Wojna na Bliskim Wschodzie nie musi wywołać globalnego załamania gospodarczego, ale dla rynku nieruchomości w Europie może się okazać znacznie ważniejsza, niż sugerowałby sam wpływ na PKB. Najnowsze analizy Reutersa, Oxford Economics i EBRD pokazują, że główny kanał ryzyka biegnie nie przez bezpośrednie relacje handlowe z regionem, lecz przez energię, inflację, koszt pieniądza i logistykę. To właśnie te cztery zmienne mogą w najbliższych tygodniach decydować o tym, czy obecny szok pozostanie tylko epizodem, czy zacznie realnie wpływać na wyceny aktywów, koszt finansowania i tempo transakcji w Europie, CEE i w Polsce.
Oxford Economics ocenia, że konflikt wywołuje istotny szok energetyczny w gospodarce strefy euro, a ich centralny scenariusz zakłada średnią cenę ropy Brent na poziomie ok. 79 USD za baryłkę w drugim kwartale oraz wzrost cen gazu TTF do ok. 14 USD/MMBtu, czyli o ok. 30 proc. powyżej lutowego punktu odniesienia. Według firmy przełożyłoby się to na wzrost inflacji w strefie euro o ok. 0,5 pkt proc. w 2026 r., przy relatywnie ograniczonym wpływie na PKB rzędu 0,1–0,2 pkt proc. Sama gospodarka mogłaby więc przyjąć ten cios stosunkowo łagodnie, ale rynek nieruchomości działa według innej logiki: nawet umiarkowany impuls inflacyjny może wystarczyć, by opóźnić spadek kosztu długu i zatrzymać oczekiwaną poprawę warunków inwestycyjnych.
Co powiedzą banki?
Właśnie dlatego kluczowy staje się obecnie nie tyle sam poziom cen ropy i gazu, ile reakcja banków centralnych. Jak powiedziała Reutersowi prezes Europejskiego Banku Centralnego Christine Lagarde, EBC nie ma z góry ustalonej reakcji na wojnę na Bliskim Wschodzie i będzie podejmował decyzje z posiedzenia na posiedzenie, analizując napływające dane. Reuters podkreśla, że w EBC rośnie ostrożność wobec ryzyka inflacyjnego, jeśli konflikt się przedłuży, a część decydentów zaczęła ostrzegać przed zbyt szybkim zakładaniem, że wojna szybko wygaśnie. Dla rynku nieruchomości oznacza to prosty mechanizm: energia podbija inflację, inflacja utrzymuje presję na stopy i rentowność obligacji, a to z kolei bezpośrednio wpływa na koszt finansowania i oczekiwane stopy kapitalizacji. Warto też dodać, że dla Europy obecny szok jest tym bardziej istotny, że trafia na rynek wciąż wrażliwy po kryzysie energetycznym wywołanym wojną Rosji przeciw Ukrainie, który trwale zmienił sposób, w jaki banki centralne i inwestorzy oceniają ryzyko wzrostu cen energii i postrzeganie naszego regionu.
W praktyce może to oznaczać, że dla nieruchomości w Europie większym problemem niż sam szok energetyczny okaże się jego wpływ na koszt pieniądza.
Oxford Economics zwraca uwagę, że wcześniejsze przekonanie, iż banki centralne automatycznie zignorują wzrost cen energii jako przejściowy szok, nie wszędzie jest już aktualne. To szczególnie ważne dla aktywów, których wyceny są najbardziej wrażliwe na stopę dyskontową: livingu, PBSA, biur prime czy najlepszych magazynów. Jeżeli rynek uzna, że EBC będzie musiał dłużej utrzymywać restrykcyjną politykę pieniężną lub odłożyć jej łagodzenie, pierwszą reakcją nie będzie raczej gwałtowny wzrost stóp kapitalizacji, lecz spadek płynności, większa rozbieżność między oczekiwaniami kupujących i sprzedających oraz ostrożniejsze podejście banków i inwestorów do finansowania transakcji.
Koszty operacyjne
Drugim kanałem ryzyka są operacyjne koszty energii oraz sytuacja najemców. Oxford Economics ocenia, że obecny konflikt szczególnie mocno obciąża europejski sektor chemiczny, wskazuje także transport jako jedną z branż najbardziej narażonych na wzrost cen paliw i gazu. To ważna wskazówka dla rynku nieruchomości, bo pod presją znajdą się nie tylko firmy przemysłowe, ale też energochłonni użytkownicy powierzchni: chłodnie, część logistyki, zakłady produkcyjne, a pośrednio także starsze biura i duże obiekty handlowe o wysokich kosztach HVAC. Innymi słowy, wojna w Iranie może nie tyle osłabić popyt na powierzchnie wprost, ile pogorszyć zdolność części najemców do absorpcji wyższych kosztów działalności.
Magazyny na plus i in minus
Do tego dochodzi logistyka. Reuters i inne bieżące materiały rynkowe pokazują, że zakłócenia w Zatoce Perskiej i ryzyko dla transportu przez cieśninę Ormuz już przekładają się na ceny energii i koszty przewozu. Nawet jeśli światowy wzrost gospodarczy ucierpi tylko nieznacznie, wydłużone lead time’y, wyższe stawki frachtowe i droższe ubezpieczenia szybko przełożą się na koszty fit-outu, importowanych instalacji i komponentów budowlanych.
W tej logice magazyny mogą jednocześnie zyskiwać i tracić: z jednej strony wyższa niepewność wspiera większe bufory zapasów i nearshoring, z drugiej podnosi koszt realizacji nowych projektów i wymaganą rentowność deweloperów.
Haracz geopolityczny
Dla CEE i Polski dochodzi jeszcze klasyczna premia geopolityczna. Prezeska EBRD Odile Renaud-Basso powiedziała Reutersowi, odnosząc się do gospodarek objętych działalnością banku, że konflikt może ograniczać napływ kapitału akceptującego wyższe ryzyko. W praktyce dotyczy to także rynków CEE i tworzy ryzyko spadku perspektyw gospodarczych. Jej zdaniem długość zakłóceń oraz ewentualny wzrost cen energii mogą skomplikować decyzje dotyczące polityki pieniężnej i stóp procentowych. To ważny sygnał dla Polski, zwłaszcza że Rada Polityki Pieniężnej 4 marca obniżyła stopę referencyjną NBP o 0,25 pkt proc., do 3,75 proc. O ile więc ostatnia decyzja wspiera scenariusz stopniowego spadku kosztu długu, o tyle przedłużający się konflikt i wyższe ceny energii mogą ograniczać przestrzeń do kolejnych obniżek albo osłabić ich wpływ na rynek nieruchomości. W scenariuszu krótkiego szoku głównymi skutkami byłyby raczej wzrost kosztów operacyjnych i większa ostrożność w transakcjach. Jeżeli jednak konflikt utrzyma presję na energię, konsekwencje mogą być szersze: wolniejszy spadek kosztu finansowania, większa selekcja aktywów, silniejsze rozwarstwienie między prime ESG a starszym zasobem oraz większa presja na projekty wymagające wysokiego capexu.
Na dziś najważniejszy wniosek dla rynku nieruchomości może być więc taki, że Iran nie musi wywołać recesji, żeby znacząco wpłynąć na europejski rynek nieruchomości. Wystarczy, że utrzyma wysoko ceny gazu, podbije oczekiwania inflacyjne i zatrzyma spadek kosztu pieniądza.
W takim układzie największe ryzyko nie dotyczy samego popytu na powierzchnie, lecz wycen, refinansowania i zdolności rynku do domykania transakcji na poziomach oczekiwanych jeszcze kilka tygodni temu.
Tomasz Szpyt
fot. Pexels/wolfgang-weiser
