Segment popularny stanowi podstawę polskiego rynku mieszkaniowego i jest najbardziej wrażliwy na zmiany makroekonomiczne, takie jak dostępność kredytów, tempo wzrostu płac czy polityka RPP. Po okresie dynamicznych wzrostów i późniejszej ostrożności rynek wszedł w fazę dojrzałej stabilizacji. Jak wynika z danych Tabelaofert.pl, w Polsce jest obecnie na sprzedaż ponad 32 tys. mieszkań w cenie do 13 tys. zł za mkw. To jeden z najwyższych poziomów podaży w ostatnich latach, co ogranicza presję cenową i pozwala nabywcom wybierać między lokalizacjami, metrażami i układami.
Popyt wciąż zależy głównie od finansowania bankowego. Metrohouse i Credipass wskazują, że wolumen udzielonych kredytów hipotecznych w III kwartale br. należał do najwyższych od dekady. Wynika to zarówno z obniżek stóp procentowych, jak i ofert banków oraz powrotu kredytów ze zmienną stopą. W efekcie rynek nie doświadcza gwałtownego boomu, lecz równomiernego, stopniowego ożywienia.
Ceny w tym segmencie wyraźnie się stabilizują. W większości miast miesięczne zmiany nie przekraczają 2 proc., a różnice między rynkami regionalnymi są stosunkowo niewielkie. Segment popularny pozostaje jednocześnie dość przewidywalną częścią mieszkaniówki, ale różnice między największymi miastami są wyraźne i coraz mocniej określają lokalny charakter popytu.
Warszawa, z najwyższą średnią ceną na rynku pierwotnym – ok. 17,4 tys. zł/mkw. – pozostaje jedynym dużym miastem, w którym ceny nadal rosną, notując w październiku +1,9 proc. miesiąc do miesiąca. Popyt migracyjny i kredytowy powodują, że wysoka podaż jest tu dość szybko absorbowana, a rynek pozostaje w fazie wzrostowej.
W Trójmieście, gdzie średnia cena wynosi ok. 17,3 tys. zł/mkw., segment popularny jest coraz mocniej wypierany przez premium – dynamika cen w październiku była ujemna (–1,2 proc. mies./mies.), ale wynikała głównie ze struktury ofert, z rosnącym udziałem segmentu wyższego. Kraków, z poziomem ok. 16,5 tys. zł/mkw. i podobną korektą –1,2 proc. mies./mies., pozostaje rynkiem stabilnym, wspieranym zarówno przez popyt lokalny, jak i studencki. Wrocław utrzymuje ceny w przedziale 14,5–15 tys. zł/mkw., bez większych wahań, choć efekt ustawy o jawności cen uwidocznił tu droższe projekty, które wcześniej nie były raportowane. Poznań jest jednym z najbardziej przewidywalnych rynków: średnie ceny oscylują wokół 12,5–13,5 tys. zł/mkw., a październik przyniósł wzrost o 1,7 proc. miesiąc do miesiąca, wspierany stabilnym popytem lokalnym. Łódź, z poziomami ok. 10,5–12 tys. zł/mkw., odnotowała w III kwartale spadek średniej ceny ofertowej, przede wszystkim z powodu zwiększenia podaży mieszkań z segmentu value-for-money po wejściu jawności cen. Aglomeracja śląska pozostaje najodporniejsza cenowo: ceny w przedziale 9,5–11,5 tys. zł/mkw. korygowały się o 1,3 proc. w dół, jednak szeroki i zdywersyfikowany popyt utrzymuje rynek w stabilnej kondycji.
Największe wyzwania segmentu popularnego dotyczą podaży nowych projektów. Deweloperzy działają ostrożnie, uruchamiając inwestycje dopiero po osiągnięciu bezpiecznego poziomu przedsprzedaży, co wynika zarówno z wyższych kosztów gruntów, jak i z presji wykonawczej. Do tego dochodzi rosnąca kompleksowość regulacyjna.
Od początku 2026 r. wszystkie nowe projekty będą musiały uwzględniać doraźne miejsca schronienia, a ich realny wpływ na koszty pojawi się przy inwestycjach rozpoczynanych po 2026 r. Deweloperzy zwracają uwagę, że dostosowania projektowe mogą podnieść koszt realizacji nawet o kilka procent, zwłaszcza przy o ograniczonej powierzchni części wspólnych.
W średnim terminie segment popularny pozostanie stabilną częścią mieszkaniówki – przewidywalny pod względem wolumenu, w miarę odporny na krótkoterminowe wahania i napędzany przez popyt kredytowy. Nie należy się tu spodziewać gwałtownych skoków cenowych ani masowych korekt, a rynek będzie rozwijał się zgodnie z naturalnym rytmem poprawy zdolności kredytowej i malejącej obawy o przyszłość gospodarki. Deweloperzy widzą w tym segmencie mniejszy potencjał marżowy niż w premium, ale jednocześnie jest to najbardziej płynna i najłatwiej finansowana część rynku. Dlatego segment popularny najprawdopodobniej pozostanie filarem mieszkaniowej Polski w kolejnych latach – dość stabilnym, szerokim i kluczowym dla zbilansowania całego rynku.
Na zdj. inwestycja Metro Art, Victoria Dom
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”, którego partnerem jest Victoria Dom
