Kolejne raporty ekspertów sygnalizują trudną sytuację na rynku nieruchomości biurowych i to zarówno dla właścicieli biurowców, najemców, jak i deweloperów oraz inwestorów. Ale czy na pewno jest aż tak źle? Taką tezę podaje w wątpliwość Robert Karniewski, założyciel Reina Company, w rozmowie z „Property Insiderem”.
„Property Insider”: Czynsze rosną, najemcy zmniejszają powierzchnię, deweloperzy mniej budują, właściciele nie mogą sprzedać, a inwestorzy jakoś niechętnie kupują. Obraz rynku nieruchomości biurowych nie jest zachęcający. Czy to już kryzys?
Robert Karniewski: Jeśli miałbym mówić o doświadczeniach naszej firmy z perspektywy ostatnich kilkunastu miesięcy, powinienem odpowiedzieć pytaniem: jaki kryzys? Szczególnie gdy mówimy o centrum Warszawy. Do wielu projektów klienci ustawiają się w kolejce. Co więcej, najemcy zaczęli podpisywać siedmio-, a nawet dziesięcioletnie umowy najmu, a udział krótkich, podpisywanych w okresie pandemii umów na obecnym etapie stanowi już tylko jedną trzecią wszystkich transakcji. Rynek ostatecznie wymusił na najemcach podejmowanie długofalowych decyzji. To znak, że ekonomia wraca na zdrowe tory – i ten trend w mojej opinii będzie się utrzymywał. Wśród niektórych z największych warszawskich deweloperów zaczyna przeważać przekonanie, że nie ma uzasadnienia ekonomicznego do podpisywania umów poniżej siedmiu lat w najlepszych projektach biurowych.
To skąd te poważne tony w raportach rynkowych, nie tylko zresztą w Polsce?
Należałoby chyba zacząć od lekcji, którą wszyscy powinniśmy wyciągnąć z czasu stagnacji wywołanej covidem – dobre planowanie jest wyzwaniem, ale to podstawa. Żyjemy w nadzwyczajnych czasach i cyklu rynku, zdobycie miarodajnych danych jest kluczowe i wówczas długofalowe planowanie jest gwarancją podjęcia dobrej decyzji biznesowej. Coraz więcej firm rozumie, że home office to miecz obosieczny i zafiksowanie się na tym aspekcie to po prostu błąd.
Gdy mówimy o ryzykach, kalkulacji potrzeb i o wszystkich negatywnych czynnikach, z którymi mierzył się rynek w ostatnim czasie, to najważniejsza jest decyzyjność – pandemia sparaliżowała ten aspekt działalności biznesowej, ale nie można od niej uciec. Dlatego pracujemy z klientami, dbamy o wszystkie wyjściowe dane do racjonalnego podjęcia decyzji.
Jest jednak kwestia, która budzi niepokój. To słaba kondycja rynku inwestycyjnego. I to niestety może jeszcze trochę potrwać. Według opinii wielu specjalistów zajmujących się finansami rynek inwestycyjny powinien zacząć wracać do formy pod koniec przyszłego roku. Korelacja inflacji oraz stóp procentowych musi się ustabilizować. Tylko że nie każdy deweloper chce albo może trzymać aktywa w swoim portfelu aż tak długo.
Gdzie jest rynek biurowy teraz?
Tak naprawdę wskaźniki odpowiadające obecnym realiom rynkowym dopiero się kształtują. I wszyscy uczą się teraz rynku na nowo. Na przykład firmy zatrudniające tylko lub głównie programistów notują wykorzystanie powierzchni biurowej średnio na poziomie od 20 do 30 proc. Ale to tylko część obrazka. Rośnie liczba firm z tej branży, które przy szacowanych 30 proc. pracowników korzystających z biura szukają akomodacji na 70–80 proc. stanu osobowego. Sytuacja, w której do biura przychodzi 20 proc. pracowników, więc redukujemy zapotrzebowanie o 80 proc., nie będzie praktykowana. A to z jednego zasadniczego powodu: w dłuższej perspektywie po prostu się to nie sprawdza. Podczas renegocjowania umów najmu wśród zwłaszcza międzynarodowych firm o długoletniej obecności na polskim rynku, 20 lat plus, przeważa grupa, która nie tylko utrzymuje status quo, ale nawet zwiększa wynajmowaną powierzchnię. Oni rosną od 10 do 20 proc., a niektórzy w perspektywie kolejnych dwóch lat – chcą rosnąć nawet o ponad 20 proc.
Obecnie najemcy, szczególnie ci najwięksi, dokładnie analizują konkretne parametry budynków, w tym zużycie i sposób pozyskiwania energii oraz wszystkie aspekty środowiskowe i kosztowe najmu. To może się przełożyć na wzrost cen czynszów w najlepszych lokalizacjach. Co więcej, są deweloperzy, którzy dążą do poziomów stawek czynszów na poziomie 30 euro za 1 mkw. miesięcznie. Był okres, kiedy takie stawki obowiązywały w najlepszych projektach, w ciągu ostatnich dwudziestu kilku lat takie cykle mogliśmy zauważyć już dwukrotnie. I te czasy wrócą, gdy mówimy o najwyższych piętrach sztandarowych warszawskich projektów. Bo jeżeli firmy będą rosnąć tak, jak rosną obecnie – Warszawa będzie działać jak magnes dla rozwijających się podmiotów.
Był moment, w którym regiony wyprzedziły Warszawę pod względem skumulowanej podaży biur. Czy udział największego rynku biurowego w Polsce będzie znowu rósł?
Podaż wzrośnie, ale wzrośnie też popyt. Obecnie rynek biurowy w Polsce podzielony jest mniej więcej po równo między największe miasta regionalne i stolicę, ale szala może się zacząć przechylać na korzyść Warszawy. Projekty, które są obecnie w realizacji, dostarczą na rynek warszawski dużą porcję najwyższej jakości powierzchni biurowej. Centrum stolicy w ciągu najbliższych kilku lat pozostanie drogowskazem, najlepszym przykładem i motorem dla całego rynku nieruchomości biurowych w Polsce.
