Po bardzo mocnym początku roku rynek mieszkaniowy wszedł w fazę stabilizacji. Według JLL w II kwartale deweloperzy na 7 największych rynkach sprzedali 11,8 tys. lokali – o 8,4 proc. mniej niż 3 miesiące wcześniej, ale o 12,7 proc. więcej r./r. Jednocześnie oferta ponownie przekroczyła 70 tys. mieszkań.
Spadek sprzedaży objął większość największych aglomeracji. Najmocniej wyhamowała Łódź, gdzie liczba transakcji zmniejszyła się o 26,2 proc. kw./kw., oraz Warszawa ze spadkiem o 16,5 proc. Słabsze wyniki odnotowały także Wrocław, Poznań i Katowice, natomiast w Trójmieście korekta była niewielka. Wyjątkiem okazał się Kraków, gdzie sprzedaż zwiększyła się o 13,6 proc. kw./kw.
Efekt bazy
Według JLL osłabienie nie wynikało z istotnej zmiany warunków finansowania ani z korekty cen. Większe znaczenie miały wysoka baza po bardzo dobrym I kwartale oraz ostrożniejsze nastroje kupujących. Na decyzje gospodarstw domowych wpływały wydarzenia geopolityczne, wolniejsze tempo wzrostu płac i rosnąca w części branż niepewność zatrudnienia. – Wydaje się, że wyjaśnieniem mogą być dwie główne przyczyny: efekt bazy, czyli bardzo dobre wyniki sprzedażowe w I kwartale, i nastroje nabywców, które pogorszyły się głównie z powodu wydarzeń geopolitycznych. Do czynników osłabiających optymizm kupujących zaliczamy również wolniejsze tempo wzrostu płac, najniższe od pięciu lat, oraz pojawiającą się w niektórych branżach niepewność co do stabilności zatrudnienia – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL Living.
Więcej budów
Deweloperzy odpowiedzieli na dobre wyniki z początku roku większą liczbą wprowadzeń. W II kwartale do sprzedaży trafiło ponad 13 tys. mieszkań, o 26,7 proc. więcej niż kwartał wcześniej. W efekcie oferta na 7 głównych rynkach ponownie przekroczyła 70 tys. lokali, wliczając mieszkania zarezerwowane. Szybko przybywa także mieszkań ukończonych, które nie znalazły jeszcze nabywców. Ich liczba wzrosła o 19,1 proc., do ponad 16,6 tys. Największy udział gotowych lokali w ofercie odnotowano w Poznaniu i Katowicach, gdzie stanowią one niemal jedną trzecią dostępnych mieszkań. Aktywność deweloperów coraz mocniej różnicuje się jednak lokalnie. W Katowicach w ciągu kwartału wprowadzono zaledwie kilkadziesiąt lokali, co oznaczało praktyczne zatrzymanie nowej podaży.
Średnie ceny ofertowe w większości miast pozostały stabilne. Warszawa utrzymała pozycję najdroższego rynku ze stawką bliską 20 tys. zł za 1 mkw., podczas gdy w Łodzi średnia wynosiła ok. 11,3 tys. zł/mkw. W ujęciu rocznym ceny rosły szybciej od inflacji jedynie w Warszawie – o 5,3 proc. – i Poznaniu – o 6,2 proc. Większe zmiany dotyczyły cen lokali wprowadzanych do sprzedaży. We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła o 25,7 proc. kw./kw., głównie za sprawą dużego projektu w centrum. W Poznaniu nowe mieszkania były średnio o 12,2 proc. tańsze niż w poprzednim kwartale. JLL ocenia, że istotne rabaty względem cen ofertowych mogą utrzymać się do końca 2026 r.
Kurs stabilny
Równowaga między podażą a popytem pozostaje silnie zróżnicowana. W Warszawie i Trójmieście oferta jest relatywnie ograniczona, podczas gdy we Wrocławiu, w Krakowie i Poznaniu przewyższa bieżące tempo sprzedaży. Największy nawis występuje w Łodzi i Katowicach. Przy obecnym popycie i braku nowych wprowadzeń wyprzedaż całej oferty zajęłaby tam odpowiednio ok. 2,5 roku oraz 3 lata.
– Po II kwartale można stwierdzić, że nie ma podstaw, aby rynek istotnie zmienił się w dwóch kolejnych. Kluczowym zadaniem dla deweloperów będzie cierpliwe dopasowywanie nowej podaży do popytu na poszczególnych rynkach, zmniejszanie nawisu tam, gdzie oferta jest wciąż za wysoka, i uzupełnianie jej tam, gdzie widać niedobory – mówi Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor, JLL Living.
Artykuł ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
Czytaj Na półmetku 2026
fot. Pexels/jakubzerdzicki
