Po kilku latach pracy po stronie inwestora Søren Rodian Olsen ponownie dołącza do branży doradczej, obejmując kierownictwo działu Capital Markets w Newmark Polska. W rozmowie z „Property Insiderem” opowiada o rosnącej aktywności kapitału zagranicznego w Polsce, coraz większym znaczeniu krajowych inwestorów oraz prognozach dla sektora biurowego i magazynowego. Wyjaśnia również, dlaczego w 2026 r. wartość transakcji może przekroczyć 6 mld euro, i wskazuje aktywa, które sam wybrałby dziś do portfela inwestycyjnego z horyzontem do 2030 r.
„Property Insider”: Przez dużą część kariery był Pan doradcą, później przeszedł Pan na stronę inwestora. Teraz wraca Pan do doradztwa. Co właściwie najbardziej różni te dwa miejsca przy stole?
Søren Rodian Olsen, dyrektor wykonawczy i dyrektor działu Capital Markets, Newmark Polska: W moim przypadku ta droga właściwie zatoczyła koło. Najpierw pracowałem po stronie inwestora, dla funduszu zarządzanego przez Aberdeen. Później przez wiele lat byłem doradcą, a następnie ponownie przeszedłem na stronę kapitału. Największa różnica dotyczy natychmiastowego dostępu do informacji rynkowych. Doradca jest bardzo blisko transakcji, najemców i bieżących danych. Informacja dociera do niego szybko, może więc niemal na bieżąco wyczuwać zmianę dynamiki rynku. Po stronie inwestora część tych informacji trzeba pozyskiwać od innych uczestników rynku i siłą rzeczy zabiera to więcej czasu.
Jest też różnica w charakterze samej pracy. Inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na własnym portfelu i na tym, jaka inwestycja jest najlepsza dla reprezentowanego przez nich kapitału. Doradztwo jest znacznie bardziej skierowane na zewnątrz. Pracuje się z wieloma ludźmi, firmami, kulturami oraz z różnymi strategiami inwestycyjnymi. Zawsze bardzo dobrze czułem się właśnie w takim środowisku.
Z Piotrem Kaszyńskim znacie się jeszcze z czasów Cushman & Wakefield. Jak doszło do ponownego spotkania zawodowego po tylu latach?
Znamy się z Piotrem od około 15 lat. Miałem już przyjemność obsługiwać wspólnie z nim transakcje inwestycyjne i zawsze wiedziałem, że mamy podobne ambicje biznesowe. Plany rozwoju Newmark w Polsce idealnie wpisują się w moją wizję kolejnego etapu kariery, a zmiany w Urban Partners naturalnie otworzyły przestrzeń na nowe wyzwania. Podjęliśmy decyzję o ponownej współpracy, bo Newmark to dla mnie idealne miejsce i kierunek, w który w pełni wierzę i któremu chcę poświęcić kolejne lata.
Jak będzie wyglądał nowy dział Capital Markets w Newmark Polska?
Traktuję go trochę jak start-up działający wewnątrz dobrze funkcjonującej organizacji. To dla Newmark Polska nowa linia biznesowa.
Mamy już zasoby wspierające analizę, underwriting, research i doradztwo, ale ambicją jest oczywiście zaznaczenie pozycji naszego Capital Markets na rynku. Będziemy rekrutować. Głównym zadaniem jest praca z właścicielami aktywów i doradzanie im, kiedy jest właściwy moment na sprzedaż.
Przez ostatnie lata część inwestorów sprzedawała aktywa ze znacznym dyskontem, inni czekają na poprawę koniunktury. Wciąż spotykam właścicieli bardzo dobrych biurowców czy portfeli magazynowych, którzy zastanawiają się, czy to już moment na sprzedaż. Inną stroną tego biznesu będzie praca z inwestorami chcącymi lokować kapitał w Polsce. Jedną z ambicji jest wykorzystanie globalnej sieci Newmark do przyciągania kapitału, którego dotychczas na polskim rynku nie było. Wynikiem tych działań będzie oczywiście rozwój zespołu.
Skąd może przyjść ten nowy kapitał?
Naturalnym kierunkiem jest Ameryka Północna. Newmark ma tam bardzo silną pozycję, a równocześnie rozbudował działalność w Wielkiej Brytanii, we Francji i ma mocną bazę w Niemczech. Nie musi chodzić wyłącznie o inwestorów dopiero wchodzących do Europy. Będziemy także w kontakcie z podmiotami amerykańskimi już aktywnymi na kontynencie, które do tej pory nie miały Polski czy Europy Środkowej na radarze. W sektorze logistycznym już w pierwszej połowie tego roku widać, że kapitał północnoamerykański nadal mocno wierzy w ten region. Bardzo ważni są nadal inwestorzy regionalni oraz coraz bardziej aktywny kapitał polski.
Właśnie polski kapitał jest jedną z największych zmian ostatnich lat. Zastąpił kapitał zachodnioeuropejski?
Nie. I warto to rozróżnić. Polski kapitał wszedł na rynek nieruchomości komercyjnych i stał się jego dodatkowym uczestnikiem. To samo w sobie jest bardzo pozytywną zmianą. Nie powiedziałbym jednak, że zastąpił na przykład niemiecki kapitał core. Duża część polskich inwestycji pochodzi obecnie od zamożnych inwestorów prywatnych i family offices. Ich aktywność jest częściowo efektem atrakcyjnych cen bardzo dobrych nieruchomości. Jeżeli kapitał międzynarodowy będzie szerzej wracał do Polski, udział inwestorów krajowych w całym rynku ulegnie rozproszeniu. Nie sądzę jednak, abyśmy wrócili do sytuacji, w której odpowiadali oni za 2 czy 5 proc. rynku. Jest szansa na utrzymanie zdrowego udziału polskiego kapitału.
Kiedy więc wrócą Niemcy i inni tradycyjni zachodnioeuropejscy inwestorzy instytucjonalni?
W przypadku niemieckich inwestorów nie jest to tylko pytanie o Polskę, lecz również o niemiecką gospodarkę. Polski rynek nieruchomości w ostatnich latach przyhamował, co było spowodowane przez wydarzenia poza Polską. Były to konflikt w Ukrainie, napięcia geopolityczne czy spowolnienie gospodarki niemieckiej. To oddziałuje również na rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Znam wielu niemieckich inwestorów od lat i fundamenty polskiego rynku nadal bardzo im się podobają. Lubią warszawskie biura, dobre magazyny, część z nich interesuje się także sektorem handlowym i mieszkaniowym. Problemem nie musi więc być apetyt na polskie nieruchomości, lecz wyniki funduszy i posiadanych przez nich portfeli w innych krajach.
Ostatnie lata spędził Pan bardzo blisko rynku magazynowego. Co się tam właściwie wydarzyło?
Ostatnie trzy lata były trudne. Mieliśmy niższy nowy popyt netto, dłuższe procesy decyzyjne najemców oraz spowolnienie gospodarki niemieckiej, które bezpośrednio wpływają na polski rynek e-commerce. Teraz zaczynamy jednak obserwować zmianę. W strukturze popytu rośnie udział nowych umów, podczas gdy wcześniej bardzo dużą część aktywności stanowiły renegocjacje i przedłużenia istniejących kontraktów. To bardzo pozytywny sygnał i jestem ostrożnym optymistą, jeśli chodzi o kolejne kwartały. Po stronie inwestycyjnej bardzo atrakcyjne pozostają sale & leaseback, obiekty BTS, długoterminowy i stabilny dochód oraz nieruchomości położone w kluczowych hubach logistycznych. Podsumowując, długość umowy i standing finansowy najemcy będą kluczowe dla inwestorów.
Skąd może przyjść kolejna fala popytu?
Spodziewam się większej aktywności firm azjatyckich, szczególnie chińskich – zarówno w e-commerce, jak i w sektorze motoryzacyjnym. Polska jest dużym rynkiem, dysponuje gruntami i w wielu przypadkach szybciej tu przeprowadzić dużą inwestycję przemysłową niż w Czechach, na Słowacji czy na Węgrzech. Jednocześnie nie każdy nowy operator będzie gotowy podpisać długą umowę najmu i nie każdy zostanie przez inwestorów uznany za równie mocnego najemcę. Są też bardzo silne lokalne źródła popytu: handel convenience czy rynek przesyłek kurierskich. Polska jest pod tym względem jednym z najbardziej rozwiniętych rynków w Europie kontynentalnej i ten segment nadal ma przestrzeń do wzrostu.
A co ze starszymi magazynami? W biurach obserwujemy już bardzo wyraźną polaryzację zasobu.
To będzie jedno z ciekawszych pytań kolejnych lat. Najemcy i inwestorzy będą coraz bardziej zwracać uwagę na efektywność energetyczną i jakość techniczną budynków. Dobra lokalizacja nadal może przedłużać życie starszych obiektów – w Warszawie mamy magazyny, które mimo wieku pozostają w pełni wynajęte właśnie dzięki położeniu. Ale w dużych klastrach logistycznych może pojawić się zjawisko podobne do tego, które znamy już z rynku biurowego: najemcy zaczną przenosić się ze starszych obiektów do nowszych albo lepiej zlokalizowanych.
W przypadku magazynów konwersja na inną funkcję ma mniejszy sens ekonomiczny. Z drugiej strony magazyn można wybudować szybciej, więc możemy zacząć obserwować zastępowanie części starzejącego się zasobu nowym produktem.
Wokół centrów danych jest dziś bardzo dużo emocji. Polska rzeczywiście stoi przed boomem?
Nie spodziewałbym się, że centra danych staną się w Polsce kolejnym wielkim boomem nieruchomościowym. Nadal jesteśmy pod tym względem rynkiem rozwijającym się i niewielkim w porównaniu z głównymi rynkami europejskimi – zarówno jeśli chodzi o istniejące zasoby, jak i planowane projekty. Kluczowa pozostaje dostępność odpowiednio dużych mocy energetycznych, a to nie jest proste. Drugim elementem jest geopolityka. Dopóki trwa konflikt w Ukrainie, największe globalne firmy technologiczne mogą zachowywać ostrożność przy podejmowaniu decyzji dotyczących większych inwestycji. Poza tym data center nie jest wyłącznie kwestią nieruchomościową. To przede wszystkim infrastruktura. Przy naprawdę znaczącym projekcie rozmowa zaczyna się raczej od dostępności energii, infrastruktury i współpracy z władzami publicznymi niż od znalezienia odpowiedniej działki przez dewelopera.
Na rynku biurowym sytuacja wygląda dziś niemal odwrotnie niż kilka lat temu. Dokąd zmierza ten sektor?
Jestem dużym zwolennikiem biur. Przez ostatnie 15 lat prawdopodobnie uczestniczyłem w większej liczbie transakcji biurowych niż magazynowych. Nadal wierzę, że w dużych miastach zawsze będzie popyt na nowoczesne, atrakcyjne i dobrze zlokalizowane miejsca pracy. Warszawa jest bardzo dobrym przykładem. Przyciąga młodych ludzi i talenty. Jednocześnie deweloperzy przez ostatnie lata ostrożnie podchodzili do rozpoczynania większych nowych projektów. W efekcie pustostany spadają, a czynsze rosną. To są sygnały, które inwestorzy lubią. Dlatego oczekuję, że w perspektywie sześciu–dwunastu miesięcy możemy zobaczyć również kompresję stóp kapitalizacji w przypadku obiektów typu prime. Mam też nadzieję na powrót zachodnioeuropejskiego kapitału core do warszawskich biur.
A rynki regionalne?
Trójmiasto i Kraków będą zaraz za Warszawą na radarze inwestorów. W Krakowie znaczna część pustostanów jest w starszych lub gorzej zlokalizowanych budynkach. Dobre, nowoczesne biura w centrum czy blisko centrum potrafią funkcjonować bardzo sprawnie. High5ive jest dobrym przykładem projektu, który od początku cieszył się bardzo wysokim poziomem wynajęcia. Natomiast duże podmiejskie parki biurowe mogą stopniowo stawać się produktem rzadziej poszukiwanym. Najemcy oczekują dziś czegoś innego niż dziesięć lat temu: jakości, atrakcyjnego środowiska pracy, dobrego otoczenia i udogodnień. Trudniejszą drogę widzę przed miastami, w których skala dostępnej powierzchni jest po prostu duża, również w dobrych lokalizacjach.
Ile może wynieść wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce w całym 2026 r.?
Pierwsza połowa roku ustawiła bardzo ciekawy kierunek. Mieliśmy kilka sporych transakcji biurowych, znaczną aktywność w parkach handlowych, dużą transakcję mieszkaniową oraz znaczącą transakcję portfelową w logistyce.
Patrząc na pipeline i na to, co mówią inwestorzy oraz doradcy, są podstawy, aby oczekiwać mocnej drugiej połowy roku. Nie zdziwiłbym się, gdybyśmy przekroczyli 6 mld euro w 2026 r., co będzie bardzo dobrą bazą na kolejne lata.
Tym samym będziemy kontynuować zaobserwowaną w pierwszej połowie bieżącego roku poprawę kondycji rynku inwestycyjnego w Polsce.
Gdzie chciałby Pan widzieć Capital Markets Newmark Polska za półtora roku?
Podchodzimy do tego realistycznie. Nie zakładamy, że od pierwszego dnia będziemy konkurować skalą z największymi zespołami doradczymi, które funkcjonują na rynku od dekad. Mamy jednak bardzo mocne zespoły najmu – zarówno po stronie biurowej, jak i przemysłowo-logistycznej. Newmark Polska realizuje wiele transakcji najmu. Naturalnym krokiem jest więc wykorzystanie kompetencji, relacji i wiedzy, które już mamy. Drugim elementem będzie przyciąganie do Polski nowego kapitału poprzez globalną sieć Newmark. Wierzymy z Piotrem Kaszyńskim w potencjał rynku i będziemy realizować nasze założenia.
Na koniec: ma Pan 100 mln euro własnego kapitału do zainwestowania z perspektywą do 2030 r. Co trafia do portfela?
Przy rozsądnym finansowaniu 100 mln euro kapitału pozwala zbudować portfel o wartości około 250 mln euro. Na pewno znalazłby się w nim nowoczesny biurowiec średniej wielkości w centrum Warszawy. Drugim elementem byłyby obiekty logistyczne BTS zapewniające długoterminowy, stabilny dochód. Szczególnie interesują mnie obiekty cross-dock. Wraz ze wzrostem handlu internetowego liczba przesyłek będzie rosła, a tego rodzaju nieruchomości zazwyczaj wiążą się też z dłuższymi umowami najmu. I nie miałbym nic przeciwko kameralnym czterogwiazdkowym hotelom w lokalizacjach, które w tygodniu obsługują klientów biznesowych, a w weekendy turystów. Polska ma już dużą bazę hotelową, ale wciąż widzę miejsce na więcej naprawdę dobrego produktu w tym segmencie.
