Mimo to dyskusja o nieruchomościach wciąż zbyt często koncentruje się na stopach kapitalizacji, poziomie pustostanów czy koszcie finansowania. To oczywiście ważne wskaźniki, ale coraz rzadziej odpowiadają na najważniejsze pytanie: co będzie tworzyło wartość w gospodarce za pięć czy dziesięć lat? To właśnie odpowiedź na nie będzie decydowała o sukcesie inwestycji.
Pierwsze półrocze 2026 r. pokazało, że kapitał wraca na rynek. Ale wraca zupełnie inaczej niż w poprzednim cyklu. Nie szuka już ekspozycji na cały sektor. Szuka aktywów, które korzystają z długoterminowych zmian zachodzących w światowej gospodarce. To fundamentalna zmiana sposobu myślenia o inwestowaniu. Europa weszła w okres głębokiej transformacji. Reindustrializacja, rozwój sztucznej inteligencji, bezpieczeństwo energetyczne, rosnące wydatki na obronność czy przebudowa globalnych łańcuchów dostaw przestały być odległymi trendami makroekonomicznymi. Dziś bezpośrednio wpływają na decyzje inwestorów i wyceny aktywów. Z tej perspektywy nieruchomości nie są celem samym w sobie. Są infrastrukturą, bez której rozwój nowych sektorów gospodarki nie będzie możliwy.
To dlatego rośnie znaczenie nowoczesnych parków logistycznych wspierających przemysł, centrów danych odpowiadających na gwałtownie rosnące zapotrzebowanie na moc obliczeniową czy aktywów związanych z transformacją energetyczną. Jednocześnie zmienia się rola inwestora. W nowym cyklu przewagę zyskają nie ci, którzy kupią najwięcej, lecz ci, którzy najszybciej zrozumieją kierunek zmian i odpowiednio wcześnie dostosują do niego swoje portfele.
Pierwsze sześć miesięcy roku potwierdziło jeszcze jedną rzecz – kończy się era pasywnego inwestowania. Przez lata wzrost wartości nieruchomości był w dużej mierze efektem taniego kapitału i sprzyjającego otoczenia rynkowego. Dziś coraz większego znaczenia nabierają kompetencje inwestora: umiejętność restrukturyzacji aktywów, zmiany ich funkcji, poprawy efektywności operacyjnej czy dostrzeżenia potencjału tam, gdzie inni widzą wyłącznie ryzyko. Doświadczenie i zdolność patrzenia kilka lat do przodu ponownie stają się przewagą konkurencyjną.
Takie podejście od początku przyjęliśmy w Cornerstone. Nie interesują nas krótkoterminowe wahania koniunktury. Szukamy projektów wynikających z trwałych zmian strukturalnych i takich, w których dzięki aktywnemu zarządzaniu oraz właściwej strukturze kapitału można realnie stworzyć wartość, a nie jedynie uczestniczyć w jej wzroście. To strategia, która najlepiej sprawdza się właśnie w momentach przełomu.
Patrząc na drugą połowę roku, spodziewam się dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej, choć będzie on przebiegał bardzo selektywnie. Kapitał pozostanie ostrożny, a finansowanie wymagające. Nie postrzegam tego jednak jako bariery. Wręcz przeciwnie – takie otoczenie premiuje inwestorów, którzy potrafią podejmować decyzje z perspektywą całego cyklu, a nie kolejnego kwartału. Do końca 2026 r. chcemy konsekwentnie rozwijać projekty wpisujące się w megatrendy zmieniające europejską gospodarkę. Jestem przekonany, że największym błędem byłoby oczekiwanie powrotu do realiów sprzed kilku lat. Tego świata już nie ma. Rozpoczął się nowy etap, w którym o wartości aktywów decyduje nie tylko lokalizacja, ale przede wszystkim to, jaką rolę będą odgrywały w gospodarce przyszłości. I właśnie z tej perspektywy warto dziś patrzeć na rynek nieruchomości.
Przemysław Krych, założyciel Cornerstone Investment Management
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
