Polski sektor life sciences (farmaceutyki, biotechnologie, sprzęt medyczny) rośnie dynamicznie, jednak popyt na nowoczesną infrastrukturę badawczą zdecydowanie wyprzedza podaż. Komercyjne zasoby laboratoryjne wynoszą zaledwie 52,3 tys. mkw. i są niemal w całości zajęte – wynika z raportu „Poland’s Life Sciences Industry and Laboratory Infrastructure” przygotowanego wspólnie przez ekspertów z firm doradczych JLL i Crido oraz Związku Firm Biotechnologicznych BioForum.
Potencjał branży i eksportowa siła
W ciągu dwóch dekad nakłady na R&D w Polsce wzrosły z poniżej 1 proc. do 1,41 proc. PKB (ok. 11,96 mld euro w 2024 r.). Krajowy przemysł farmaceutyczny, wart blisko 56 mld zł, jest największy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a sektor wyrobów medycznych plasuje nas w światowej dziesiątce eksporterów. Natomiast w sektorze biotechnologii nakłady na działalność operacyjną i rozwojową osiągnęły poziom 3,29 mld zł w 2024 r. Łącznie generuje to presję na dostęp do specjalistycznej powierzchni, której rynek nieruchomości nie jest w stanie obecnie dostarczyć.
Infrastrukturalne wąskie gardło
W Polsce jest zbyt mało nowoczesnych laboratoriów dostępnych do wynajęcia.
Na początku 2026 r. całkowite zasoby komercyjnej powierzchni laboratoryjnej w naszym kraju wynosiły ok. 52,3 tys. mkw., uzupełnione przez 74 tys. mkw. przyległej powierzchni biurowej.
Skalę deficytu potwierdza raport: 55 proc. firm biotechnologicznych uważa, że brak laboratoriów hamuje ich rozwój w stopniu bardzo dużym. Sytuacja ta zmusza rynkowych liderów do kosztownych inwestycji we własne obiekty, podczas gdy mniejsze podmioty tracą szanse na prowadzenie zaawansowanych badań ze względu na brak wolnych modułów na wynajem.
Wyzwania techniczne i potencjał konwersji
Realizacja laboratoriów wymaga od deweloperów specyficznego modelu biznesowego.
Według ekspertów kluczowe jest zabezpieczenie umów najmu na poziomie 60 proc. przed rozpoczęciem prac oraz spełnienie surowych norm w zakresie wysokości stropów, nośności oraz mocy przyłączeniowej.
Alternatywą dla projektów typu BTS może być adaptacja biurowców lub magazynów, o ile pozwalają na to parametry techniczne, w tym dostępność szachtów wentylacyjnych i instalacyjnych oraz odpowiednia konfiguracja przestrzeni biurowo-laboratoryjnej. Dla 88 proc. najemców najważniejszym czynnikiem pozostaje dobrze skomunikowana lokalizacja.
Potrzebna strategia i kapitał publiczny
Jak wynika z opracowania, bez systemowego wsparcia i kapitału publicznego trudno będzie przyciągnąć inwestorów instytucjonalnych do tego segmentu. Tym bardziej że istotną przeszkodą w rozwoju sektora nieruchomości dla life sciences są niskie zaangażowanie państwa i brak spójnej strategii rozwoju. Państwowe gwarancje mogłyby zminimalizować ryzyko wynajmu powierzchni przedsiębiorcom z sektora MSP i start-upom, które stanowią większość najemców. Branża postuluje uruchomienie Funduszu Rozwoju Technologii Przełomowych oraz celowe inwestycje w laboratoria przy czołowych ośrodkach naukowych w miastach akademickich.
fot. Pexels/Pavel Danilyuk
