Na dość mocny pierwszy kwartał 2026 r. na polskim rynku inwestycyjnym warto patrzeć nie tylko przez pryzmat łącznego obrotu, ale także przez strukturę aktywności w poszczególnych segmentach. To właśnie ona pokazuje, gdzie kapitał wraca najszybciej, jakiego produktu szuka i które części rynku budują dziś największą płynność.
Dane JLL wskazują, że wzrost inwestycji objął wszystkie sektory, ale każdy z nich przyciąga dziś kapitał z trochę innego powodu – magazyny stabilnością dochodu, handel rosnącą płynnością i aktywnością kapitału prywatnego, biura powrotem nowych inwestorów do Warszawy, a living perspektywą większych transakcji, które mogą poprawić postrzeganie całego segmentu.
Magazynom wraca forma
Najmocniej rok otworzył segment magazynowo-logistyczny. W I kwartale łączna wartość transakcji wyniosła niemal 450 mln euro, a istotny wkład w ten wynik miały umowy sprzedaży i najmu zwrotnego. Największą transakcją pierwszych trzech miesięcy była akwizycja portfela pięciu kompleksów logistycznych przez amerykański fundusz W.P. Carey od Grupy Raben za około 170 mln euro. Sławomir Jędrzejewski, head of Logistics Investment w JLL, ujmuje to wprost:
„W pierwszym kwartale bieżącego roku sektor magazynowo-logistyczny cieszył się największym zainteresowaniem inwestorów, którzy koncentrowali się na aktywach z długimi umowami najmu. Kolejne duże transakcje w tym segmencie spodziewane są jeszcze w pierwszym półroczu 2026 r. Na horyzoncie widać również finalizację znaczących transakcji ze wszystkich pozostałych sektorów, co potwierdza rosnące zaufanie dużych, instytucjonalnych graczy do polskiego rynku”.
Nie tylko parki handlowe
W handlu uwagę zwraca nie tylko wzrost aktywności, ale też szersze otwarcie sektora na różne typy kapitału. W I kwartale jedną z najważniejszych transakcji była sprzedaż ośmiu hipermarketów Auchan na rzecz węgierskiego Adventum, przy zachowaniu dotychczasowego właściciela jako najemcy przez kolejne 15 lat. Sama struktura tej umowy dobrze pokazuje, jak mocno sale & leaseback zadomowił się już także w tym segmencie. Ale to nie wszystko, wraca apetyt na większe formaty. Agnieszka Kołat, executive director, head of Retail Investment w JLL, podkreśla: „Tegoroczny MIPIM potwierdził dużą popularność polskich nieruchomości handlowych – przede wszystkim wśród graczy z regionu CEE, ale również wśród inwestorów zachodnich. Spodziewamy się lada chwila napływu nowych, nieobecnych dotąd w Polsce podmiotów, które obecnie pracują nad transakcjami, ale także rosnącego zaangażowania inwestorów prywatnych, którzy coraz wyraźniej zaczęli zaznaczać swoją obecność w latach 2024–25”. Jeszcze ważniejszy jest dalszy ciąg tej diagnozy:
„Nadal największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się parki handlowe oraz sklepy wielkopowierzchniowe, w szczególności w branży spożywczej i segmencie ‘dom i ogród’, niemniej toczące się procesy sprzedaży dotyczą również centrów handlowych, w tym dużych obiektów. Ewidentnie widzimy, że kapitał wraca również do tego segmentu”.
Gotowi na 100 milionów i więcej
W biurach rynek pozostaje bardziej selektywny, ale to nie znaczy, że stoi w miejscu. W I kwartale aktywność obejmowała przede wszystkim pojedyncze aktywa średniej i mniejszej wielkości, uzupełnione kilkoma większymi transakcjami. Nadal dominuje Warszawa, choć pojawiają się też akwizycje regionalne, zwykle motywowane atrakcyjniejszą ceną wejścia. Dobrym przykładem pozostaje sprzedaż kompleksu Royal Wilanów za ponad 100 mln euro czeskiemu funduszowi Wood & Company. Równolegle JLL obserwuje napływ nowego kapitału szukającego produktu prime core. Marcin Sulewski, head of Office Investment w JLL, mówi: „Tegoroczny MIPIM potwierdził rosnące zainteresowanie polskim rynkiem biurowym ze strony inwestorów, między innymi z regionu CEE, Francji czy Skandynawii. Podczas licznych spotkań prowadziliśmy również intensywne rozmowy z nowymi podmiotami, które dotychczas nie były aktywne w Polsce, a które poszukują prime core produktu, głównie w Warszawie. Mowa tu o kapitale gotowym zainwestować nawet około 100 mln euro w pojedyncze aktywa”. Co istotne, ten napływ nie jest jednorodny.
Jak dodaje Sulewski, „nadal dominuje zainteresowanie aktywami warszawskimi w przedziale 30–50 mln euro, przy czym inwestorzy rozważają zarówno produkty typu core, jak i value-add. Jednocześnie obserwujemy rosnącą aktywność grupy inwestorów, w tym podmiotów reprezentujących francuski kapitał, którzy wykazują zainteresowanie mniejszymi transakcjami – zwykle w granicach 15–30 mln euro”. To pokazuje, że biura wracają do portfeli inwestorów nie przez jedną falę popytu, lecz przez kilka równoległych strategii.
Segment living pozostaje najmocniej oparty na oczekiwaniu wobec większych transakcji, które mogłyby poprawić obraz płynności rynku. Patrick Pospiech, director, Living Investments w JLL, wskazuje: „Rynek mieszkaniowy w Polsce oczekuje obecnie na finalizację kilku większych transakcji, które mogą się przyczynić do znaczącej poprawy wizerunku rynku inwestycyjnego. Ich zamknięcie będzie bardzo dobrą wiadomością zarówno dla profesjonalnych podmiotów, które skupiają się na rynkach o głębokiej płynności, jak i najemców, ponieważ może zachęcić kolejnych graczy do budowania nowego zasobu najmu w Polsce, co przełoży się na zwiększenie zarówno ilości, jak i jakości dostępnej oferty”. Zwraca też uwagę, że „w 2025 r. łączna wartość inwestycji w tym segmencie wyniosła nieco ponad 100 mln euro, natomiast w bieżącym roku spodziewamy się wyraźnego wzrostu aktywności inwestycyjnej. Fundamenty rynkowe pozostają bardzo mocne, a oferta najmu nadal jest ograniczona. Projekty PRS są wynajmowane niemal w całości, a popyt powinien nadal rosnąć”. Dla inwestorów to sygnał, że living w Polsce nadal jest bardziej na etapie wzrostu niż dojrzałej płynności – ale właśnie dlatego może stać się jednym z ciekawszych pól ruchu kapitału w kolejnych kwartałach.
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″. Partnerem merytorycznym analiz dotyczących rynku polskiego jest JLL
