Rok 2025 był dla rynku nieruchomości okresem stopniowego wychodzenia z impasu, który zdominował wcześniejsze lata. Najważniejszym wyzwaniem pozostawało znalezienie równowagi między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami nabywców – przede wszystkim w kontekście wycen i kosztu kapitału. W drugiej połowie roku ten „valuation gap” zaczął się realnie domykać.
Kluczową rolę odegrały tu spadające stopy procentowe. Ich skala była istotna, a perspektywa dalszych obniżek przełożyła się nie tylko na wyceny aktywów, lecz także na odblokowanie popytu mieszkaniowego. W segmencie living obserwowaliśmy w pierwszej połowie roku dużą podaż przy jednoczesnym ograniczeniu wprowadzania nowych projektów, by w drugiej części 2025 r. zobaczyć wyraźnie większy optymizm po stronie popytu. Niższy koszt finansowania zwiększył też szanse realizacji projektów, które wcześniej były ekonomicznie na granicy opłacalności. Jednocześnie rynek przez cały rok pozostawał pod silnym wpływem czynników geopolitycznych. To one wciąż hamują pełne odbicie aktywności i wycen – przy czym warto podkreślić, że bez tej niepewności dynamika rynku w regionie byłaby dziś zdecydowanie silniejsza.
2026: czynsze, selektywna kompresja i nowe formaty living
W perspektywie 2026 r. kluczowe znaczenie będą miały trzy czynniki: koszt kapitału, geopolityka oraz fundamenty popytowe w poszczególnych sektorach.
Oczekiwana kompresja stóp kapitalizacji – jeśli się wydarzy – będzie raczej umiarkowana, wspierana wzrostem czynszów. Widać to szczególnie w biurach, gdzie brak nowej podaży tworzy solidne podstawy do dalszego wzrostu stawek czynszów.
W segmencie living coraz wyraźniej rysuje się przestrzeń dla nowych projektów. Niższe stopy mogą uruchomić nie tylko nowe inwestycje, ale też większe zainteresowanie inwestorów długoterminowych. W krótkim horyzoncie AI będzie raczej narzędziem optymalizacji niż rynkowym game changerem, natomiast realne znaczenie zyskują alternatywne klasy aktywów: data centers, student housing czy wyspecjalizowane formaty mieszkaniowe. To sektory, które już dziś przyciągają kapitał i w 2026 r. pozostaną w centrum uwagi.
Affordable housing i demografia: od narracji do realnych modeli
Jednym z najważniejszych megatrendów staje się affordable housing. Coraz więcej inwestorów postrzega ten segment nie jako działalność o charakterze społecznym, lecz jako pełnoprawny model inwestycyjny. W Europie powstają fundusze finansujące m.in. modele rent-to-own, a zainteresowanie tym obszarem rośnie również wśród instytucji finansowych.
Demografia pozostaje wyzwaniem strukturalnym, ale jednocześnie otwiera pole do działań systemowych. Migracja wewnętrzna i zagraniczna, a także duże inwestycje infrastrukturalne mogą zmieniać trajektorie rozwojowe miast i regionów. Przykłady obszarów wokół CPK czy potencjalne efekty dla miast takich jak Łódź pokazują, że infrastruktura może stać się realnym narzędziem przeciwdziałania depopulacji.
ULI Poland w 2026 r.: miasta, regiony i wiedza ekspercka
W 2026 r. Urban Land Institute w Polsce będzie konsekwentnie rozwijać działalność regionalną oraz współpracę z miastami i uniwersytetami. Chcemy być platformą dialogu publiczno-prywatnego oraz dostawcą wiedzy eksperckiej – zarówno w formie debat, raportów i wydarzeń, jak i bardziej strategicznego doradztwa dla samorządów. Priorytetami pozostaną kwestie kluczowe z perspektywy miast: dostępność mieszkań, dekarbonizacja, planowanie przestrzenne, infrastruktura krytyczna i odporność miejska. ULI dysponuje unikalnym międzynarodowym know-how, które może być realnym wsparciem dla polskich miast – także tych średnich i mniejszych. ULI Poland jest dziś jedną z najszybciej rozwijających się struktur ULI w Europie – zarówno pod względem liczby członków, jak i tempa wzrostu. To solidny fundament do dalszego rozwoju i jeszcze silniejszego osadzenia ULI w debacie o przyszłości rynku nieruchomości i miast w Polsce.
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
Marcin Juszczyk, przewodniczący ULI Poland
