Jeszcze niedawno ryzyko klimatyczne w nieruchomościach było dla wielu uczestników rynku tematem z obszaru raportowania, zgodności i wizerunku. Z opracowania „ESG dla nieruchomości komercyjnych 3.0. Wybrane zagadnienia i praktyki 2026”, przygotowanego przez PINK, PRCH, RICS i ULI Poland wynika, że ten etap się kończy. Klimat coraz mocniej wpływa na to, jak banki oceniają transakcje i zabezpieczenia, a inwestorzy – jak liczą przyszłą wartość aktywów. To nie jest już poboczny wątek ESG, ale coraz bardziej materialny element finansowania nieruchomości.
Bartosz Silczak, dyrektor Biura Ryzyka ESG w Banku Gospodarstwa Krajowego, pisze, że „zmiany klimatu wywierają coraz większy wpływ na sektor nieruchomości”, a z perspektywy banków oznacza to konieczność „dogłębnej analizy i adaptacji procesów finansowania”. To bardzo ważne przesunięcie. Bank nie patrzy już wyłącznie na lokalizację, najemców, cash flow i jakość sponsorów. Patrzy również na podatność aktywa na powódź, upały czy inne ekstremalne zjawiska pogodowe – i na to, czy materializacja takiego ryzyka może ograniczyć zdolność klienta do obsługi zadłużenia.
Autor pokazuje też, że dla sektora bankowego nie jest to rozważanie teoretyczne. Po powodzi z września 2024 r. koszty strat w Polsce oszacowano na 3–10 mld zł, a w trzech najbardziej dotkniętych województwach same straty infrastrukturalne przekroczyły 4,2 mld zł. Silczak zwraca uwagę, że dla banków oznacza to ryzyko pogorszenia kondycji kredytobiorców, wzrost opóźnień w spłatach i większe prawdopodobieństwo niewypłacalności. Dlatego – jak podkreśla – proces oceny ryzyka klimatycznego prowadzony jest „dla zabezpieczeń, dla transakcji i dla całego portfela”.
Konsekwencje dla nieruchomości
To oznacza bardzo konkretne konsekwencje dla rynku nieruchomości. W wycenie zabezpieczeń banki uwzględniają czynniki ESG, które mogą w długim terminie obniżać wartość nieruchomości. W analizie transakcji badają lokalizację i podatność kluczowych aktywów na ekstremalne zjawiska pogodowe. Na poziomie portfela prowadzą stres testy i modelują wpływ takich zdarzeń na płynność, wartość portfela czy wzrost NPL. Silczak zauważa, że banki stosują już limity ekspozycji, mogą odmawiać przyjęcia niektórych zabezpieczeń i zaostrzać warunki finansowania dla aktywów położonych w strefach podwyższonego ryzyka.
Klimat wyceny
Aleksandra Smith-Kozlowskia, director, research w ULI Europe akcentuje z kolei wycenę aktywów i pokazuje, że rynek stoi dziś przed głębszą zmianą. Jak pisze, wraz z uznaniem zmiany klimatu za realne ryzyko finansowe ESG „staje się jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość aktywów, stabilność przepływów pieniężnych i dostęp do kapitału”. Smith-Kozlowska mocno podkreśla, że branża wciąż ma problem z przełożeniem tego ryzyka na liczby. Tradycyjne modele inwestycyjne są retrospektywne – opierają się na historycznych danych o transakcjach, czynszach, amortyzacji czy stopach kapitalizacji. Tymczasem zarówno dekarbonizacja, jak i adaptacja do zmian klimatu wymagają spojrzenia w przyszłość. Autorka wskazuje, że realne zrozumienie ekspozycji aktywów na ryzyko klimatyczne oraz „kosztu braku działań” wymaga nowego podejścia, opartego na analizach scenariuszowych, a nie wyłącznie na danych z przeszłości.
„Zielone” jest policzalne
To podejście ma już przełożenie na praktykę inwestycyjną – dostawcy kapitału coraz częściej premiują budynki niskoemisyjne i odporne klimatycznie, a rynek zaczyna dyskontować spodziewane koszty, ograniczenia techniczne czy ekspozycję na wysokoemisyjne otoczenie regulacyjne i energetyczne. Pojawiają się transakcje, w których cena aktywa jest obniżana właśnie z powodu przyszłych kosztów transformacji. Z drugiej strony „zielone” budynki szybciej się wynajmują, lepiej się sprzedają i budują przewagę nad mniej zrównoważonym sąsiedztwem.
W kolejnych latach przewaga konkurencyjna będzie coraz częściej zależała nie tylko od lokalizacji i jakości najmu, ale także od odporności budynku, kosztu jego transformacji i wiarygodności scenariusza „brown to green”. Finansowanie nieruchomości zaczyna premiować nie tyle deklaracje, ile zdolność do obrony wartości aktywa w świecie rosnącego ryzyka klimatycznego.
Opracowanie „ESG dla nieruchomości komercyjnych 3.0” dostępne jest do pobrania pod linkiem:
https://stowarzyszeniepink.org.pl/wp-content/uploads/2026/03/Publikacja_ESG_2026_online_PL-1.pdf
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″.
