. My sami staramy się projektować inwestycje lepsze niż minimalny standard regulacyjny i patrzeć o krok do przodu, bo proces deweloperski trwa długo, a budynek musi odpowiadać także na przyszłe wymagania.
Jak chciałby Pan, żeby BPI Real Estate Poland wyglądało za kilka lat?
Nie mam ambicji, by opowiadać o podwajaniu czy potrajaniu skali tylko dla samej skali.
BPI Real Estate Poland nie planuje skokowego wzrostu skali i nie celuje w poziom 4 tys. sprzedanych mieszkań rocznie. To nie jest nasz styl.
Tegoroczny wynik ma być zbliżony do ubiegłorocznego, czyli około 300 apartamentów premium rocznie.
Chcę, żebyśmy dalej rośli, ale w sposób zdrowy: z dobrymi projektami, dobrym zespołem, rosnącym profesjonalizmem, odpowiednią marżą i mocnym bankiem ziemi. Najważniejsze jest dla mnie to, by utrzymać jakość i rozwijać firmę konsekwentnie. Nie wróciłem do Polski po to, by robić rewolucję. Wróciłem po to, by kontynuować rozwój BPI Real Estate Poland na rynku, w który grupa wierzy długoterminowo.
