Pierwsza połowa 2026 r. potwierdziła, że rynek elastycznych powierzchni biurowych w Polsce wszedł w fazę dojrzałego wzrostu. Flex stał się pełnoprawnym elementem strategii nieruchomościowej dużych organizacji, które oczekują elastyczności, możliwości szybkiego skalowania oraz wysokiej jakości środowiska pracy.
Rosnące zainteresowanie powierzchniami flex wpisuje się w szerszy trend „flight to quality”, czyli koncentracji najemców w najlepszych budynkach i najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. Na kondycję segmentu wpływa również sytuacja całego rynku biurowego. Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej z zasobami przekraczającymi 6,4 mln mkw., jednak aktywność deweloperska utrzymuje się na historycznie niskim poziomie. W realizacji znajduje się wyraźnie mniej projektów niż jeszcze kilka lat temu, a większość nowej podaży trafi na rynek dopiero w latach 2027–2028.
Jednocześnie wskaźnik pustostanów w najlepszych lokalizacjach centralnych systematycznie spada, a popyt koncentruje się na budynkach klasy A oferujących najwyższy standard techniczny i środowiskowy. W efekcie rośnie znaczenie operatorów zapewniających gotowe do pracy, w pełni wyposażone przestrzenie premium.
Jednym z najważniejszych wydarzeń pierwszego półrocza było dla Mindspace Poland podpisanie umowy najmu blisko 4,5 tys. mkw. w Skyliner 2. To naturalna kontynuacja rozwoju naszej pierwszej lokalizacji w kompleksie, a jednocześnie potwierdzenie naszego przekonania o długoterminowym potencjale warszawskiego rynku. Otwarcie nowej przestrzeni planowane jest na początek II kwartału 2027 r. Transakcja pokazuje, że rozwój segmentu flex napędzają dziś przede wszystkim prestiżowe inwestycje oraz centralne lokalizacje, które odpowiadają oczekiwaniom zarówno międzynarodowych korporacji, jak i dynamicznie rozwijających się firm.
W drugiej połowie 2026 r. spodziewamy się utrzymania wysokiego popytu na elastyczne powierzchnie biurowe. Choć całkowity wolumen najmu na rynku może pozostać zbliżony do poziomów z ostatnich kwartałów, udział transakcji realizowanych przez operatorów flex będzie stopniowo rosnąć. Firmy coraz częściej poszukują rozwiązań pozwalających ograniczyć długoterminowe zobowiązania, zachowując jednocześnie możliwość szybkiego zwiększania lub zmniejszania zajmowanej powierzchni. Jednocześnie wysoki koszt adaptacji tradycyjnych biur sprawia, że model „plug & play” staje się atrakcyjniejszy niż kiedykolwiek wcześniej.
Druga połowa roku nie zapowiada się natomiast jako szczególnie intensywny okres, jeśli chodzi o nowe otwarcia na stołecznym rynku flex. Najwięksi gracze koncentrują się na rozwoju istniejących lokalizacji i zwiększaniu skali działalności tam, gdzie popyt jest największy.
Przy ograniczonej podaży nowych biurowców oznacza to utrzymanie wysokiego poziomu obłożenia najlepszych projektów oraz dalsze zaostrzanie się konkurencji opartej przede wszystkim na jakości produktu, doświadczeniu użytkownika i zakresie oferowanych usług.
Dla Mindspace drugie półrocze będzie okresem intensywnych przygotowań do otwarcia Skyliner 2. Równolegle koncentrujemy się na utrzymaniu wysokiego poziomu obłożenia w naszych obecnych lokalizacjach, rozwoju oferty eventowo-konferencyjnej, zabezpieczaniu przestrzeni pod dalszy rozwój oraz rozpoczęciu szeroko zakrojonej kampanii promującej nowy projekt. Wierzymy, że rok 2026 będzie okresem budowania fundamentów pod kolejną falę wzrostu rynku flex, której kulminacja przypadnie w mojej ocenie na 2027 r.
Michał Kwinta, dyrektor generalny Mindspace w Polsce oraz dyrektor ds. Globalnych Projektów Strategicznych
Komentarz ukazał się w roczniku „Na Półmetku 2026”
