Zrównoważony rozwój jest częścią ogłoszonej przez ING Bank Śląski strategii „W rytmie życia”. Wraz z narastającymi regulacjami oraz większą dostępnością danych działania banku są coraz bardziej ustrukturyzowane i mierzalne. W obszarze nieruchomości komercyjnych bank wyznacza ścieżki dekarbonizacji i wspiera klientów w transformacji. O współpracy i wsparciu procesów związanych z budowaniem odporności procesów finansowania opowiadają Sylwia Wochal (S.W.) i Artur Niski (A.N.), ING Bank Śląski, oraz Dominika Bryła (D.B.), JWA.
Jak przekładają Państwo ogólne założenia ESG na konkretne działania? Co dziś realnie podlega weryfikacji?
S.W.: W ING Banku Śląskim temat zrównoważonego rozwoju towarzyszy nam od 2017 r. Ogłosiliśmy wtedy pierwszą deklarację ekologiczną. Na przestrzeni dziewięciu kolejnych lat nasze działania w tym obszarze stawały się coraz bardziej ustrukturyzowane wraz ze wzrastającymi wymogami, standardami oraz na podstawie coraz bardziej dostępnych danych sektorowych i ujawnianych przez klientów.
Zgodnie z naszą strategią zarówno na poziomie Grupy, jak i ING Banku Śląskiego koncentrujemy się na sektorach najbardziej emisyjnych, w tzw. podejściu grupowym Terra. Sektor nieruchomości komercyjnych jest jednym z nich. W listopadzie 2023 r. ogłosiliśmy kierunki działania w zakresie redukcji emisji dotyczących gospodarki własnej i portfela kredytowego, koncentrując się na trzech sektorach: nieruchomościach komercyjnych, mieszkaniowych oraz wytwarzaniu energii. W odniesieniu do nieruchomości komercyjnych wyznaczyliśmy sobie ścieżkę dekarbonizacji na podstawie danych ścieżek opublikowanych przez CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). W 2024 r. ogłosiliśmy kontynuację tych działań, rozszerzając je o międzysektorowy plan transformacji.
D.B.: Doradzając ING, bardzo wyraźnie widzieliśmy, że wspomniane przez panią Sylwię kwestie mają charakter strategiczny i są wpisane w długoterminową strategię banku. Moim zdaniem warto podkreślić, że ING na bieżąco aktualizuje swoje kryteria oceny nieruchomości, dopasowując je zarówno do możliwości rynku, legislacji, jak i swojej strategii. Pozwala to na dopasowanie oczekiwań do polskiego rynku i zwrócenie uwagi na najistotniejsze elementy, takie jak efektywność energetyczna i emisyjność.
S.W.: Biorąc pod uwagę, że ponad 99 proc. naszej emisyjności stanowi portfel kredytowy, podejmujemy działania głównie w relacji z naszymi klientami. Mając na uwadze rosnące wymogi regulacyjne, przede wszystkim staramy się wspierać klientów w ich działaniach transformacyjnych. Widzimy coraz częściej, że stanowi to o przewadze konkurencyjnej zwłaszcza w łańcuchach wartości, w których kontrahent (najemca powierzchni) ma strategię zrównoważonego rozwoju. Jest to też kwestia bezpieczeństwa finansowania w dłuższym czy nawet średnim okresie. Dostrzegamy, że wszystkie banki podchodzą coraz bardziej selektywnie do nieruchomości, które są nieefektywne energetycznie i wymagają od kredytobiorcy konkretnych planów inwestycyjnych w zakresie termomodernizacji.
W praktyce fundamentalna jest edukacja. Właśnie dlatego angażujemy się w dialog z klientami na temat ich planów transformacyjnych, niezbędnych inwestycji i potencjalnego wsparcia ze strony banku. W efekcie takiego dialogu i na podstawie konkretnych działań klientów finansujemy nieruchomości komercyjne w formule zrównoważonej.
W jaki sposób bank docenia klientów o wysokiej dojrzałości ESG? Czy przekłada się to już na konkretne parametry finansowania, takie jak marża, LTV czy dostępność kapitału?
S.W.: Finansowanie zrównoważone może mieć formę finansowania powiązanego ze zrównoważonym rozwojem (SLL) bądź finansowania celowego (tzw. KUoP). W sektorze nieruchomości komercyjnych zdarzają się oba rodzaje, choć przeważa finansowanie celowe. Formuła SLL przykładowo może dotyczyć finansowania portfela nieruchomości ze zróżnicowaną efektywnością energetyczną budynków. Bank oraz kredytobiorca mogą ustalić tzw. KPI ESG. Jednym z takich KPI może być rosnący udział budynków z określoną klasą energetyczną, certyfikatem typu BREEAM, LEED na określonym poziomie. Spełnienie KPI stanowi o odpowiedniej korekcie marży – jej podniesieniu lub obniżeniu. Znacznie bardziej powszechne w sektorze nieruchomości komercyjnych jest finansowanie zrównoważone oparte na finansowanych aktywach (finansowanie celowe). Strukturyzując takie finansowanie jako zrównoważone, bank działa na podstawie regulacji (Taksonomii UE) oraz standardów rynkowych (LMA GLP). Podstawą kwalifikacji może być spełnienie technicznych kryteriów kwalifikacji taksonomii np. w zakresie istotnego wkładu w łagodzenie zmian klimatu bądź posiadanie certyfikatów BREEAM/LEED na określonym poziomie. Wdrożenie klas energetycznych w Polsce będzie kolejnym krokiem na drodze standaryzacji.
D.B.: Nasza współpraca dotyczy także tych aspektów. Nie jest tajemnicą, że konkretny poziom uzyskany przez nieruchomość w ramach tej samej certyfikacji dla różnych budynków może oznaczać coś innego. Dojrzałość operacyjna i strategiczna ING, którą obserwujemy jako konsultant, wynika m.in. stąd, że bank analizuje nie tylko ostateczny rezultat procesu certyfikacji, lecz także efektywność energetyczną za pomocą narzędzi takich jak CRREM czy świadectwo charakterystyki energetycznej. Taka analiza daje pełny obraz nieruchomości i pozwala na sformułowanie planu działania powiązanego z korzystniejszą marżą. Ze względu na różnorodność rynku w Polsce jest to skomplikowany proces pełen wyjątków i przykładów nieruchomości wymagających dokładnej analizy i niestandardowego podejścia.
S.W.: Niewątpliwie brakującym elementem w sektorze bankowym jest dziś brak możliwości mniejszej alokacji kapitału na aktywa zielone. Regulator nie daje bankom takiej możliwości poza inwestycjami w infrastrukturę (tzw. infrastructure supporting factor). Możliwość tańszego finansowania byłaby zapewne istotnym akceleratorem transformacji. Niemniej widzimy coraz więcej czynników pośrednich, które motywują klientów do podejmowania działań dążących do dekarbonizacji.
Jak z perspektywy doradcy przygotować nieruchomość i klienta do rozmowy z bankiem w kontekście ESG – jakie dane i argumenty mają dziś największe znaczenie?
D.B.: Z perspektywy doradcy kluczowa porada dla podmiotu starającego się o finansowanie to uporządkowanie danych i przełożenie ich na język ryzyka oraz wartości dla banku.
Podstawą są twarde wskaźniki: realne zużycie energii i wynikająca z niej operacyjna emisja CO₂, plan capex związany z dekarbonizacją w okresie finansowania, tak aby pokazać zgodność nieruchomości i portfela z celami klimatycznymi w przyszłości.
Ważne jest również aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej, które dostarcza informacji na temat zapotrzebowania na energię pierwotną, do którego odwołują się wymogi taksonomii i na które planowane usprawnienia będą miały wpływ. Cały czas duże znaczenie ma również certyfikacja budynków, która pokazuje pewien określony standard nieruchomości w zakresie kryteriów wykraczających poza samą energię. Wszystkie banki zwracają uwagę na ryzyko brown discount, więc istotne są argumenty dotyczące utrzymania wartości aktywa, popytu najemców i stabilności przychodów, które są obecnie ściśle powiązane z ESG. Klient powinien być przygotowany nie tylko na prezentację danych, ale też spójną narrację strategiczną.
S.W.: Podkreślam, że sektor bankowy podlega regulacjom dotyczącym ESG. Wśród regulacji warto wymienić: CSRD – które obliguje do ujawniania wpływu finansowanego przez banki portfela na środowisko oraz ryzyka z tym związanego (w efekcie tzw. DMA, czyli Double Materiality Assessment); wymogi EBA, które nakładają na banki obowiązek zarządzania ryzykiem ESG, oraz Taksonomię UE, która definiuje klasyfikację aktywów zielonych. Warto wspomnieć również o oczekiwaniach interesariuszy względem biznesu, w tym banków, dotyczących podjęcia działań prowadzących do ograniczenia negatywnych zmian klimatu. Dekarbonizacja jest kluczowym elementem działań niezbędnych w dążeniu do gospodarki niskoemisyjnej. Wszystkie te czynniki prowadzą do zmiany w podejściu sektora bankowego zarówno na poziomie strategii biznesowej – akwizycji, oferty produktowej – jak i zarządzania ryzykiem.
Gdzie najczęściej widzicie rozbieżność między tym, co inwestor uważa za „dobry poziom ESG”, a tym, co faktycznie jest istotne dla banku?
D.B.: Z naszych doświadczeń wynika, że najczęściej rozbieżność dotyczy postrzegania ESG jako zestawu miękkich działań, podczas gdy bank patrzy na twarde dane i ryzyko. Inwestorzy często podkreślają certyfikaty czy pojedyncze inicjatywy, takie jak zakup zielonej energii, a dla banku są one istotne jako niezależne potwierdzenie mierzalnych wskaźników, takich jak: zużycie energii, emisje CO₂, koszty operacyjne czy realny plan capex dla poprawy efektywności energetycznej i dekarbonizacji.
A.N.: Z naszej perspektywy rozbieżność najczęściej nie dotyczy intencji inwestorów, ale sposobu rozumienia ESG w kontekście finansowania. Inwestorzy często postrzegają „dobry poziom ESG” przez pryzmat certyfikatów lub wybranych inicjatyw, natomiast dla banku kluczowe jest to, jak nieruchomość funkcjonuje dziś i jak będzie dostosowywana w przyszłości.
Certyfikaty czy deklaracje strategii ESG są dla nas istotne, choćby w kontekście klasyfikacji transakcji jako zielonej bądź oceny ryzyka, jednak równie ważne jest przełożenie ambicji na konkretne działania, wiarygodny plan inwestycyjny (capex), który odpowiada na przyszłe wymogi regulacyjne i rynkowe.
Tutaj wartością dodaną może być współpraca z doradcą, który wspólnie z klientem pracuje na mierzalnych danych dotyczących zużycia energii i emisji i analizuje wpływ tych parametrów na koszty operacyjne i ryzyka długoterminowe.
Jak wygląda w praktyce współpraca banku i doradcy ESG przy ocenie nieruchomości?
A.N.: Z perspektywy banku współpraca z doradcą ESG jest dziś integralną częścią procesu finansowania nieruchomości komercyjnych. Nie traktujemy jej jedynie jako wymogu formalnego, ale jako realne wsparcie w ocenie ryzyk i budowaniu długoterminowej wartości nieruchomości. Rolą banku jest zapewnienie, aby cele ESG były ambitne, ale jednocześnie realistyczne i mierzalne, dopasowane do charakteru nieruchomości oraz sytuacji klienta. Sektor nieruchomości szybko się zmienia, podobnie jak regulacje i oczekiwania rynkowe. Dlatego stawiamy na dialog i elastyczność w ramach nakładanych wymogów oraz naszej strategii. Niezależny doradca pomaga klientowi zaplanować transformację w sposób uporządkowany, a bank może te działania wspierać poprzez strukturę finansowania.
D.B.: W naszym modelu współpracujemy bezpośrednio z ING oraz klientem, udzielając wsparcia w procesie aktualnej oceny nieruchomości w zakresie energii i emisji oraz strategii poprawy powiązanej z planem capex, która staje się częścią umowy kredytowej. Ponieważ sektor nieruchomości komercyjnych nieustannie się zmienia, a dodatkowo oczekujemy na aktualizację wymogów legislacyjnych, dostosowania wymagają również oczekiwania wobec klientów. Taka bieżąca współpraca pomiędzy ING, klientem i niezależnym doradcą wspiera transformację sektora, który skupia się realnie na tym, co ma wpływ na jego poprawę. ING jest w naszej ocenie w awangardzie, jeśli chodzi o finansowanie transformacji energetycznej na polskim rynku.
Na zdjęciu, od lewej: Sylwia Wochal, ING Bank Śląski, Dominika Bryła, JWA i Artur Niski, ING Bank Śląski
Materiał powstał we współpracy redakcji „Property Insidera” z JWA
