Analizując ostatnie pięć lat na rynku mieszkaniowym, można wskazać trzy kluczowe zmiany: koniec okresu stabilizacji, początek ery niepewności, turbulencji i czarnych łabędzi. Lata 2020-2025 charakteryzowały się serią wstrząsów: pandemia, zerwane łańcuchy dostaw, wzrost inflacji i kosztów budowy oraz zmiana sytuacji geopolitycznej wpłynęły na rynek mieszkaniowy zarówno ten na sprzedaż, jak i na wynajem.
Obserwowaliśmy odwrót popytu inwestycyjnego po szczycie w 2021 r. do zupełnej flauty w 2025 r., w tym koniec rynku flipperów i dużą ostrożność w kupowaniu w celu ochrony wartości (a może wzrostu wartości oszczędności) wobec mało optymistycznych prognoz wzrostu cen.
Po okresie popularności zakupów inwestycyjnych w latach 2015–2023 popyt inwestycyjny wyhamował i utrzymuje się na niskim poziomie od początku 2024 r.
Nastąpiła też zmiana w polityce państwa – odwrót od wsparcia własności na rzecz retoryki o wsparciu subsydiowanego najmu (bo czy pójdą za tym efekty, okaże się raczej po wyborach w 2027 r.). Do listy zmian można jeszcze dodać przejście w krótkim okresie z kredytów o zmiennej stopie na dominację kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, połączone z zaostrzeniem zasad liczenia zdolności kredytowej – akurat wtedy, gdy rynek znalazł się w bardzo trudnej sytuacji w 2022 r.
Biorąc pod uwagę poziom niepewności w otoczeniu, w procesach legislacyjnych, w głowach nabywców, szoki na rynku kredytów i konieczność uruchomienia sprzedaży zdalnej, to sektor deweloperski w największych miastach radził sobie całkiem nieźle, choć w większości miast okupił sprzedaż wzrostem oferty, cięciami cen lub promocjami. Znacznie trudniej było firmom działającym na mniejszych rynkach, gdzie większość klientów z reguły wspiera się kredytami. Tam łatwo znaleźć firmy, które od głębokiego kryzysu uratował w drugiej połowie 2023 r. program Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Nastroje na koniec 2025 r.
W większości firm deweloperskich budujących mieszkania na sprzedaż dominuje umiarkowany optymizm, oparty o prognozy dalszych obniżek oprocentowania kredytów, powiększania się zdolności kredytowej i w konsekwencji – wzrostu sprzedaży napędzanej kredytami. Trwają prace nad przygotowaniem inwestycji adresowanych do tej grupy nabywców. Optymizm widać też w gronie firm specjalizujących się w bardzo drogich inwestycjach, w których sprzedaż nie jest uzależniona od kredytów dostępnych w polskich bankach. Optymizm oparty jest też na przekonaniu, że w 2026 r. na rynku pojawią się nabywcy, którzy dotychczas odkładali decyzje zakupowe, czy to ze względu na niedostępność kredytów, czy też obawy związane z czynnikami geopolitycznymi. Część deweloperów ma także nadzieję na wzrost zakupów dokonywanych przez cudzoziemców, zwłaszcza Ukraińców decydujących się na pozostanie w Polsce na stałe.
Perspektywy: Sztuka wyboru scenariusza
Prognozowanie sytuacji na rynku w pięcioletniej perspektywie jest nadal wyjątkowo trudne. Będzie ona zależała nie tyle od potencjalnego popytu mieszkaniowego, co od sytuacji w otoczeniu rynku. A ta w perspektywie 2030 r. jest skrajnie nieprzewidywalna. Niestabilność w naszym regionie oraz potencjalne napięcia na arenie międzynarodowej tworzą scenariusze, w których priorytety państw mogą ulec redefinicji.
W scenariuszu zakładającym konieczność długofalowego wzmacniania bezpieczeństwa narodowego Polska, podobnie jak inne kraje regionu, może stanąć przed wyzwaniem zwiększenia wydatków na obronność i infrastrukturę podwójnego zastosowania. Zapewne nieuchronne w takim scenariuszu będzie podniesienie podatków od nieruchomości, a to wpłynie hamująco na popyt mieszkaniowy.
Dodatkową niewiadomą pozostają kwestie migracyjne – nie wiemy, jakie decyzje będą w związku z wydarzeniami w Europie podejmować czasowo mieszkający w Polsce migranci, a także potencjalni przybysze z wielu miejsc na świecie, szukający pracy lub stałego nowego, lepszego miejsca na ziemi. Kluczowe jest zatem określenie scenariusza makroekonomicznego.
Kazimierz Kirejczyk, housing strategy advisor, JLL
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
