Rok 2025 był dla warszawskiego sektora biurowego okresem stabilizacji i potwierdzenia jego dojrzałości. Jednocześnie obserwowaliśmy wyraźną polaryzację, która stała się jednym z najbardziej charakterystycznych wyróżników obecnego cyklu rynkowego. Stabilny popyt koncentrował się niemal wyłącznie na projektach oferujących najwyższy standard, podczas gdy budynki niespełniające oczekiwań najemców traciły na konkurencyjności.
Kluczowym czynnikiem kształtującym dzisiejsze realia jest wyraźne spowolnienie aktywności deweloperskiej z ubiegłych lat. Skumulowany efekt niskiej liczby nowych projektów oddanych do użytkowania w ostatnich 24 miesiącach sprawił, że dostępność nowoczesnej powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu drastycznie zmalała. Przy relatywnie stabilnym popycie branża funkcjonuje obecnie w warunkach niedoboru ofert typu prime – w tym segmencie wybór jest najmniejszy od lat. Jednocześnie stolica stała się rynkiem, na którym to jakość, rozumiana przez pryzmat ESG, efektywności energetycznej oraz dobrostanu pracowników, zaczęła realnie dyktować warunki zawieranych transakcji. Certyfikacja środowiskowa przestała być atutem, a stała się standardem, oczekiwanym zarówno przez najemców, jak i inwestorów.
Z perspektywy dewelopera wyraźnie widać, że firmy przestały poszukiwać wyłącznie miejsca do pracy. Coraz częściej oczekują rozwiązań, które realnie wspierają ich cele biznesowe.
W Strabag Real Estate odczytaliśmy te sygnały odpowiednio wcześniej, czego najlepszym przykładem jest kompleks Upper One. Wieża biurowa osiągnęła już dwie trzecie swojej docelowej wysokości, a budynek hotelowy przekroczył półmetek prac konstrukcyjnych. Dla podmiotów planujących relokację w perspektywie 2027 r. ten postęp jest gwarancją bezpieczeństwa i terminowości.
Patrząc w stronę 2026 r., przewidujemy, że zjawisko „ucieczki do jakości” wejdzie w decydującą fazę.
Równolegle spodziewamy się zwiększenia fali modernizacji starszych zasobów biurowych. Warto jednak zaznaczyć, że nawet głęboki refurbishment ma swoje naturalne ograniczenia i rzadko pozwala dorównać poziomowi, jaki oferują obiekty nowej generacji.
Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający w spółce deweloperskiej Strabag Real Estate
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
