Warszawa była w 2025 r. liderem wzrostu podaży pokoi hotelowych wśród stolic regionu CEE-6 – wynika z raportu Cushman & Wakefield „Marketbeat CEE-6 Hospitality H2 2025”. Podaż w stolicy wzrosła o 5,5 proc. r./r., wyraźnie mocniej niż w Budapeszcie, gdzie przyrost wyniósł 2,8 proc., oraz w Pradze, która odnotowała wzrost o 2,2 proc.
W całym regionie CEE-6, obejmującym Bułgarię, Czechy, Węgry, Polskę, Rumunię i Słowację, podaż zwiększyła się o 2,7 proc. r./r. W drugiej połowie 2025 r. w stolicach regionu otwarto ok. 14 hoteli i obiektów typu serviced apartments, oferujących łącznie ok. 1130 pokoi. Według Cushman & Wakefield trend wzrostu podaży ma się utrzymać również w 2026 r., a Warszawa nadal ma nadawać tempo rozwojowi rynku.
Nowa podaż trafiała na rynek przy poprawiających się wynikach operacyjnych. W 2025 r. wskaźnik RevPAR w regionie CEE-6 wzrósł o 8,9 proc. r./r. przy wzroście średniej ceny za pokój ADR o 4,6 proc. oraz obłożenia o 2,7 pkt proc. Najmocniejsze dynamiki RevPAR na poziomie krajów odnotowały Bułgaria i Rumunia, a wśród miast – Bukareszt i Warszawa. Jednocześnie najwyższe bezwzględne poziomy RevPAR utrzymały Praga i Budapeszt, co pokazuje, że Warszawa należy do najmocniej rosnących rynków hotelowych w regionie, choć pod względem bieżących poziomów przychodów za dostępny pokój nadal ustępuje najbardziej dojrzałym stolicom CEE-6.
Ożywienie było widoczne także po stronie inwestycyjnej, ale nie rozłożyło się równomiernie między poszczególne kraje. Wartość transakcyjna na rynku hotelowym CEE-6 wzrosła w 2025 r. o 170 proc. r./r., do 1,16 mld euro. Największy udział w tym wzroście miały Czechy, a następnie Węgry. W całym regionie sprzedano 44 hotele obejmujące 6974 pokoje przy średniej cenie 167,2 tys. euro za pokój. Na segmenty upper upscale i upscale przypadło 63 proc. wartości transakcyjnej, co potwierdza koncentrację kapitału na aktywach wyższej jakości.
Polska to nie tylko Warszawa
Polska na tle regionu pokazała bardziej złożony obraz. W 2025 r. sfinalizowano tu transakcje o wartości 135 mln euro obejmujące 12 hoteli i 1652 pokoje, co oznaczało spadek o 18 proc. r./r. W samym drugim półroczu wartość transakcyjna wyniosła 54 mln euro i była o 61 proc. niższa niż rok wcześniej. Dla porównania w Czechach wartość transakcyjna sięgnęła 764 mln euro, a na Węgrzech 176 mln euro. W heat mapie transakcyjnej Cushman & Wakefield obok Pragi, Budapesztu i Bukaresztu wskazano także Gdańsk, gdzie w 2025 r. sprzedano dwa obiekty obejmujące 444 pokoje przy wartości transakcyjnej 46 mln euro i średniej cenie 104 tys. euro za pokój.
Wśród największych transakcji z udziałem polskich aktywów znalazło się przejęcie portfela dwóch obiektów Noli Studios obejmujących 423 pokoje przez Urban Partners od Nowej Przystani / CityCamp. Z kolei Remake Asset Management kupił od Covivio portfel dwóch hoteli B&B w Polsce liczących 553 pokoje, a Nusret Sancak przejął Four Points by Sheraton Warsaw Mokotów ze 190 pokojami od Mokotów Business & Airport Hotel.
– Choć Warszawa nadal stanowi kluczowy rynek hotelowy w Polsce, to w 2025 r. wyraźnie było widać, że aktywność transakcyjna nie ogranicza się już wyłącznie do stolicy. To sygnał, że rynek rozwija się w sposób coraz bardziej zrównoważony, a inwestorzy uważniej przyglądają się także lokalizacjom regionalnym – komentuje Maciej Prończuk, senior consultant, Hospitality & Alternatives CEE & SEE w Cushman & Wakefield.
Dużo małych transakcji
Struktura transakcji pokazuje jednocześnie, że kapitał pozostaje dość wybiórczy. Aż 71 proc. transakcji miało wartość poniżej 25 mln euro, a 17 proc. mieściło się w przedziale 25–50 mln euro. Po stronie kupujących dominował kapitał prywatny odpowiadający za 73 proc. wartości transakcyjnej, podczas gdy inwestorzy instytucjonalni odpowiadali za 23 proc. Największy udział w strukturze kapitału kupujących miał kapitał europejski spoza kraju transakcji, z udziałem 70 proc., przed kapitałem krajowym, który odpowiadał za 22 proc.
Istotna była także struktura operacyjna aktywów.
Połowę wartości transakcyjnej stanowiły obiekty sprzedawane jako vacant possession, czyli bez trwałych ograniczeń kontraktowych dla nowego właściciela. Kontrakty zarządcze odpowiadały za 24 proc. wartości transakcyjnej, umowy najmu za 23 proc., a struktury franczyzowe za 3 proc.
To pokazuje, że inwestorzy szukali nie tylko ekspozycji na sektor hotelowy, lecz także możliwości większej kontroli nad strategią aktywa, operatorem lub przyszłym repozycjonowaniem.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych w Warszawie, Bratysławie i Sofii pozostały relatywnie stabilne, choć najlepsze obiekty w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach korzystały z lekkiego zacieśnienia stóp. W Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie odnotowano umiarkowaną kompresję. Według Cushman & Wakefield stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów hotelowych w CEE w formule HMA, czyli umów zarządzania hotelem, wynoszą 6,25–8,5 proc., a prognozowany trend wskazuje na ich dalszą kompresję wraz ze stabilizacją inflacji, poprawą dostępu do finansowania i większą aktywnością kapitału.
fot. Pexels/Anna Holodna
