Minione pół dekady przyniosło na rynku nieruchomości głębokie zmiany o charakterze strukturalnym. Szok stóp procentowych wywołany falą inflacyjną z lat 2021–2022 istotnie przekształcił zarówno wyceny aktywów, jak i modele finansowania. Rynki kapitałowe najpierw niemal zamarły, by stopniowo odblokowywać się wraz ze stabilizacją rentowności w latach 2024–2025.
Równolegle doszło do trwałych zmian popytowych, które przeobraziły dynamikę poszczególnych sektorów. Logistyka odnotowała silny wzrost napędzany e-commerce i nearshoringiem, segment biurowy uległ wyraźnej polaryzacji pod wpływem pracy hybrydowej i nadchodzącego efektu AI, natomiast sektor mieszkaniowy pozostał niedoinwestowany w warunkach ograniczonej dostępności mieszkań.
W tym otoczeniu kluczowe dla odporności okazały się elastyczność finansowania oraz aktywne podejście do zarządzania aktywami.
Dostęp do zróżnicowanych źródeł kapitału miał fundamentalne znaczenie w okresie, gdy banki zaostrzały politykę kredytową. Równie istotny był aktywny asset management – modernizacja i przekształcanie nieruchomości w odpowiedzi na oczekiwania najemców oraz standardy ESG coraz częściej przekładały się na wymierne efekty finansowe, a nie wyłącznie na spełnienie formalnych wymogów regulacyjnych.
Wolumeny odbijają
W połowie dekady wolumeny inwestycyjne w Europie Środkowo-Wschodniej wyraźnie odbijają, przy szczególnie silnym udziale Polski i Czech. Logistyka pozostaje stabilna mimo normalizacji rynku, podaż biur typu prime jest bardzo ograniczona, a obiekty mniej konkurencyjne stoją przed koniecznością konwersji. Jednocześnie popyt na nieruchomości mieszkaniowe utrzymuje się pomimo strukturalnych luk podażowych. Działania ESG, które generują realną wartość ekonomiczną, stały się trwałym elementem przewagi konkurencyjnej.
Patrząc w stronę 2030 r., spodziewamy się dalszego wzrostu rynku magazynowego w Polsce, napędzanego automatyzacją produkcji oraz relokacją działalności w warunkach rosnącej globalnej niestabilności. W biurach typu prime utrzyma się siła czynszowa przy bardzo ograniczonej nowej podaży, co będzie sprzyjać wzrostowi wartości dobrze zarządzanych, wysokiej jakości budynków starszej generacji. Równolegle dojrzewać będzie sektor PRS i przystępnego cenowo najmu mieszkań jako produktów instytucjonalnych, przy stabilnych fundamentach aktywów handlowych i przyspieszającej fali modernizacji wynikającej z unijnych regulacji środowiskowych.
Nagroda dla niektórych inwestorów
Strategia DRFG pozostaje spójna z tymi trendami i koncentruje się na rozbudowie portfela logistyki i lekkiego przemysłu w Polsce oraz regionie CEE, kontynuacji inwestycji w aktywa handlowe w Europie Środkowo-Wschodniej i na północnych Bałkanach, realizacji selektywnej strategii „office barbell” oraz skalowaniu platform PRS w stolicach państw.
Najbliższe pięć lat nagrodzi inwestorów, którzy połączą zdyscyplinowaną strategię kapitałową z innowacyjnością i zrównoważonym podejściem.
W DRFG postrzegamy to jako szansę na budowę odpornych, przyszłościowych aktywów oraz długoterminowej wartości dla inwestorów, opierając się na aktywnym, bezpośrednim zaangażowaniu i głębokim zrozumieniu lokalnych rynków regionu CEE.
Jan Pelíšek, dyrektor ds. nieruchomości, DRFG Investment Group
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
