Europejskie nieruchomości ochrony zdrowia przyciągają coraz szersze grono inwestorów. Do funduszy nieruchomościowych dołącza kapitał infrastrukturalny, a rozwój opieki poza szpitalami otwiera kolejne możliwości lokowania pieniędzy. Polska również ma przestrzeń do wzrostu. O tym, czy potrzeby pacjentów przełożą się na atrakcyjne aktywa, zdecydują jednak warunki finansowania świadczeń i kondycja operatorów.
W I połowie br. wartość transakcji nieruchomościami ochrony zdrowia w Europie wyniosła 5,6 mld euro, o 27 proc. więcej r./r. Połowa przypadała na kapitał transgraniczny – wynika z raportu CBRE „European Healthcare Real Estate 2026”. Sektor korzysta z trwałego zapotrzebowania na usługi medyczne i opiekuńcze, wieloletnich umów najmu oraz często indeksowanych przychodów. Dla inwestorów poszukujących przewidywalnego dochodu coraz większe znaczenie ma także jego rola jako infrastruktury społecznej.
Szersze grono kupujących
To przyciąga fundusze infrastrukturalne, które konkurują o aktywa z inwestorami nieruchomościowymi. Według CBRE większy udział kapitału własnego w ich finansowaniu może ułatwiać szybkie zawieranie transakcji i ograniczać liczbę warunków ich zamknięcia. Dla właścicieli oznacza to szersze grono potencjalnych nabywców i możliwość większej konkurencji cenowej. Jednocześnie inwestorzy szukają skali. Przejęcie platformy lub portfela pozwala szybciej zbudować obecność na rynku. Rozdrobnienie własności, szczególnie w opiece nad osobami starszymi, sprzyja konsolidacji. Barierą bywa dostępność odpowiednich obiektów. We Włoszech niewielka skala oferowanych nieruchomości utrudnia dużym funduszom budowanie portfeli, natomiast w Hiszpanii niedobór miejsc w domach opieki zwiększa zainteresowanie nowymi inwestycjami.
Czynsz zależy od świadczeń
Za demograficznym uzasadnieniem inwestycji kryje się jednak zależność, która wymaga szczególnej uwagi. W wielu krajach przychody operatora wyznaczają stawki refundacji publicznej. Od nich zależy zdolność do płacenia czynszu, a w konsekwencji wartość nieruchomości. Analiza budynku musi więc obejmować również model finansowania działającej w nim placówki.
CBRE zwraca uwagę na presję kosztów zatrudnienia i problemy operacyjne w sektorze opieki. Długa umowa najmu nie rozwiązuje tych trudności. Jeżeli czynsz i koszty personelu rosną szybciej niż przychody ze świadczeń, pogarsza się sytuacja najemcy. Także wysoki udział płatności bezpośrednio od pacjentów nie przesądza o atrakcyjności rynku: może odzwierciedlać słabość systemu publicznego przy ograniczonej zdolności mieszkańców do finansowania leczenia.
Z tego powodu CBRE wskazuje wspólne przedsięwzięcia z lokalnymi operatorami lub wyspecjalizowanymi platformami jako istotną drogę wejścia na rynek. Partner wnosi znajomość regulacji, zasad rozliczania świadczeń i realiów prowadzenia placówek.
Bliżej pacjenta
Zmienia się też rodzaj potrzebnych powierzchni. Przenoszenie świadczeń ze szpitali do opieki ambulatoryjnej zwiększa znaczenie przychodni i centrów medycznych. Technologie pozwalają wykonywać poza szpitalem coraz więcej procedur, ale wymagają odpowiednio przystosowanych obiektów. Tworzy to pole dla budowy i modernizacji nieruchomości wynajmowanych na długie okresy. W przywołanym przez CBRE modelu brytyjskim prywatni inwestorzy dostarczają placówki podstawowej opieki zdrowotnej, zwykle z umowami najmu na 20–25 lat.
Polska szansa na rozwój
Raport wskazuje, że w Polsce prywatne inwestycje koncentrują się na opiece ambulatoryjnej, a udział prywatnego kapitału w szpitalnictwie pozostaje ograniczony. Kolejki, starzenie się ludności, wzrost wynagrodzeń i ograniczenia publicznego finansowania tworzą jednak przestrzeń dla rozwoju prywatnej infrastruktury. Istotną rolę odgrywa także opieka finansowana przez pracodawców. Dla rynku nieruchomości otwiera to pytanie o skalę przyszłego popytu ze strony operatorów i możliwość tworzenia portfeli atrakcyjnych dla funduszy. Potrzeby zdrowotne są mocnym punktem wyjścia. Przekształcenie ich w stabilny dochód z najmu wymaga jednak placówek, których operatorzy potrafią długoterminowo finansować działalność, personel i zajmowaną powierzchnię.
fot. Pexels/enrique-silva
