Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przestał być jedynie areną dla zachodnich funduszy. O rozwarciu nożyc między aktywami prime a okazjami, rosnącej sile rodzimych family offices, specyfice czeskiego kapitału oraz o tym, dlaczego brak REIT-ów szkodzi gospodarce, rozmawiamy z Przemysławem Rysiem, prezesem zarządu firmy Torus.
„Property Insider”: W branży mówi się o Dniu Świstaka – rok temu czekaliśmy na odbicie, teraz znów na nie czekamy. Czy po tegorocznych targach w Cannes widać realną zmianę nastrojów wśród inwestorów?
Przemysław Ryś, prezes zarządu Torusa: Atmosfera jest zdecydowanie lepsza niż dwa czy trzy lata temu. Widać większą chęć inwestowania w Polsce, co popierają nasze mocne dane makroekonomiczne. Co ciekawe, na samym MIPIM temat sytuacji geopolitycznej na Bliskim Wschodzie w zasadzie nie istniał w poważnych dyskusjach, co mnie zaskoczyło, bo przecież ma on swoje implikacje rynkowe. Rynek jest jednak obecnie w fazie silnego rozwarcia nożyc.
Co to oznacza w praktyce dla dewelopera budującego portfel?
Mamy dwa bieguny. Z jednej strony są inwestycje typu prime czy core – drogie, ale dające bezpieczeństwo i przewidywalność zwrotu w perspektywie 20 lat. Z drugiej strony kapitał szuka super okazji wynikających z dojrzałości rynku. Wiele budynków sprzed 25 lat wymaga dziś rewitalizacji lub zmiany przeznaczenia, by odpowiedzieć na potrzeby nowoczesnego konsumenta. My pozycjonujemy nasze projekty, jak np. gdański Punkt, jako „mercedesy” rynku biurowego – produkt najwyższej klasy, który broni się nawet w czasach selektywnego popytu.
Skoro mowa o Punkcie – czy ten projekt, wraz z Gdynia City Logistics (GCL), jest już oficjalnie na sprzedaż?
Tak, oba produkty zostały przygotowane stricte pod kątem inwestycyjnym. W przypadku Punktu mieliśmy zapytania ofertowe jeszcze zanim oficjalnie wyszliśmy na rynek. To bardzo atrakcyjne aktywo z komercjalizacją na poziomie ok. 85 proc. Z kolei projekt logistyczny w Gdyni przy ul. Północnej jest obecnie wynajęty w 100 proc. To, co go wyróżnia na tle rynku, to bardzo specyficzny, nietypowy dla magazynów miks najemców, których trudno szukać z lupą w innych obiektach. Nie mamy tam typowej logistyki „spotowej”. Główny najemca obsługuje ściśle sprecyzowaną branżę papierniczą, a obok niego operują firmy takie jak Cosentino – światowy lider w produkcji okładzin kamiennych – oraz Enbio, polska firma technologiczna zajmująca się produkcją nowoczesnych sterylizatorów medycznych. Sam projekt GCL był dla nas naturalnym ruchem deweloperskim, ponieważ działka ta historycznie należała do naszej grupy kapitałowej i jej przemysłowe położenie narzucało właśnie taką funkcję. Jesteśmy gotowi na transakcję, jeśli po drugiej stronie znajdzie się partner, który właściwie odczyta wartość tej lokalizacji oraz stabilność wynikającą z profilu naszych najemców.
Wspomniał Pan, że biurowiec Punkt to „mercedes” trójmiejskiego rynku. Jak to się przekłada na twarde dane dla inwestora?
Punkt udowodnił, że na dojrzałym rynku obroni się tylko najlepszy produkt.
Osiągnęliśmy 85 proc. komercjalizacji jeszcze przed pełnym uruchomieniem, co w obecnych czasach jest silnym sygnałem dla funduszy. Kluczowe są tu parametry finansowe: mamy niestandardowo długie umowy najmu jak na rynek regionalny – WAULT wynosi prawie 8 lat. Co więcej, najemcy zaakceptowali stawki czynszu wyższe od średniej rynkowej, rozumiejąc, że koszty wytworzenia nowoczesnego budynku drastycznie wzrosły.
To sprawia, że jest to produkt gotowy pod wyjście inwestycyjne, który już na etapie przedofertowym wzbudził konkretne zainteresowanie cenowe.
W ubiegłym roku polski kapitał odpowiadał za blisko 20 proc. wartości transakcji, z czego większość w sektorze biurowym. To trwała zmiana strukturalna?
Zdecydowanie tak. Rodzimi przedsiębiorcy, którzy przez ostatnie trzy dekady budowali swoje majątki, szukają obecnie dywersyfikacji i ochrony kapitału w długim terminie. Nieruchomości są do tego idealne.
Widzimy też potężny wpływ tematu sukcesji. Właściciele firm chcą zabezpieczyć kolejne pokolenia, a nieruchomości stają się naturalnym elementem porządkowania rodzinnych portfeli. Coraz śmielej na rynek zerkają polskie family offices.
Jednak wciąż nie mamy w Polsce REIT-ów. Jak bardzo ten brak hamuje głębokość rynku?
To wielka strata. Brak instytucjonalnego, zbiorowego inwestowania w nieruchomości sprawia, że przysłowiowy Kowalski, chcąc ulokować kapitał, musi kupić kawalerkę. To niepotrzebnie napędza wzrost cen mieszkań. Gdybyśmy mieli REIT-y, ten kapitał mógłby pracować w najlepszych biurowcach czy magazynach pod okiem profesjonalistów. Tę lukę widzą Czesi, którzy w Polsce czują się coraz pewniej.
Współpracujecie z czeskim J&T Banka. Czy to właśnie ten model finansowania będzie dominował?
Czesi mają działający mechanizm agregowania środków od klientów banków – niekoniecznie milionerów, ale ludzi z oszczędnościami rzędu 20–30 tys. zł. Ten stały dopływ kapitału sprawia, że szukają oni większego i bardziej atrakcyjnego rynku niż ich rodzimy. Polska jest dla nich naturalnym kierunkiem ekspansji. My cenimy tę współpracę, bo daje ona stabilność finansowania nowych inwestycji.
Jakie nowe klasy aktywów mają budować wartość Torusa w perspektywie 3–5 lat?
Stawiamy na mocną dywersyfikację.
Poza biurami wchodzimy w segment living – zarówno w formie mieszkań, jak i domów studenckich pod marką All.inn. Interesuje nas też segment premium – przykładem jest nasza wspólna inwestycja z Capital Park w Warszawie przy ul. Pankiewicza. To luksusowy projekt mieszkaniowy w historycznej tkance centrum stolicy, który ruszy w przyszłym roku.
Chcemy skalować nasz know-how nie tylko geograficznie, lecz także usługowo, oferując property i facility management czy generalne wykonawstwo zewnętrznym partnerom.
W jakim kierunku Torus będzie szukał nowych gruntów?
Nadal naszym oczkiem w głowie jest Trójmiasto, gdzie wciąż jest ogromny potencjał do organicznego rozwoju (mamy tu zaledwie ok. 1,5 mkw. biur na mieszkańca wobec 14 mkw. w Monachium). Jednak nie zamykamy się na inne rynki regionalne. Analizujemy obecnie konkretne tematy pod kątem kolejnych akademików oraz projektów mieszkaniowych, które mają być mniejsze i bardziej butikowe niż nasze dotychczasowe realizacje.
Wywiad ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″.
