Po dwóch latach ostrożności, wstrzymywania decyzji i czekania na korektę wycen kapitał zaczyna ponownie przechodzić do ofensywy – wynika z „Active Capital Survey 2026” przygotowanego przez Knight Frank. Globalni inwestorzy nieruchomości planują alokację ok. 144 mld dol. w 2026 r., a 87 proc. z nich zamierza zwiększyć bezpośrednie inwestycje w nieruchomości komercyjne.
Według raportu opartego na odpowiedziach 119 instytucji zarządzających łącznie ponad 1,4 bln dol. aktywów skala deklarowanego popytu jest wyraźna: 87 proc. respondentów (wg AUM) oraz 69 proc. (wg liczby inwestorów) planuje zwiększenie bezpośrednich inwestycji w CRE, a 62 proc. spodziewa się, że w 2026 r. będzie netto kupującymi. Jednocześnie zaledwie 13 proc. ankietowanych zakłada bycie sprzedającymi netto. Taka dysproporcja między popytem a podażą sygnalizuje możliwość powrotu presji konkurencyjnej – zwłaszcza na rynkach, gdzie korekta wycen już się dokonała, a płynność pozostaje wysoka.
Zachód Europy kusi
W opracowaniu czytamy, że najbardziej atrakcyjnymi kierunkami alokacji pozostają Wielka Brytania i Niemcy, które inwestorzy ponownie postrzegają jako kluczowe rynki gateway o wysokiej przejrzystości i stabilnym popycie. W czołówce znalazły się także Francja, Hiszpania i Holandia. Do pierwszej dziesiątki wracają Australia i Japonia, wskazywane jako rynki korzystające z czynników strukturalnych i oczekiwanego luzowania polityki monetarnej. Z kolei USA, mimo dominującej roli kapitału północnoamerykańskiego w ujęciu wartości aktywów, zajmują dopiero dziesiąte miejsce pod względem liczby wskazań.
Biura wracają na piedestał
Analitycy Knight Frank podkreślają wyraźne przetasowania w sektorach.
Biura wracają na pozycję najczęściej wskazywanego sektora – 69 proc. respondentów planuje alokacje, przy czym kapitał koncentruje się na najlepiej zlokalizowanych, nowoczesnych i zgodnych z ESG aktywach, zdolnych odpowiedzieć na zmieniające się potrzeby najemców.
Logistyka i przemysł pozostają sektorem wysokiego przekonania (63 proc. wskazań), napędzanym odpornością łańcuchów dostaw i znaczeniem infrastruktury dla bezpieczeństwa gospodarek. Handel, przez dłuższy czas poza głównym nurtem, wraca na radar – ponad połowa inwestorów planuje ekspozycję, choć przede wszystkim w aktywa o stabilnym dochodzie i po korekcie cenowej.
Równolegle przyspiesza dywersyfikacja. Kapitał coraz wyraźniej kieruje się w stronę sektorów livingowych – multifamily, PBSA, SFR i senior living – oraz aktywów operacyjnych, takich jak: data centres, healthcare, life sciences i infrastruktura. Choć pojedyncze alokacje są zazwyczaj niewielkie (poniżej 10 proc. portfela), trend ten odzwierciedla długoterminowe czynniki strukturalne: demografię, urbanizację, cyfryzację i transformację energetyczną.
Comeback core’u
Pod względem strategii ryzyka kapitał w 2026 r. rozkłada się relatywnie równomiernie:
26 proc. planowanych inwestycji trafi do strategii core (ok. 37 mld dol.), 23 proc. do core plus, 19 proc. do value add, a 28 proc. do opportunistic. Core pozostaje fundamentem portfeli instytucjonalnych, ale wyższe strategie ryzyka koncentrują się na wczesnym etapie cyklu – głównie w biurach, logistyce i sektorach livingowych.
Raport wskazuje także na rosnące znaczenie partnerstw i joint venture – 68 proc. respondentów, planujących łącznie inwestycje o wartości 94 mld dol., deklaruje, że w 2026 r. będzie rozważać joint venture lub inne formy współinwestowania kapitałowego. Kluczowymi czynnikami wpływającymi na decyzje pozostają stopy procentowe, popyt najemców, rentowności obligacji, zmiany demograficzne, rozwój AI, płynność rynków oraz ryzyka geopolityczne.
Autorzy raportu podkreślają jednak, że 2026 r. nie będzie powrotem do normalności, lecz rokiem selektywnego ożywienia. Kapitał wraca na rynek, ale działa bardziej precyzyjnie – szybciej reaguje na okazje, uważniej dobiera rynki i sektory oraz chętniej korzysta z partnerstw. Dla rynków o przejrzystych wycenach i odpowiedniej skali płynności może to oznaczać wyraźne ożywienie transakcyjne.
