Ostatnie pięć lat było dla rynku nieruchomości biurowych czasem bezprecedensowych zmian. Nastąpiła transformacja modelu pracy i redefinicja roli biura. Firmy zaczęły masowo optymalizować swoje powierzchnie, chcąc zaoszczędzić na kosztach, co okazało się krótkowzroczne.
Dziś widać wyraźnie, że biura, których upadek wieszczono, nie tylko nie straciły na znaczeniu, ale też są kluczowym elementem w budowaniu kultury organizacyjnej oraz współpracy i kreatywności zespołów. Wiele firm, które zbyt szybko zredukowały swoje powierzchnie, dzisiaj ma problem – w warunkach luki podażowej często nie są w stanie odzyskać oddanego metrażu, co utrudnia ich dalszy rozwój i powrót pracowników do pracy stacjonarnej. Jednocześnie wzrosły oczekiwania użytkowników: biuro musi być atrakcyjne, komfortowe, inspirujące i dawać to, czego nie ma w domu. Efektem jest wyraźne przesunięcie popytu w stronę najnowocześniejszych, najlepiej zaprojektowanych i skomunikowanych budynków – starsze i niefunkcjonalne obiekty tracą konkurencyjność.
Spada dostępność, rosną czynsze
Drugą fundamentalną zmianą jest historycznie niski poziom nowej podaży.
W Warszawie lata 2023–2025 to najniższa podaż od dwóch dekad, a większość nowych projektów wynajmowana jest jeszcze przed oddaniem do użytku.
Połączenie pandemicznej niepewności i gwałtownego wzrostu kosztów finansowania sprawiło, że wielu deweloperów wstrzymało inwestycje biurowe. W rezultacie obserwujemy spadającą dostępność nowoczesnych biur i znaczący wzrost czynszów w najlepszych lokalizacjach – zjawisko dawno niewidziane na stołecznym rynku. Trzecim kluczowym trendem był znaczący wzrost roli ESG. Zielone budynki i certyfikacje funkcjonowały od lat, ale dopiero regulacje unijne, drożejąca energia i rosnąca świadomość ekologiczna najemców sprawiły, że energooszczędność, niskoemisyjność i zrównoważone rozwiązania stały się realnym i nierzadko decydującym kryterium wyboru biura. Dziś ESG to nie dodatek, ale fundament przewagi konkurencyjnej – zarówno dla najemców, jak i inwestorów.
Nie szukam gwiazd
Co było najbardziej pomocne przy kierowaniu firmą na rynku nieruchomości w okresie 2020-2025? Niezmiennie uważam, że najważniejsi są ludzie. Często powtarzam, że na nieruchomościach znam się mniej niż na budowaniu zespołów. Przez 27 lat pracy w tej branży przekonałem się, że siła organizacji tkwi nie w jednostkach, lecz w zespołach profesjonalistów, którzy potrafią działać razem. Nigdy nie szukam gwiazd, bo jako były sportowiec wiem, że to drużyna wygrywa mecze. W Ghelamco mamy zespoły, które współpracują ze sobą od wielu lat, mają ogromną wiedzę i doświadczenie oraz znakomicie poruszają się w realiach rynku. To dzięki nim wszystkie nasze warszawskie projekty zakończyły się komercyjnym sukcesem.
Ewolucja rewolucji
Rynek biurowy wchodzi w fazę, która będzie wymagać jeszcze większej elastyczności i jakości.
Przyszłość jest trudna do przewidzenia, tym bardziej w czasach, gdy stoimy u progu kolejnej rewolucji technologicznej, a być może nawet cywilizacyjnej. Wydaje mi się, że przed naszym rynkiem jest jednak droga ewolucji, a nie rewolucji – dostosowywania biur do zmieniających się potrzeb użytkowników, większej roli technologii i potencjalnego pojawienia się nowych modeli najmu.
Jednocześnie Polska pozostaje bardzo atrakcyjnym miejscem do inwestowania i rozwijania biznesu – z wysokim popytem, wciąż konkurencyjnymi kosztami pracy i dynamicznym rozwojem sektora usług.
Rynek nieruchomości w Polsce jest już mocno nasycony, przez ostatnie dekady nadrabialiśmy ogromny deficyt powierzchni każdego rodzaju: mieszkaniowych, biurowych, handlowych, magazynowych. Ten etap jest już za nami, dziś jesteśmy dojrzałym, rozwiniętym i konkurencyjnym rynkiem. Teraz w centrum uwagi są jakość, bezpieczeństwo, zrównoważony rozwój i efektywność energetyczna. Naszym celem na kolejne lata jest dostarczanie najwyższej klasy budynków w atrakcyjnych lokalizacjach, które odpowiadają na potrzeby innowacyjnych firm i wyznaczają kierunek rozwoju sektora biurowego.
Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający, Ghelamco Poland
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
