Warszawski rynek mieszkaniowy w pierwszym półroczu 2026 r. był aktywny, ale coraz bardziej selektywny. Fundamenty popytu pozostają mocne: blisko 2 mln mieszkańców, niskie bezrobocie, a przeciętne wynagrodzenie brutto sięgnęło w maju 11,2 tys. zł. Według danych BuiltMind mediana wartości mieszkania sprzedanego w pierwszym półroczu (7570 transakcji) wyniosła 794 tys. zł i zachowuje trend wzrostowy z ubiegłych lat.
Centralne 68 proc. transakcji mieściło się między 597 tys. a 1,11 mln zł. Mediana metrażu po serii spadków w ubiegłych latach utrzymuje się drugi rok z rzędu przy 45 mkw. Tymczasem aktualna mediana ceny ofertowej to ok. 832 tys. zł, więc transakcje finalizowane są przynajmniej 5 proc. poniżej bieżącej oferty.
W pierwszym i drugim kwartale na warszawski rynek trafiło ok. 17 tys. nowych ofert. Wysoka podaż daje kupującym wybór i możliwość negocjacji, jednak najlepiej rotują lokale kompaktowe, prawidłowo wycenione i dobrze skomunikowane. Psychologiczna granica 1 mln zł przestała dotyczyć wyłącznie segmentu premium, a znajduje się już wewnątrz typowego przedziału transakcyjnego.
Od 2021 r. mediana wartości transakcji w analizowanym segmencie wzrosła o 52,9 proc. Dla porównania przeciętne wynagrodzenie w Warszawie między majem 2021 a majem 2026 r. wzrosło o ok. 61 proc. Prosty wskaźnik ceny do średniej płacy nie pogorszył się lecz dostępność nadal ograniczają koszt kredytu, wymagany wkład własny, coraz mniejszy metraż dostępny w danym budżecie oraz mniej atrakcyjne lokalizacje.
Na drugie półrocze oczekujemy stopniowego wzrostu popytu, wspieranego poprawą zdolności kredytowej. Po serii spadków stóp procentowych w maju wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 32,7 proc. wyższa rok do roku. Spodziewamy się większej aktywności rynku w czwartym kwartale bez gwałtownego boomu, ale też z malejącą przestrzenią do rabatów w najlepszych projektach
Jako BuiltMind działamy i obserwujemy rynki nieruchomości w ośmiu krajach Europy, a od 2025 r. główne miasta w Polsce i właśnie tutaj spotkaliśmy się z największym zainteresowaniem naszymi danymi rynkowymi i usługą tworzenia cenników. Przeskok, który oferujemy, to przejście z danych kwartalnych o miastach na dane dobowe o każdym mieszkaniu i inwestycji, pewien deweloper dobrze to ujął: „jak przejście z telewizora CRT na 4K”. W aktualnym trendzie i otoczeniu konkurencji o pozyskaniu klienta i zdobyciu przewagi będzie decydowało szybsze odczytanie rynku i podjęcie właściwych działań dlatego z naszych usług korzystają zarówno lokalni deweloperzy, jak i duże spółki giełdowe. Każdy poczuł, że rynek się zmienił, ale nikt nie chce podejmować pochopnych decyzji, tylko woli się oprzeć na liczbach. Do końca roku planujemy dalszy aktywny rozwój w Polsce oraz planujemy wejście na kolejne rynki europejskie.
Mikołaj Szymański, Country Manager, BuiltMind
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
