Zaledwie dwie dekady temu rynek nieruchomości dało się opisać przez kilka głównych klas aktywów. Handel, biura, hotele, magazyny, mieszkania, mixed-use – tak wyglądała podstawowa mapa, po której poruszali się inwestorzy. Dziś ta mapa jest znacznie bardziej szczegółowa.
W centrum uwagi są centra danych, infrastruktura energetyczna, akademiki, mieszkania senioralne, ochrony zdrowia, self-storage, co-living, mieszkania dostępne cenowo, life sciences, logistyka, edukacja i różne formaty aktywów operacyjnych. To nie jest wyłącznie kwestia bardziej rozbudowanych tabel w raportach. To zmiana sposobu, w jaki kapitał definiuje ryzyko, dochód i długoterminową użyteczność nieruchomości.
Raporty Urban Land Institute i PwC dobrze pokazują skalę tej zmiany. W „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2008” rynek był analizowany przez 7 głównych typów nieruchomości. Pięć z nich miało „umiarkowanie dobre” perspektywy inwestycyjne, a najwyżej oceniane były handel, mixed-use i hotele. Autorzy raportu już wtedy zwracali uwagę, że kompresja stóp kapitalizacji przestaje być głównym uzasadnieniem inwestycji, a aktywa będą musiały „pracować ciężej”, żeby dostarczać zwrot. W tle była korekta po latach taniego długu i początek nowego myślenia o ryzyku. Czy nie brzmi to zadziwiająco aktualnie?
Od alternatyw do głównego nurtu
W 2008 r. alternatywne sektory były jeszcze obszarem poszukiwania wyższych zwrotów i „następnego dużego segmentu”. Raport ULI i PwC wymieniał w tym kontekście m.in.: domy opieki, self-storage, parkingi dla przyczep kempingowych i stacje benzynowe. „Infrastruktura jest ogromnym obszarem wzrostu” – mówili wtedy rozmówcy raportu. Autorzy pisali też wprost, że granica między nieruchomościami i infrastrukturą jest rozmyta, wskazując porty, drogi, farmy wiatrowe, ale także infrastrukturę społeczną, w tym projekty zdrowotne i edukacyjne.
W „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026: Facing Reality” ta logika jest już częścią głównego nurtu. Ranking sektorów obejmuje 31 kategorii. Na pierwszym miejscu u inwestorów są centra danych, dalej nowa infrastruktura energetyczna, akademiki, apartamenty serwisowane, ochrona zdrowia, powierzchnie magazynowe innego typu, nieruchomości edukacyjne, mieszkania senioralne, co-living i mieszkania dostępne cenowo. W nocie do zestawienia autorzy dodają, że badanie objęło także wieże telekomunikacyjne, światłowody oraz studia filmowe i medialne, ale liczba odpowiedzi była zbyt mała, by uwzględnić je w rankingu. Realna fragmentacja rynku jest więc jeszcze większa niż sama tabela.
To przejście od kilku klas aktywów do kilkudziesięciu segmentów nie oznacza jedynie, że inwestorzy szukają nowych nazw dla starych produktów. Zmienia się sam mechanizm inwestowania. Klasyczna klasyfikacja sektorowa traci wystarczalność, bo o atrakcyjności aktywa coraz częściej decydują demografia, technologia, energia, odporność operacyjna, model zarządzania i charakter popytu. Inwestor nie porównuje już wyłącznie biura z magazynem albo centrum handlowym. Coraz częściej porównuje profil dochodu, ryzyko użytkownika końcowego, koszty capexu, dostęp do energii, regulacje, kompetencje operatora i możliwość wyjścia z inwestycji.
Nieruchomości muszą odzyskać miejsce w portfelach
Fragmentacja rynku nakłada się na zmianę alokacji kapitału. W „Emerging Trends in Real Estate® Global Outlook 2026” PwC i ULI piszą, że docelowe alokacje inwestorów instytucjonalnych w nieruchomości spadły w 2025 r. po raz pierwszy od 13 lat. Powodem jest rosnąca konkurencja ze strony infrastruktury i prywatnego długu. Około 60 proc. inwestorów objętych przywołanym badaniem traktuje te klasy aktywów jako bezpośrednich konkurentów nieruchomości, a wielu – szczególnie w regionach EMEA i Azji-Pacyfiku – ujmuje nieruchomości w szerszej kategorii aktywów rzeczywistych. „Nieruchomości muszą ponownie zapracować na swoje miejsce w alokacjach” – mówi cytowany w raporcie zarządzający funduszem.
To zdanie dobrze opisuje nowy punkt odniesienia dla rynku. Po latach taniego kapitału, kompresji stóp kapitalizacji i wzrostu wartości napędzanego rynkiem finansowym inwestorzy szukają aktywów, które mają trwały dochód i wyraźne uzasadnienie gospodarcze. W globalnym raporcie ULI i PwC jednym z powtarzających się wątków jest dywersyfikacja. „Po raz pierwszy od 20 lat dywersyfikacja jest bardzo ważną częścią tej historii. Kompresja stóp kapitalizacji sprawiła, że miała mniejsze znaczenie, ale teraz będzie jednym z głównych czynników zwrotu” – mówi cytowany globalny zarządzający inwestycjami.
Kapitał idzie tam, gdzie aktywa mają cechy infrastruktury
Najmocniejszym symbolem tej zmiany są centra danych. W globalnym raporcie ULI i PwC autorzy piszą, że sektor ten najlepiej pokazuje zacieranie się granic między nieruchomościami i infrastrukturą. Centrum danych jest nieruchomością, ale jego wartość zależy od dostępu do mocy, sieci, chłodzenia, wody, operatora, bezpieczeństwa i technologii. „Ryzyko pomyłki jest wysokie, ale to kluczowy megatrend. Nie można też całkowicie przegapić tej szansy, bo ona zostanie z nami” – mówi cytowany w raporcie globalny gracz rynkowy.
W europejskiej edycji raportu ten wątek jest jeszcze szerszy. ULI i PwC wskazują, że konwergencja nieruchomości, infrastruktury i OZE, a także zintegrowane podejście do aktywów operacyjnych i technologicznych, poszerzają krajobraz inwestycyjny. Wśród sektorów i aktywności krytycznych dla przyszłej konkurencyjności Europy respondenci wymieniają mieszkania dostępne cenowo i pracownicze, centra danych i infrastrukturę cyfrową, logistykę i dystrybucję, life sciences i kampusy innowacji, miejskie dzielnice mixed-use, aktywa edukacyjne, zdrowotne i obywatelskie, projekty regeneracyjne w miastach drugiego rzędu oraz dzielnice biznesowe.
To ważne także dla Polski i CEE.
W 2008 r. Europa Środkowo-Wschodnia była w raporcie ULI i PwC opisywana przez pryzmat pogoni za kompresją stóp kapitalizacji i wyższych stóp zwrotu. W 2026 r. pytanie jest inne: które rynki, miasta i aktywa mają wystarczającą skalę, płynność, jakość instytucjonalną i odporność, żeby przyciągać kapitał w świecie bardziej złożonym i mniej przewidywalnym.
W globalnym raporcie ULI i PwC czytamy, że w Polsce ok. 20 proc. transakcji nieruchomościowych w 2025 r. obejmowało inwestorów krajowych, głównie biura majątkowe zamożnych rodzin i inwestorów prywatnych, działających z instytucjonalną dyscypliną i koncentrujących się na transakcjach value-add oraz oportunistycznych w sektorze biurowym.
Większa odporność, trudniejsza porównywalność
Fragmentacja rynku może wzmacniać odporność portfeli. Pozwala inwestorom budować ekspozycję na demografię, cyfryzację, energię, zdrowie, edukację, mobilność, bezpieczeństwo i infrastrukturę społeczną. Daje też więcej sposobów na uzyskanie dochodu w środowisku, w którym tradycyjne sektory nie zawsze zapewniają wystarczający wzrost czynszów, płynność i przewidywalność wyjścia.
Cena tej zmiany jest jednak wysoka.
Im więcej segmentów, tym trudniej o proste benchmarki, jednolitą wycenę, porównywalność transakcji i płynność. Centra danych, akademiki, mieszkania senioralne, infrastruktura energetyczna, laboratoria, szpitale, self-storage i biura w centrum miasta mają inne modele dochodu, inne ryzyka operacyjne i innych nabywców końcowych. Rynek zyskuje więcej punktów wzrostu, ale traci część dawnej prostoty.
Fragmentacja rynku nie jest wyłącznie problemem klasyfikacji aktywów. To konsekwencja dojrzewania rynku, zmiany potrzeb użytkowników, presji kosztowej, konkurencji ze strony infrastruktury, rosnącej roli prywatnego kapitału i coraz większego znaczenia aktywów operacyjnych. Dla inwestorów oznacza to konieczność głębszej specjalizacji. Dla rynków takich jak Polska i CEE – szansę na przyciąganie kapitału tam, gdzie lokalna skala, fundamenty popytu i jakość projektu pozwalają wyjść poza prostą kategorię „nieruchomości” i wejść w obszar aktywów realnie wspierających gospodarkę.
Artykuł ukazał się w raporcie Property Insidera “Polskie Megaprojekty 2026”
Czytaj cały raport
fot. Pexels/carlos-reyes
