Pierwsze półrocze 2026 r. na rynku nieruchomości komercyjnych upłynęło pod znakiem istotnego wzrostu płynności po stronie instytucji udzielających finansowania senioralnego. Sprzyjały temu zarówno atrakcyjność Polski i krajowego rynku nieruchomości, jak i wysoka płynność całego sektora bankowego oraz potrzeba realizacji celów budżetowych przez banki komercyjne.
Rosnąca konkurencja przełożyła się na spadek marż oraz większą skłonność kredytodawców – zarówno polskich, jak i zagranicznych – do podejmowania ryzyka. Ponieważ zdecydowana większość finansowania nieruchomości komercyjnych jest udzielana w euro, polski rynek tradycyjnie przyciąga liczne banki międzynarodowe. Tym razem istotną zmianą była jednak zdolność polskich banków do konkurowania również ceną, przede wszystkim w celu utrzymania relacji z najlepszymi klientami.
Konkurencja koncentrowała się na projektach najwyższej jakości oraz finansowaniu portfeli nieruchomości, szczególnie w segmentach PRS, parków handlowych i logistyki. Klienci mogli dzięki temu w większym stopniu wykorzystać dostępność kapitału, natomiast kredytodawcy pozyskiwali ekspozycje o bardzo dobrym profilu kredytowym. Bardziej konserwatywnie nadal oceniane są natomiast pojedyncze obiekty logistyczne oraz biurowce zlokalizowane na rynkach regionalnych.
Większy udział kapitału regionalnego i polskiego
Kolejnym pozytywnym zjawiskiem obserwowanym w pierwszym półroczu 2026 r. był wyraźny wzrost udziału inwestorów regionalnych w wartości zawieranych transakcji. Zwiększyła się również aktywność polskiego kapitału. W rezultacie struktura naszej bazy klientów stopniowo się zmienia – inwestorzy międzynarodowi, którzy dotychczas zdecydowanie w niej dominowali, coraz częściej uzupełniani są przez podmioty krajowe i regionalne.
Perspektywy na drugie półrocze 2026 r. i kolejne lata
W drugiej połowie 2026 r. prawdopodobnie utrzymają się dotychczasowe tendencje, w tym duże zainteresowanie sektorem mieszkaniowym oraz finansowaniem portfelowym. Jednocześnie widzimy, że proces liberalizacji struktur finansowania i nasilająca się presja na warunki cenowe powoli zbliżają się do granicy dalszych ustępstw. Nadal jednak dostępna będzie znaczna płynność dla dobrych projektów oraz nieruchomości najwyższej jakości, zarówno w przypadku ich nabycia, jak i refinansowania.
W kolejnych latach coraz większego znaczenia będzie nabierać zaawansowana inżynieria finansowa. Wynikać to będzie ze wzrostu skali pojedynczych transakcji oraz rosnącej liczby transakcji portfelowych, które pozwalają na budowanie wielopoziomowych struktur finansowania. Obejmować one będą między innymi finansowanie na poziomie spółek holdingowych, czyli holdco financing, oraz prywatny kapitał dłużny.
Patrząc już w kierunku 2027 r., spodziewamy się również rozwoju bardziej wyspecjalizowanych form finansowania nieruchomości – od niewielkich modułów typu SBU i obiektów magazynowych, przez projekty z segmentu mieszkań dla seniorów, aż po centra danych.
Dieter Lobnig, wiceprezes Zarządu Pekao Investment Banking SA
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
