Rekordowa aktywność najemców, spadek pustostanów i niemal zatrzymana podaż nowych budynków zmieniają układ sił na warszawskim rynku biurowym. W centrum wolne pozostaje już tylko 4,8 proc. powierzchni, a w zachodnim Centrum zaledwie 3,6 proc. Firmy coraz częściej zabezpieczają lokalizacje z dużym wyprzedzeniem, a właściciele najlepszych budynków umacniają pozycję negocjacyjną.
Warszawski rynek biurowy zakończył pierwsze półrocze jednym z najmocniejszych kwartałów w swojej historii. W II kwartale 2026 r. łączna powierzchnia objęta transakcjami najmu sięgnęła ok. 280 tys. mkw. Według JLL było to 282,8 tys. mkw. – najwięcej w historii dla II kwartału. Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje wyniósł 134,8 tys. mkw. Po 6 miesiącach roku aktywność najemców osiągnęła ok. 415 tys. mkw.
Wynajmują i mali, i duzi
Za ponad połowę transakcji odpowiadały renegocjacje. Ich 52-proc. udział pokazuje, że w warunkach ograniczonej dostępności nowoczesnych biur wiele firm wybiera pozostanie w obecnej siedzibie. Nowe umowy stanowiły 44 proc. aktywności, a ekspansje 4 proc. Rynek napędzały zarówno kontrakty przekraczające 10 tys. mkw., jak i rosnąca liczba umów na powierzchnie od 1 tys. do 5 tys. mkw.
Największą transakcją kwartału było przedłużenie przez Frontex najmu 21,5 tys. mkw. w Spire B. Visa wynajęła natomiast 17,3 tys. mkw. w The Bridge. Najwięcej powierzchni zakontraktowano w Centralnym Obszarze Zachodnim, który odpowiadał za 37 proc. popytu. Kolejne miejsca zajęły Służewiec z udziałem 22 proc. oraz Centralny Obszar Biznesu – 21 proc. Najbardziej aktywne były instytucje publiczne, generujące 20 proc. popytu przed firmami z sektora usług biznesowych – 15 proc. – i bankami – 14 proc.
– Rynek biurowy w stolicy pozostaje aktywny. Najemcy nie odkładają na później decyzji dotyczących najmu. Widzimy zarówno dużą liczbę renegocjacji umów, jak i nowych najmów, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Ograniczona nowa podaż oraz wysokie zainteresowanie ze strony firm sprawiają, że najlepsze powierzchnie biurowe szybko znajdują najemców. W efekcie dostępność biur w centrum Warszawy jest najniższa od lat – mówi Aleksander Hofmann, szef zespołu reprezentacji najemców biurowych w Warszawie, CBRE.
Nowych budów na lekarstwo
Rosnącej aktywności firm towarzyszy bardzo słaba podaż. Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły na koniec czerwca 6,23 mln mkw. CBRE wskazuje, że w II kwartale nie oddano żadnego nowego biurowca. JLL uwzględnia natomiast wejście na rynek zmodernizowanego budynku Przemysłowa 26 oferującego 2,3 tys. mkw. Niezależnie od różnic metodologicznych obraz pozostaje jednoznaczny – nowej powierzchni praktycznie nie przybywa. Jednocześnie z warszawskich zasobów wycofano siedem budynków o łącznej powierzchni ok. 44 tys. mkw., głównie z powodu planowanej zmiany ich funkcji.
W rezultacie wskaźnik pustostanów w Warszawie spadł w ciągu kwartału z 9,5 do 8,5 proc. W centrum wynosił jedynie 4,8 proc., podczas gdy poza nim 11,8 proc. Najbardziej napięta sytuacja panuje w zachodnim Centrum, gdzie dostępność obniżyła się w trzy miesiące z 7,1 do 3,6 proc. Dla porównania na Służewcu wolne pozostaje 17 proc. powierzchni.
Rozwarstwienie rośnie
Dane pokazują coraz silniejsze rozwarstwienie rynku. W statystykach nadal widoczne jest ponad 0,5 mln mkw. wolnych biur, ale znaczna część znajduje się w starszych budynkach i lokalizacjach, które nie odpowiadają wymaganiom dużych najemców. Poszukiwania koncentrują się na nowoczesnych, dobrze skomunikowanych projektach, a w części z nich dostępne pozostały już tylko pojedyncze moduły.
– Rekordowy wynik transakcyjny pokazuje, że popyt na warszawskie biura pozostaje bardzo silny, jednak jego struktura wyraźnie się zmienia. Obok największych transakcji obserwujemy rosnącą liczbę nowych umów zawieranych przez firmy poszukujące powierzchni średniej wielkości. Jednocześnie najemcy coraz częściej przekonują się, że odkładanie decyzji o relokacji lub przedłużeniu umowy oznacza realne ryzyko utraty najbardziej atrakcyjnych powierzchni. Konkurencja o wysokiej jakości biura jest zdecydowanie większa niż jeszcze rok temu – mówi Ida Stankiewicz, head of Tenant Representation, JLL Poland.
Niedobór nowych projektów i silny popyt przekładają się na czynsze. Za najlepsze biura w centrum Warszawy trzeba obecnie zapłacić do 29,50 euro za 1 mkw. miesięcznie, a poza centrum do 19,50 euro. JLL spodziewa się, że stawki za najlepsze centralne powierzchnie mogą do końca roku osiągnąć 30 euro/mkw. miesięcznie. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego rozpoczynania procesów, natomiast właścicielom najlepszych aktywów daje coraz większą swobodę w negocjowaniu warunków.
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
