Po okresie wyraźnego ograniczenia akcji kredytowej banki ponownie zwiększają zaangażowanie w finansowanie nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z danych raportu KPMG „Property Lending Barometer 2025”, zaprezentowanego podczas webinaru Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych, wynika, że 36 proc. banków działających w CEE deklaruje wzrost znaczenia finansowania nieruchomości w swojej działalności kredytowej r./r. (wobec 25 proc. w 2024 r.). 56 proc. instytucji utrzymało dotychczasowe podejście, a jedynie 8 proc. wskazało na spadek aktywności w tym segmencie.
Powrót banków nie oznacza jednak powrotu do szeroko dostępnego finansowania. Bankowe portfele pozostają silnie selektywne, co potwierdza ich jakość: 93 proc. kredytów nieruchomościowych w CEE jest w pełni obsługiwanych wobec 91 proc. rok wcześniej. Udział kredytów z drobnymi problemami (np. techniczne naruszenia kowenantów) spadł z 8 proc. do 6 proc., a ekspozycje z poważnymi problemami pozostają marginalne. 75 proc. banków oczekuje, że poziom kredytów zagrożonych pozostanie stabilny w kolejnych miesiącach.
Jednocześnie banki wyraźnie preferują finansowanie senioralne. 85 proc. respondentów nie jest skłonnych do udzielania finansowania typu mezzanine lub junior debt, choć to niewielka poprawa wobec ok. 93 proc. rok wcześniej. Rośnie natomiast gotowość do finansowania konsorcjalnego – 77 proc. banków deklaruje chęć udziału w syndykatach (wobec 69 proc. w 2024 r.).
Mieszkaniówka wraca na kredytowy tron, ale nie w Polsce
Najbardziej widoczną zmianą sektorową w CEE jest powrót mieszkaniówki na pierwsze miejsce w preferencjach banków, za nimi są magazyny, handel i biura. W Polsce sytuacja ta wygląda nieco inaczej. Magazyny pozostają ulubieńcami bankowców, ale po piętach depcze im sektor mieszkalny. Top 5 domykają handel i biura.
Według raportu KPMG struktura portfeli kredytowych pozostaje względnie zrównoważona. Średnio w CEE 48 proc. finansowania dotyczy nowych projektów, a 52 proc. – aktywów generujących dochód. W Polsce udział finansowania nowych inwestycji jest niższy: ok. 35 proc., przy 65 proc. projektów dochodowych.
Basel IV i ESG, czyli kredyt droższy, ale nie tylko przez stopy
Obniżki stóp procentowych poprawiają tło makroekonomiczne, ale nie przekładają się automatycznie na tańszy kredyt dla nieruchomości.
Z perspektywy banków coraz większe znaczenie mają bowiem regulacje ostrożnościowe, w tym Basel IV, które zmieniają sposób wyceny ryzyka i struktury finansowania.
W praktyce oznacza to wyższy koszt długu dla ekspozycji o podwyższonym profilu ryzyka oraz wyraźnie większą selektywność kredytową. Banki preferują aktywa o długoterminowo stabilnych przepływach pieniężnych, z czytelnym modelem dochodowym i przewidywalnym profilem ryzyka. Projekty o słabszej widoczności cash flow są finansowane drożej lub wymagają większego udziału kapitału własnego. Szczególnie wrażliwe pozostają nieruchomości wymagające krótkoterminowego refinansowania. W ich przypadku rośnie presja cenowa, a banki częściej sygnalizują ryzyko konieczności dokapitalizowania projektu przy odnowieniu finansowania.
Coraz większą rolę w ostrożnej wycenie zabezpieczenia odgrywają również czynniki środowiskowe. Banki uwzględniają ryzyka transformacyjne związane ze zmianami klimatycznymi, ryzyka fizyczne oraz inne ryzyka środowiskowe, które mogą wpływać na długoterminową wartość aktywa.
40 proc. banków w CEE przyznało, że w ostatnich 12 miesiącach odmówiło finansowania projektów z powodów ESG, choć 60 proc. nadal nie stosuje odmowy wyłącznie na tej podstawie.
W praktyce ESG częściej wpływa na cenę kredytu i strukturę finansowania niż na samą dostępność długu.
fot. Pexels/mahmoud-yahyaoui
Więcej o rynku finansowym i inwestycyjnym w nieruchomościach podczas dorocznej konferencji PINK
Stary świat, nowe szanse
