Pytanie postawione podczas panelu inwestycyjnego na „ULI Poland Conference 2026: Matrix of real estate” dotyczyło całego regionu: czy rok 2026 będzie dla Europy Środkowo-Wschodniej kolejnym Dniem Świstaka? Z dyskusji wynikło, że prosta odpowiedź brzmi: nie do końca. Część kluczowych zmiennych zaczęła się układać korzystniej – wyceny zostały już skorygowane, spadła presja związana z efektem mianownika, a znaczenie kapitału krajowego wyraźnie rośnie. Tylko że trzeba to jeszcze dobrze opowiedzieć.
To jednak tylko jedna strona obrazu. Druga jest znacznie bardziej ostrożna: kapitał instytucjonalny typu core nadal nie wrócił do regionu z dawną siłą. Thomas Kächele z M&G Real Estate przyznał, że po okresie większego zainteresowania rynek znów wszedł w fazę wyczekiwania, a nowe napięcia geopolityczne – tym razem związane z Bliskim Wschodem – ponownie każą zadawać pytanie, czy warunki do zamykania transakcji są wystarczająco stabilne. W praktyce oznacza to, że CEE nie jest regionem całkowicie zamrożonym, ale nadal funkcjonuje pod presją globalnej niepewności, która każe dużemu kapitałowi wstrzymywać decyzje albo odsuwać je w czasie.
Tort bez wisienki
W tym sensie najciekawsza teza panelu nie dotyczyła samego wolumenu inwestycji, lecz struktury kapitału.
Simon Durkin, CEO ULI Europe, zwracał uwagę, że obecny etap rynku bardziej przypomina reset niż prostą powtórkę poprzedniego cyklu. Z jego perspektywy o atrakcyjności rynku decydują dziś przede wszystkim wzrost gospodarczy, nowa podaż, stopy zwrotu i przejrzystość.
Jednocześnie podczas panelu mocno wybrzmiało, że kapitał value add i opportunity jest bardziej aktywny niż jeszcze rok temu, ale to nie rozwiązuje całego problemu. Durkin przypomniał, że „kapitał core jest waszym wyjściem” – to on w wielu przypadkach domyka logikę biznesplanu i umożliwia sprzedaż aktywa po etapie tworzenia wartości. Jeżeli więc duży kapitał instytucjonalny czeka, cały rynek działa inaczej – bardziej selektywnie, ostrożniej i przy większej presji na jakość produktu.
Dopiero na tym tle mocniej widać Polskę. W swojej prezentacji Durkin przekonywał, że właśnie polski rynek ma dziś jedne z najlepszych parametrów w regionie i szerzej – w Europie. Wskazywał na wysoką korelację między wzrostem gospodarczym a wynikami rynku nieruchomości oraz podkreślał, że w obecnym cyklu wzrost mają generować raczej Hiszpania, Polska, Czechy, Szwecja i Irlandia niż tradycyjne rynki zachodnie. Dodał też, że przy różnych scenariuszach to właśnie Polska wypada najmocniej spośród kilku głównych rynków konkurujących o kapitał. W jego ocenie pomocne są ograniczona nowa podaż i brak załamania czynszów, które w poprzednich cyklach potrafiły istotnie osłabić fundamenty rynku.
To właśnie tutaj pojawia się najciekawsze napięcie całej dyskusji.
Polska wygląda dobrze nie tylko na tle regionu, ale również na tle części Europy Zachodniej. Kächele podkreślał, że „z Polską jako taką nie ma nic nie tak”, a problem leży raczej w globalnym tle geopolitycznym niż w samym rynku.
Nebil Șenman z Griffin Capital Partners mówił z kolei o większym zainteresowaniu inwestorów segmentami living, PRS, retail czy biurami, choć zaznaczał, że aktywność nie zawsze przekłada się jeszcze na finalne inwestycje. Mówiąc prościej: Polska jest na radarze, ale radar to nie to samo co zamknięta transakcja.
Opowiedzieć swoją historię
W panelu padł jeszcze jeden ważny wniosek – kapitał nie płynie wyłącznie za wzrostem, ale również za narracją rynku.
Durkin zauważył, że Hiszpania jest dziś dla globalnych inwestorów historią lepiej opowiedzianą niż Polska, mimo że Warszawa i cały polski rynek mają dziś wiele mocnych argumentów: wzrost, korektę wycen już za sobą, ograniczoną podaż i relatywnie dobrą przejrzystość. Jego zdaniem Polska po prostu nie sprzedaje jeszcze wystarczająco skutecznie własnego przypadku inwestycyjnego. W kontekście CEE to uwaga szczególnie istotna, bo pokazuje, że region walczy zarówno o kapitał, jak i o percepcję.
W tym sensie to nie powtórka starego cyklu, lecz bardziej wymagająca faza rynku – taka, w której przewagę dają już nie tylko makro i produkt, ale też cierpliwość, selekcja i umiejętność przekonania kapitału, że właśnie tu warto wrócić.
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″.
