Na polskim rynku finansowania nieruchomości private debt nie jest naturalnym konkurentem dla banków. I właśnie w tym tkwi sedno. W warunkach, w których kredyt bankowy pozostaje najtańszym i najbardziej oczywistym źródłem długu, kapitał alternatywny nie wchodzi do gry po to, by go wypchnąć.
Wchodzi tam, gdzie bank nie może, nie chce albo jeszcze nie jest gotów wejść – między etapem ryzyka a etapem pełnej bankowalności projektu. To dlatego podczas panelu „Alternative sources of financing” na konferencji PINK 2026 „Stary świat, nowe szanse” dyskusja nie sprowadzała się do prostego pytania, co jest tańsze, tylko do znacznie ważniejszego: kiedy droższy kapitał staje się narzędziem uruchomienia transakcji.
Gdzie bank nie może lub nie chce
Jakub Leszczyński, head of debt financing Poland w Accolade, mówił wprost, że dopóki projekt jest bankowalny, trudno wyobrazić sobie sięganie po alternatywę.
Banki nadal wyznaczają punkt odniesienia – kosztowy i strukturalny. Ale kiedy projekt trzeba zamknąć szybciej, potrzeba większej dźwigni, luźniejszych kowenantów albo finansowania dla etapu, którego bank jeszcze nie obejmie, wtedy private debt zaczyna mieć sens. Nie jako zamiennik systemu, ale jako instrument przejścia z jednego etapu do drugiego.
Ten mechanizm dobrze ujęła Marta Rayss, dyrektorka zarządzająca w Ipopema TFI, która rzuciła chyba najbardziej nośne zdanie panelu: „Są same zalety, tylko jest drogo”. Rayss podkreślała, że private debt daje dużą elastyczność, szybkie decyzje inwestycyjne i możliwość budowania zabezpieczeń tam, gdzie banki już nie wchodzą. Zwracała też uwagę, że takie finansowanie może być pomostem do późniejszego kredytu bankowego – przepustką, która pozwala projektowi dojrzeć do klasycznego długu. To ważne, bo właśnie w tej roli private debt wydaje się w Polsce najbardziej potrzebny.
Oczywiście ten pomost kosztuje. Przy finansowaniu złotowym mówimy zwykle o poziomach „niskich naście proc.”, a w euro o kosztach rzędu ok. 10 proc. – przy czym rozpiętość jest tu znacznie większa niż w bankach i zależy od emitenta, etapu projektu, rodzaju zabezpieczeń i waluty finansowania.
To nie jest produkt masowy ani uniwersalny. To kapitał szyty pod konkretną sytuację.
Dlatego porównywanie go jeden do jednego z kredytem bankowym bywa mylące – bo porównujemy nie dwa cenniki, lecz dwa różne profile ryzyka, czasu i oczekiwań.
Finansomix
Polski rynek nadal ma problem z czymś, co na bardziej rozwiniętych rynkach działa znacznie sprawniej – z łączeniem źródeł finansowania. Robert Sztemberg z Charles Invine zwracał uwagę, że w praktyce wiele transakcji wymaga dziś miksu banku i kapitału alternatywnego, ale teoria często przegrywa z realiami. Banki niechętnie godzą się na kompromisy z partnerem alternatywnym, a część zagranicznych dostawców private debt nadal patrzy na Polskę jak na rynek podwyższonego ryzyka, oczekując wysokiej ceny i bardzo mocnych zabezpieczeń. W efekcie struktura typu senior loan plus junior loan, która w innych jurysdykcjach jest czymś normalnym, u nas nadal częściej jest pomysłem niż standardem.
To prowadzi do jeszcze jednego ważnego wniosku. Private debt może być potrzebny, ale nie powinien zastępować zdrowej oceny ryzyka.
Piotr Goździewicz, managing director w Nextus Capital, trafnie zauważył, że jeśli coś nie jest bankowalne, powinna zapalić się „pierwsza czerwona lampka”. Jego teza była prosta: alternatywny kapitał ma sens jako uzupełnienie struktury, a nie jako narzędzie do ukrywania ryzyka, którego bank nie chce wziąć na bilans.
To ważne ostrzeżenie również dla inwestorów lokujących środki w fundusze private debt – bo ich relacja z ryzykiem nie jest taka sama jak w przypadku depozytu czy ekspozycji bankowej.
REIT-y same rynku nie zbudują
W panelu wybrzmiał ciekawie także wątek REIT-ów, które nie zostały potraktowane jak uniwersalne remedium na wszystkie słabości polskiego rynku. Przeciwnie – kilku uczestników dyskusji dość wyraźnie studziło oczekiwania wobec samej ustawy. Z panelu płynął raczej wniosek, że problemem nie jest już wyłącznie brak konkretnego wehikułu prawnego, ale szersza niedojrzałość całego ekosystemu inwestowania w nieruchomości. REIT może pomóc, może uporządkować część rynku i ułatwić napływ kapitału instytucjonalnego, ale nie zastąpi zaufania, edukacji i sprawnego systemu dystrybucji produktów inwestycyjnych.
Szymon Ostrowski z PFR TFI. Jak stwierdził, „jakby jutro by powstały REIT-y, nic by to nie zmieniło”. W jego ocenie kluczowy jest dziś nie sam brak narzędzia, lecz brak rynku, który potrafiłby to narzędzie skutecznie wykorzystać.
Ostrowski zwracał uwagę przede wszystkim na aspekt edukacyjny – bez inwestorów rozumiejących produkt, jego profil ryzyka i mechanikę działania nawet najlepsza konstrukcja prawna nie zbuduje skali. Drugim elementem jest dystrybucja, czyli zdolność sprawnego docierania z takim produktem do kapitału prywatnego. Trzecim – track record, bo polski rynek ma za sobą również doświadczenia quasi-funduszy, które nie budowały zaufania do podobnych struktur.
To spojrzenie dobrze uzupełniał przykład Czech, który wracał na konferencji PINK kilka razy. Jakub Leszczyński z Accolade wskazywał, że nasi południowi sąsiedzi stosunkowo szybko zbudowali bezpieczne środowisko regulacyjne, które pozwoliło inwestować w nieruchomości także relatywnie małymi kwotami. Dzięki temu fundusze nieruchomościowe nie pozostały tam niszowym rozwiązaniem dla wąskiej grupy profesjonalnych inwestorów, lecz stały się częścią szerszego rynku kapitałowego.
Z tej perspektywy polska dyskusja o REIT-ach wydaje się momentami zbyt wąska – skupiona na samej ustawie, a za mało na całej infrastrukturze rynku, która powinna ją poprzedzić albo przynajmniej rozwijać się równolegle.
Padła też teza, że Polska nie ma dziś fundamentalnego problemu z brakiem kapitału, lecz z jego uruchomieniem. Prywatne pieniądze są na rynku, ale wciąż nie zostały w wystarczającym stopniu skierowane do profesjonalnie zarządzanych struktur nieruchomościowych. REIT-y mogłyby być jednym z kanałów, ale nie wystarczą same w sobie. Najpierw trzeba odbudować zaufanie, stworzyć czytelne zasady, zbudować wiarygodnych zarządzających i nauczyć inwestorów, czym różni się stabilny produkt oparty na nieruchomościach od pozornie podobnych konstrukcji obciążonych zupełnie innym ryzykiem. Dopiero na takim gruncie REIT może stać się narzędziem realnej zmiany, a nie tylko niespełnionym rynkowym hasłem.
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym „Rynek inwestycyjny 2026″.
