Rok 2024 przyniósł istotne wyzwania dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Po okresie pandemicznego odbicia i turbulencjach związanych z rosnącymi kosztami finansowania w 2023 r. obecny rok był czasem redefinicji strategii inwestycyjnych i większej selektywności w podejściu do projektów.
Polska wciąż pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, szczególnie w sektorach stabilnych, takich jak magazyny, centra danych czy PRS i PBSA. Jednocześnie napięcia geopolityczne oraz trudna sytuacja makroekonomiczna miały wpływ na ograniczenie ekspozycji niektórych inwestorów europejskich.
Magazyny
Sektor magazynowy okazał się filarem stabilności rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Dynamiczny rozwój e-commerce, reshoring produkcji oraz wzrost znaczenia logistyki ostatniej mili napędzały popyt na nowe powierzchnie. Polska utrzymała pozycję lidera w Europie Środkowo-Wschodniej jako kluczowy hub logistyczny.
Magazyny wyposażone w instalacje fotowoltaiczne, systemy automatyzacji i energooszczędne technologie przyciągały dużych najemców z sektora logistycznego, FMCG oraz motoryzacyjnego. Coraz większym zainteresowaniem cieszyły się również inwestycje w centra danych, co wskazuje na nowy kierunek rozwoju rynku. Wzrost znaczenia inwestycji ESG oraz dalszy rozwój zaawansowanych technologicznie obiektów magazynowych będą kluczowe. Popularność centrów danych i magazynów miejskich się utrzyma, a presja na zrównoważone rozwiązania będzie determinować rozwój sektora.
Biura
Rynek biurowy w Polsce nadal zmaga się z konsekwencjami pandemii i zmieniającego się modelu pracy. W 2024 r. aktywność deweloperska w segmencie biur spadła o 57 proc. rok do roku, co wynikało z mniejszego popytu na tradycyjne powierzchnie biurowe. Praca hybrydowa skłaniała deweloperów do zmiany funkcji niektórych projektów na mieszkaniowe (PRS) lub obiekty typu mixed-use. Warszawa pozostała głównym rynkiem biurowym, ale miasta regionalne, takie jak Kraków i Wrocław, również utrzymywały stabilny popyt. W 2025 r. najemcy będą preferować biura elastyczne i zrównoważone środowiskowo.
Popularność zyskają projekty rewitalizacji istniejących obiektów, a także nowe inwestycje z certyfikatami środowiskowymi. Segment coworkingów może ponownie stać się motorem wzrostu w segmencie biurowym.
Mieszkania (w tym PRS i PBSA)
Po intensywnym okresie końca 2023 r., napędzanym programem Bezpieczny Kredyt 2 proc., rynek mieszkaniowy w 2024 r. zanotował spowolnienie. Popyt spadł, co przełożyło się na spadek sprzedaży mieszkań. Jednocześnie sektor PRS i PBSA zyskał na popularności, szczególnie w dużych miastach, gdzie dostępność mieszkań na wynajem pozostaje ograniczona. Wysokie koszty budowy oraz niepewność co do polityki mieszkaniowej rządu hamowały aktywność deweloperów. Oczekiwana obniżka stóp procentowych może ożywić popyt na rynku mieszkaniowym.
Dalszy rozwój sektora PRS/PBSA jest nieunikniony, napędzany zmianami demograficznymi i rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych oraz słabą jakością dostępnej powierzchni. Zrównoważone projekty mieszkaniowe oraz adaptacja starszych budynków na nowe cele będą priorytetem.
Retail
Segment handlowy w 2024 r. wykazał dużą odporność na zmiany gospodarcze. Największą popularnością cieszyły się mniejsze parki handlowe oraz obiekty convenience, które były odpowiedzią na potrzeby lokalnych społeczności. Większe centra handlowe przyciągały klientów dzięki rozbudowanej ofercie gastronomicznej i rozrywkowej. Digitalizacja oraz rozwiązania omnichannel, takie jak click and collect, odegrały kluczową rolę w transformacji sektora. Segment parków handlowych i obiektów typu convenience będzie się rozwijał dynamicznie dzięki swojej odporności na zmienne zachowania konsumentów.
Większe centra handlowe będą stawiać na rozrywkę i przestrzenie społeczne. Na znaczeniu zyskają technologie wspierające analizę danych konsumenckich oraz strategia ESG.
Podsumowanie
Rok 2024 był czasem ostrożnego optymizmu na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Segmenty takie jak magazyny i PRS wykazały dużą stabilność i potencjał, podczas gdy rynek biurowy oraz mieszkaniowy musiały dostosowywać się do nowych realiów. W 2025 roku kluczowe będą zrównoważone inwestycje, adaptacja do zmieniających się potrzeb najemców oraz dalsza integracja technologii i rozwiązań ESG w strategiach rozwoju.
Polska pozostanie kluczowym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej, ale wyzwania geopolityczne i gospodarcze będą wymagały od inwestorów i deweloperów elastycznego podejścia.
Dominik Stojek, partner, lider grupy nieruchomościowej oraz szef zespołu doradztwa nieruchomościowego, Deloitte
