Przez lata rynek nieruchomości lubił opowiadać sobie historię o cyklach. Raz dominował wzrost, później korekta, potem odbicie. Po drodze pojawiały się nowe technologie, modne hasła i kolejne obietnice, że tym razem wszystko zmieni się szybciej i głębiej niż kiedykolwiek wcześniej.
Wystąpienie Andrew Bauma z University of Oxford podczas „ULI Poland Conference 2026: Matrix of real estate” było ciekawe właśnie dlatego, że rozbijało ten wygodny porządek. Nie przez kolejną prognozę, lecz przez prostą tezę: cykli i szoków nie da się wiarygodnie przewidzieć, ale da się odróżnić trwałe siły napędowe rynku od chwilowej mody. Baum mówił wprost: „nie potrafię prognozować cyklu. Nie potrafię prognozować szoków. Nauczyłem się natomiast odróżniać trwałe megatrendy od hype’u”.
Szok jest normą, a moc nowa walutą
To ważne rozróżnienie, bo z jego wystąpienia wynika, że nieruchomości wchodzą właśnie w etap, w którym klasyczne myślenie o rynku przestaje wystarczać. Od 1989 roku – jak pokazał na slajdach – szoki wracają regularnie, średnio co dwa, trzy lata. Kryzysy finansowe, SARS, Brexit, Trump, COVID, wzrost stóp procentowych, napięcia na Bliskim Wschodzie – to już nie wyjątki od reguły, lecz część nowego krajobrazu. Szok nie jest obecnie anomalią.
Szok jest normą.
Tym bardziej nie wystarczy już śledzenie kolejnych zakrętów koniunktury. Trzeba patrzeć głębiej – na kapitał, demografię, technologię, przepływy geopolityczne i energię.
Najciekawszy fragment tej diagnozy dotyczy jednak nie samej niepewności, lecz tego, co w praktyce zaczyna decydować o wartości i wykonalności projektów. Baum wskazał kilka trwałych sił: rynki kapitałowe i stopy procentowe jako główny czynnik cen nieruchomości, globalizację i antyglobalizację jako wyjaśnienie przepływów kapitału, demografię i dostępność jako podstawę rynków najmu, a także technologię jako siłę, która będzie coraz mocniej przebudowywać branżę. Ale najmocniej wybrzmiał inny element – energia. Jego zdaniem
„moc będzie kluczowa dla zrozumienia przyszłości nieruchomości”,
bo sektor nieruchomości jest jednocześnie wielkim użytkownikiem energii i emitentem CO2. To oznacza, że coraz trudniej będzie traktować energię jako zewnętrzny koszt, który po prostu trzeba wkalkulować w projekt. Coraz częściej stanie się ona jego warunkiem brzegowym.
W tym miejscu Baum stawia tezę szczególnie istotną dla rynku inwestycyjnego: nieruchomości i infrastruktura zaczynają się do siebie wyraźnie zbliżać. Skoro budynek potrzebuje coraz większej ilości energii, a jednocześnie zmaga się z presją kosztową, środowiskową i regulacyjną, to w przyszłości nie wystarczy już, by jedynie ją konsumował. Jak mówił,
„nieruchomości muszą stać się generatorem energii”.
W praktyce oznacza to przesunięcie, które może mieć dużo większe konsekwencje niż większość modnych debat o proptechu. Projekt przestaje być wyłącznie układem powierzchni, czynszu i stopy kapitalizacji. Zaczyna być także układem dostępu do mocy, odporności energetycznej, powiązania z siecią i zdolności do wytwarzania dodatkowego strumienia przychodów. To już nie detal techniczny. To nowa warstwa ekonomiki inwestycji.
Trend czy hype?
Właśnie dlatego Baum tak mocno przestrzegał przed myleniem megatrendów z krótkotrwałym entuzjazmem. Przypominał, że rynek zdążył już zachłysnąć się blockchainem, tokenizacją, wirtualną rzeczywistością czy metaverse’em, a później szybko zderzyć się z ograniczoną użytecznością wielu z tych koncepcji. Przywołał nawet przykład wirtualnej nieruchomości kupowanej obok Snoop Dogga i zestawił ją z warszawskim Marriottem, który po kolejnych modernizacjach nadal działa jako hotel i – jak ironicznie zauważył – okazał się lepszą inwestycją niż metaverse. To nie była tylko anegdota. Raczej uwaga o trwałości fizycznych aktywów i o tym, że nieruchomości rzadko nagradzają tych, którzy biegną za każdą nową modą.
Sztuka łączenia światów
Nie znaczy to jednak, że Baum bagatelizuje technologię. Przeciwnie – uznaje, że czwarta fala technologiczna, oparta na AI i automatyzacji, naprawdę już się zaczęła, a jej wpływ na sektor będzie gwałtowny. Mówi wręcz, że
„branża nieruchomości zostanie odtworzona na nowo”.
Baum sugeruje, że AI i automatyzacja nie zmienią sensu istnienia nieruchomości, ale głęboko przebudują sposób ich projektowania, wyceny, komercjalizacji, zarządzania i powiązania z energią oraz danymi. Innymi słowy, fizyczne aktywa zostaną, ale model działania całej branży – od relacji z użytkownikiem po ekonomikę projektu – będzie wyglądał inaczej niż w poprzednich cyklach. Zastrzega jednak, że w tym sektorze nie trzeba być koniecznie pionierem. Technologia jest skalowalna i ma niskie bariery wejścia, podczas gdy nieruchomości pozostają przeciwieństwem – są trudne do skalowania i mają wysokie bariery wejścia. Dlatego najlepszy model nie polega na porzuceniu jednego świata na rzecz drugiego, lecz na ich połączeniu. Jak ujął to Baum,
warto mieć „jedną nogę w każdym z tych obozów”.
Baum nie mówi, że należy przestać patrzeć na stopy procentowe, czynsze czy rentowności. Zauważa raczej, że to już nie wystarczy. W nadchodzących latach o przewadze ma decydować nie tylko jakość lokalizacji i struktura finansowania, ale też zdolność aktywa do funkcjonowania w świecie częstszych wstrząsów, galopującej cyfryzacji i coraz bardziej napiętego bilansu energetycznego. Innymi słowy: przyszłość rynku nieruchomości będzie się rozstrzygać nie tylko na wykresach, ale również przy liczniku mocy. A to zmienia bardzo wiele.
W praktyce oznacza to, że przewaga konkurencyjna projektów będzie coraz częściej zależała zarówno od lokalizacji, jakości najemców i kosztu kapitału, jak i dostępu do energii, odporności operacyjnej oraz zdolności do współpracy z infrastrukturą. To ważna zmiana także dla Polski, gdzie o atrakcyjności aktywów coraz mocniej będą decydować nie tylko klasyczne parametry rynku, lecz również możliwość funkcjonowania w świecie częstszych szoków, droższej energii i szybszej cyfryzacji. W logice Bauma to właśnie tu zaczyna się nowy etap rynku nieruchomości.
„Property Insider” jest partnerem medialnym konferencji ULI Poland
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″
