Jeszcze dwadzieścia lat temu rynek obiektów mieszkalnych był prosty: mieszkania na własność albo na wynajem. Dziś to już przeszłość. Sektor mieszkaniowy odpowiedzialny za zapewnienie miejsc zamieszkania stał się jednym z najszybciej różnicujących się sektorów nieruchomości. Co więcej formaty living – od prywatnych akademików i PRS po coliving oraz inwestycje senioralne – mogą stać się jednym z najważniejszych fundamentów nowego cyklu na europejskim rynku nieruchomości.
Jak wynika z raportu „ULI/PwC Emerging Trends in Real Estate Europe 2026”, aktywa operacyjne charakteryzują się najwyższą odpornością na cykl gospodarczy, a kapitał przepływa dziś w stronę sektorów, które odpowiadają na realne potrzeby populacyjne: studentów, młodych profesjonalistów oraz seniorów. W efekcie living przestaje być kategorią niszową, a staje się główną osią strategiczną dla inwestorów instytucjonalnych.
PBSA – jeden z trzech najbardziej atrakcyjnych sektorów w Europie
Prywatne akademiki (PBSA) zajmują trzecie miejsce w europejskim rankingu najlepszych perspektyw inwestycyjnych ULI/PwC, wyprzedzając m.in. logistykę, PRS czy retail. Z analizy wynika, że student housing przestał być niszą – dziś to jeden z najbardziej stabilnych i przewidywalnych segmentów w Europie. Fundamenty są jasne: mobilność studentów rośnie, miejsca w państwowych akademikach są niewystarczające, a czynsze w PBSA mają – jak podają eksperci – dużą elastyczność cenową, bo „rodzice zapłacą tyle, ile trzeba, aby zapewnić dobre warunki”.
Skala i dynamika polskiego rynku potwierdzają tezę o jego potencjale. Jak podaje CBRE, w 2025 r. powstało 12 nowych prywatnych akademików, 8 kolejnych jest w budowie, a ok. 30 w przygotowaniu – to najszybszy wzrost w historii tego segmentu w Polsce. Colliers pokazuje z kolei strukturalną lukę: w Polsce studiuje 1,28 mln osób, w tym 108,6 tys. studentów zagranicznych, a liczba miejsc w publicznych domach studenckich nie zaspokaja nawet ułamka potrzeb na kluczowych rynkach. W Warszawie na ponad 260 tys. studentów przypada jedynie 11,7 tys. miejsc w akademikach publicznych i 7,2 tys. w prywatnych.
Duzi gracze budują dziś skalę, która jeszcze kilka lat temu była na polskim rynku nieosiągalna. Według danych Colliersa trzej najwięksi inwestorzy PBSA w Polsce to: Student Depot z portfelem liczącym 4577 łóżek, Xior Student Housing z liczbą 3088 łóżek oraz 1 Asset Management z portfelem 2276 łóżek. To podmioty, które wyznaczają tempo profesjonalizacji i komercjalizacji całego segmentu.
PRS – sektor o silnym popycie, ale „do zbudowania”
Najem instytucjonalny pozostaje jednym z najczęściej dyskutowanych i budzącym emocje segmentów livingu. Jak wynika z raportu ULI/PwC, PRS zajmuje pozycję środkową w rankingach inwestycyjnych: popyt jest trwały, ale sektor obciążony jest ryzykiem regulacyjnym. Wśród europejskich inwestorów powtarza się obawa o potencjalne regulacje czynszowe, które już dziś ograniczają inwestycje m.in. w Niemczech, Irlandii czy Holandii.
W raporcie znajdziemy jednoznaczny komentarz jednego z zarządzających funduszem: „ramy polityczne przesądzą o tym, czy PRS będzie atrakcyjny dla kapitału instytucjonalnego”.
W Polsce PRS dopiero się buduje, ale jego dynamika jest wyraźna. Jak podaje CBRE, na koniec I kwartału br. w Polsce funkcjonowało 24,4 tys. mieszkań PRS, co oznacza wzrost o ok. 30 proc. r./r. przy jednoczesnym bardzo niskim udziale w zasobie – najwięcej ma Wrocław (1,21 proc.). Liderem pozostaje Resi4Rent (ok. 4,9 tys. mieszkań), następnie Vantage Rent (3,2 tys.) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (2,4 tys.). Pierwszych pięciu operatorów kontroluje już ponad połowę rynku. Wzrost napędzają czynniki strukturalne: wysoka mobilność zawodowa, napływ pracowników zagranicznych (ponad milion osób) oraz ograniczona dostępność własności – CBRE wylicza, że przeciętne gospodarstwo domowe może kupić 8–14 mkw. rocznie, co odsuwa perspektywę zakupu mieszkania o kilka lat. PRS staje się więc realną alternatywą dla młodych pracowników i osób napływowych.
Rynek pozostaje stabilny operacyjnie – obłożenie w dojrzałych budynkach wynosi powyżej 95 proc., a czynsze od dwóch lat rosną co najmniej w tempie inflacji. Jednocześnie – jak podkreśla CBRE – głównym wyzwaniem pozostaje ryzyko regulacyjne, zwłaszcza potencjalne ograniczenia czynszów, które w Europie Zachodniej hamują nowe inwestycje. Do 2027 r. podaż PRS może jednak przekroczyć 37 tys. mieszkań, a sektor stanie się uzupełnieniem rynku mieszkaniowego dużych miast.
Senior living – megatrend dla Polski
Drugim megatrendem – obok PBSA – jest sektor senior living. Polska starzeje się wyjątkowo szybko: jak podaje Savills, już dziś co piąty mieszkaniec ma 65 lat lub więcej, a w 2045 r. udział tej grupy wzrośnie do niemal 30 proc. Jednocześnie dostępność miejsc w prywatnych domach opieki jest bardzo niska – poniżej 2 proc. w grupie osób 80+, co lokuje Polskę daleko za krajami Europy Zachodniej.
Eksperci wskazują, że wzrost sektora napędzają trzy czynniki: presja demograficzna, zmieniające się oczekiwania seniorów dotyczące stylu życia oraz brak nowoczesnej infrastruktury i doświadczonych operatorów.
Jak podaje SHHA, w Polsce działa około 900 prywatnych placówek opiekuńczych, a roczny przyrost nowych łóżek pozostaje nierównomierny i niewystarczający wobec tempa starzenia się społeczeństwa. Dynamicznie rozwijają się przy tym formaty independent living i assisted living. Widać również wyraźną zmianę preferencji społecznych: według badania ARC w ciągu dekady odsetek osób deklarujących gotowość do sprawowania domowej opieki nad bliskim spadł z 52 proc. do 37 proc., co wskazuje na rosnącą akceptację profesjonalnych placówek zapewniających kompleksową opiekę i wysoką jakość życia.
Konwersje jako narzędzie rozwojowe
Jednym z narzędzi rozbudowy zasobu living są konwersje, a ich przewaga nad budową od zera polega na szybkości, kosztach i mniejszym śladzie węglowym.
Jak podaje Colliers, przekształcenie istniejącego budynku biurowego w PBSA, PRS czy obiekt senioralny trwa średnio około 11 miesięcy, podczas gdy nowa budowa zajmuje przeciętnie 24 miesiące. To skraca zamrożenie kapitału, poprawia rentowność i pozwala szybciej odpowiedzieć na realny popyt.
Jednocześnie wyburzenie dwóch biurowców generowałoby aż 3500 ton emisji CO₂, co dodatkowo uzasadnia wykorzystanie istniejącej tkanki. W latach 2020–2025 z rynku warszawskiego wycofano już około 500 tys. mkw. starszych biur, a kolejne 110 tys. mkw. ma potencjał do zmiany funkcji. Nie każdy budynek jednak nadaje się do konwersji. Eksperci Colliers zwracają uwagę, że bez głębokich ingerencji konstrukcyjnych potencjał ma jedynie około 10–15 proc. zasobu biurowego. Kluczowe są parametry techniczne: głębokość traktu, doświetlenie pomieszczeń, konstrukcja nośna i drogi ewakuacyjne. Istotna jest także logika planistyczna – możliwość zmiany funkcji w planie, dostęp do infrastruktury publicznej oraz otoczenie, które wspiera funkcję mieszkaniową. Konwersje wymagają więc zaawansowanej analizy technicznej, a często również przeprojektowania całych rdzeni budynku, co powoduje, że projekty tego typu mogą realizować tylko wyspecjalizowani operatorzy.
PBSA, PRS, coliving i senior living nie są już egzotycznymi przystawkami do rynku mieszkaniowego i zapowiadają się jako filary jego przyszłego wzrostu. Jak wynika z raportu ULI/PwC, inwestorzy będą kierować kapitał tam, gdzie istnieje odporność cykliczna i realny popyt demograficzny. Polska – z dużą populacją studentów, rosnącą mobilnością zawodową i szybkim starzeniem się społeczeństwa – znajduje się dokładnie w centrum tych megatrendów.
Artykuł ukazał się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”
