Pierwsze półrocze roku kalendarzowego jest okresem dokonywania waloryzacji umów. Umowy najmu w obrocie profesjonalnym zazwyczaj zawierają klauzule waloryzacyjne, bardzo często o podwójnym charakterze. Z jednej strony określają wysokość czynszu w kwocie w walucie obcej (najczęściej euro), a dodatkowo przewidują coroczną waloryzację o wskaźnik HICP (zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych) ogłaszany przez Eurostat.
Powyższe nie zamyka jednak sprawy. Obecnie można się bowiem spodziewać trzech ruchów najemców, jeżeli będą oni zainteresowani albo obniżeniem czynszu, albo wywarciem presji na wynajmującym w celu sprowokowania nieuzasadnionego wypowiedzenia umowy najmu.
Pierwszym ruchem będzie kwestionowanie prawidłowości klauzul waloryzacyjnych, zwłaszcza w kontekście wskaźników czy też okresów upoważniających do podwyższenia czynszu. W części umów pojawiają się bowiem nieprawidłowe nazwy wskaźników, np. odwołanie do nazw wskaźników ogłaszanych przez Eurostat, a jednocześnie przedstawienie GUS jako organu ogłaszającego wskaźnik. W innych można spotkać nieprecyzyjne zapisy w zakresie terminu dokonania waloryzacji. Najczęściej błąd tkwi w niedoprecyzowaniu, czy waloryzacja znajduje zastosowanie od 1 stycznia, czy dopiero od momentu ogłoszenia danego wskaźnika. Jeżeli jednak umowa najmu jest prawidłowo skonstruowana, tego typu działania nie powinny zagrażać wynajmującym.
Drugim posunięciem może być kwestionowanie wysokości opłat eksploatacyjnych z uwagi na brak udowodnienia przez wynajmujących ich wysokości lub kwestionowanie wysokości oraz opłat eksploatacyjnych w oparciu o przepisy o ochronie konkurencji i zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (ustalanie odmiennych warunków dla podmiotów konkurencyjnych; będzie to dotyczyło zwłaszcza centrów handlowych).
Innym, jeszcze poważniejszym zagrożeniem dla wynajmujących jest odwołanie się przez najemców do tzw. dużej klauzuli rebus sic stantibus (art. 3571 k.c.). Zarówno moja praktyka kancelaryjna, jak i doświadczenie arbitrażowe oraz publikacje w prasie fachowej wskazują, że ten ruch następuje już od początku COVID-19. Zaburzenia wywołane pandemią, wojną na Ukrainie oraz niespotykanymi w Polsce od lat w takim rozmiarze zjawiskami inflacyjnymi stanowią ewidentne przykłady nadzwyczajnej zmiany stosunków, o której mówi wcześniej przywołany przepis. Ruchy te będą wykorzystywane przez najemców jako narzędzie nie tylko do zakwestionowania podwyżek czynszu, ale również obniżenia aktualnego czynszu lub nawet przedterminowego rozwiązania umowy najmu.
Dla wynajmujących oznacza to natomiast konieczność przygotowania odpowiedniej linii obrony oraz ostrożne (niekiedy ugodowe) postępowanie z najemcami. Niekiedy może być bowiem korzystniejsze zamknięcie pewnej kłopotliwej umowy w celu uniknięcia powstania precedensu, który może zostać wykorzystany przez innych najemców. Czasem natomiast, z tych samych powodów, konieczne jest odrzucenie wszystkich rozmów ugodowych, aby nie spowodować eskalacji oczekiwań ze strony innych najemców. Każde działanie musi być dostosowane bowiem do sytuacji nie tylko prawnej, ale również biznesowej wynajmującego, niezależnie od rynku, na którym działa (powierzchnie handlowe, biurowe czy magazynowe).
dr Michał Bieniak, adwokat
