Pierwsze sześć miesięcy 2026 r. przyniosło wyraźną poprawę nastrojów na rynku nieruchomości komercyjnych. Wolumen transakcji inwestycyjnych przekroczył 3 mld euro, co oznacza wzrost o blisko 80 proc. r./r., a do Polski wrócił kapitał, który jeszcze kilkanaście miesięcy temu pozostawał ostrożny. Sektor magazynowy pozostał jednym z filarów tego ożywienia – w pierwszym kwartale odpowiadał za 44 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych (446,5 mln euro), a pod koniec drugiego kwartału umocnił pozycję lidera wśród klas aktywów z wynikiem przekraczającym 700 mln euro. Nie jest to jednak powrót do rynku sprzed kilku lat. Dziś obowiązują zupełnie inne zasady.
Najważniejszą zmianą jest rosnąca selektywność. Inwestorzy, banki i najemcy podejmują decyzje znacznie ostrożniej niż w okresie rekordowej ekspansji. Kapitał trafia przede wszystkim do aktywów oferujących stabilne przepływy pieniężne, silnych najemców i wysoką efektywność operacyjną. Rynek premiuje dziś projekty o trwałych fundamentach i przewidywalnym potencjale wzrostu. Zmienia się także kierunek napływu kapitału. Obok inwestorów obecnych w Polsce od lat, z wyraźną dominacją kapitału z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (w tym przede wszystkim kapitału czeskiego), rośnie aktywność inwestorów z Europy Zachodniej, w tym kapitału z Francji i Niemiec. Równolegle na rynek wraca kapitał typu core z rynków rozwiniętych – fundusze amerykańskie odpowiadały za największe tegoroczne transakcje w sektorze magazynowym, a pierwsze sygnały ożywienia widać również ze strony inwestorów z Azji.
Na polski rynek wróciły również transakcje portfelowe – przykładem są sprzedaż portfela nieruchomości logistycznych Grupy Raben w formule sale & leaseback na rzecz WP Carey czy przejęcie portfela SIM przez Ares Management – a kupujący ponownie są gotowi konkurować o portfele w procesach ofertowych (na pewno możemy w najbliższym czasie spodziewać się informacji o kolejnych transakcjach portfelowych). Jednocześnie relatywnie niższa pozostaje aktywność w segmencie pojedynczych aktywów core – rynkowi wciąż brakuje dużych transakcji typu „big ticket” na najlepszych obiektach, które stanowią fundament wiarygodnego ustalania stóp kapitalizacji.
Ważna geopolityka
Nie bez znaczenia pozostaje otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne. Z jednej strony rosnąca liczba transakcji i aktywność inwestorów powinny w naturalny sposób prowadzić do kompresji stóp kapitalizacji – zarówno w Polsce, jak i szerzej w regionie CEE oraz w Europie. Z drugiej strony niestabilna sytuacja – konflikt wokół Iranu i cieśniny Ormuz, wzrost cen ropy i presja inflacyjna oraz podwyższona zmienność rynków finansowych – może utrzymać stopy procentowe i koszt kapitału na wyższym poziomie, studząc apetyt części inwestorów. W efekcie w krótkim terminie bardziej prawdopodobna jest stabilizacja stóp kapitalizacji dla najlepszych aktywów, z selektywną kompresją w przypadku najbardziej atrakcyjnych nieruchomości logistycznych.
Zmienia się również sposób prowadzenia nowych inwestycji. Rynek odchodzi od spekulacyjnej podaży na rzecz projektów realizowanych przy wysokim poziomie komercjalizacji lub w formule BTS. Ograniczona nowa podaż nie wynika ze słabego popytu, lecz z większej dyscypliny inwestycyjnej, ostrożniejszego zarządzania ryzykiem i bardziej odpowiedzialnego podejścia do rozwoju.
Na oku Chińczyków
Aktywność najemców pozostaje wysoka, choć coraz większy udział mają renegocjacje oraz działania optymalizacyjne. Firmy dokładniej analizują swoje potrzeby operacyjne, długość kontraktów czy efektywność wykorzystywanej powierzchni. Magazyn przestał być wyłącznie miejscem składowania towarów – dziś jest elementem infrastruktury biznesowej wpływającym na odporność łańcuchów dostaw, efektywność operacyjną przedsiębiorstw i bezpieczeństwo prowadzenia biznesu.
Jednocześnie obserwujemy rosnącą liczbę rozmów z nowymi najemcami, w tym z przedsiębiorstwami z Chin, które analizują Polskę jako lokalizację dla działalności produkcyjnej lub logistycznej i punkt wejścia na rynek europejski. Coraz częściej rozmowy te przekładają się już na konkretne umowy – w pierwszej połowie roku znaczący udział wśród firm podpisujących umowy najmu powierzchni magazynowych miały przedsiębiorstwa azjatyckie, a chińskie platformy e-commerce szczególnie aktywnie rozwijają swoje zaplecze logistyczne wzdłuż zachodniej granicy Polski, w bezpośredniej bliskości rynku niemieckiego. Dodatkowym impulsem są bardziej rygorystyczne regulacje wprowadzane na poziomie UE – w tym likwidacja progu zwolnienia celnego dla przesyłek o wartości do 150 euro – które skłaniają azjatyckich graczy do przenoszenia operacji logistycznych do Europy, a Polska jest pod względem lokalizacji naturalnym beneficjentem tego trendu. Potwierdza to, że Polska pozostaje atrakcyjnym kierunkiem dla inwestycji przemysłowych. W połączeniu z nearshoringiem oraz dywersyfikacją łańcuchów dostaw może to być jeden z czynników napędzających rynek w kolejnych kwartałach.
Polska rynkiem core
Polska umacnia swoją pozycję jako jedno z kluczowych ogniw europejskich łańcuchów dostaw. O jej atrakcyjności decyduje dziś nie tylko położenie geograficzne, ale również rozwinięta infrastruktura, dostępność wykwalifikowanych pracowników oraz możliwość obsługi zarówno procesów produkcyjnych, jak i dystrybucyjnych. W warunkach rosnącej niepewności geopolitycznej to właśnie takie lokalizacje zyskują na znaczeniu. Polska powinna być przy tym postrzegana już nie jako rynek wschodzący, lecz jako jeden z rynków core w skali europejskiej – z zasobami przekraczającymi 37 mln mkw. nowoczesnej powierzchni umacniamy swoją pozycję jako piąty największy rynek magazynowy w Europie. Jednocześnie na tle pozostałych europejskich rynków core wciąż mamy miejsce do poprawy w zakresie wskaźnika nasycenia nowoczesną powierzchnią logistyczną w przeliczeniu na mieszkańca – ok. 0,9 mkw. w Polsce wobec wyższych wskaźników w Niemczech czy Wielkiej Brytanii oraz znacznie wyższych w krajach portowych, takich jak Belgia i Holandia. Naturalny sufit polskiego rynku będzie się przesuwał w górę – m.in. dlatego, że część polskich zasobów już dziś obsługuje popyt generowany przez rynek niemiecki. Rynek wchodzi więc w bardziej zrównoważoną fazę rozwoju, ale trudno mówić o jego nasyceniu – to wciąż istotna przestrzeń do dalszego wzrostu.
Ciekawe są regiony
Coraz większego znaczenia nabierają także miasta regionalne. Oferują dostęp do pracowników, rozwijającą się infrastrukturę oraz bardziej przewidywalne koszty prowadzenia działalności, dlatego decyzje lokalizacyjne coraz częściej wykraczają poza największe huby logistyczne. To trend, który od kilku lat obserwujemy również w naszym portfelu projektów i zainteresowaniu potencjalnych najemców.
W naszej ocenie druga połowa roku przyniesie dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej i finalizację kolejnych dużych transakcji – zarówno portfelowych, jak i dotyczących pojedynczych projektów – oraz coraz więcej dyskusji o korekcie stóp kapitalizacji. Czynniki geopolityczne, otoczenie makroekonomiczne i rosnący koszt kapitału będą jednak studzić apetyt części inwestorów, dlatego selektywne podejście inwestorów jeszcze bardziej będzie przekładało się na koncentracje kapitału na najlepszych aktywach.
Mimo to oczekujemy dobrego roku na rynku inwestycyjnym. Spodziewamy się również utrzymania wysokiej aktywności najemców, choć decyzje dotyczące nowych lokalizacji nadal będą podejmowane z dużą rozwagą. Kluczowe pozostaną jakość projektów, elastyczność powierzchni oraz zdolność do odpowiadania na zmieniające się potrzeby biznesu.
Dla Accolade będzie to czas dalszego rozwoju portfela parków przemysłowych w Polsce i Europie – zarówno poprzez nowe projekty deweloperskie, jak i akwizycje istniejących aktywów – oraz wzmacniania obecności na rynkach regionalnych, które coraz częściej stają się naturalnym kierunkiem ekspansji zarówno dla najemców, jak i inwestorów. Równolegle rozwijamy działalność funduszową, otwierając rynek nieruchomości przemysłowych na inwestorów indywidualnych. To element szerszego trendu demokratyzacji inwestowania w nieruchomości komercyjne, który od lat obserwujemy na najbardziej rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej. Wierzymy, że otwarcie sektora nieruchomości przemysłowych na inwestorów indywidualnych może okazać się momentem przełomowym nie tylko dla Accolade, ale i dla całego rynku nieruchomości komercyjnych.
Polski rynek logistyczny pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych segmentów rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, ale jego fundamenty wyraźnie się zmieniły. Jeżeli pierwsza dekada jego rozwoju była czasem budowania skali, to obecna będzie okresem budowania jakości, odporności i długoterminowej wartości. Polska przestaje być wyłącznie zapleczem logistycznym Europy – coraz częściej staje się miejscem lokowania długoterminowego kapitału i nowoczesnych inwestycji przemysłowych. To właśnie ten kierunek będzie definiował rozwój rynku w kolejnych latach.
Jakub Leszczyński, transaction director, Accolade
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
