Megaprojekt, w przypadku którego trudno obronić jego odporność klimatyczną, może mieć problem nie tylko z ubezpieczeniem i kosztami utrzymania. Coraz częściej stanie się problemem także podczas rozmowy z bankiem. Dla instytucji finansujących ryzyko fizyczne aktywa – lokalizacja, ekspozycja na powódź, ekstremalne zjawiska pogodowe, przerwy operacyjne i długoterminowa utrata wartości – staje się częścią oceny zabezpieczenia, zdolności kredytowej oraz warunków finansowania.
To istotna zmiana dla zarządów, właścicieli i inwestorów. Wartość dużego przedsięwzięcia nie wynika już wyłącznie z powierzchni, funkcji, harmonogramu, kosztu budowy i potencjalnego popytu. Większe znaczenie ma to, czy aktywo utrzyma wartość w całym cyklu życia: przy wyższych kosztach energii, wymagających regulacjach, rosnących oczekiwaniach kapitału i częstszych zjawiskach ekstremalnych.
ESG jako narzędzie ochrony wartości
Publikacja „ESG dla nieruchomości komercyjnych 3.0”, przygotowana przez PINK, PRCH, RICS i ULI Poland, dobrze pokazuje przesunięcie akcentu: ESG wychodzi poza obowiązki raportowe i staje się narzędziem zarządzania ryzykiem, budowania wartości aktywów oraz kształtowania przyszłości miast. Autorzy wskazują, że ESG coraz silniej wpływa na fundamentalne decyzje biznesowe – od zarządzania ryzykami klimatycznymi w portfelach nieruchomości, przez dekarbonizację istniejących budynków, po rozwój nowych, zeroemisyjnych aktywów. Oznacza to zmianę sposobu oceny inwestycji. Certyfikat, raport i wskaźniki środowiskowe mają znaczenie, ale nie powinny przesłaniać zasadniczego pytania: czy projekt ogranicza ryzyka, które mogą obniżyć wartość aktywa, zwiększyć koszt kapitału, pogorszyć warunki ubezpieczenia albo ograniczyć zainteresowanie najemców i inwestorów przy wyjściu z inwestycji?
W dużych przedsięwzięciach ryzyko jest skumulowane. Nowa dzielnica, port, centrum logistyczne, data center, kampus technologiczny czy projekt mixed-use to system powiązań: gruntu, konstrukcji, energii, wody, transportu, infrastruktury technicznej, usług, funkcji komercyjnych i użytkowników. Słabość jednego elementu może przenieść się na całą ekonomikę projektu.
Dlatego odporność klimatyczna, efektywność energetyczna, ślad węglowy, koszty użytkowania i zdolność adaptacji powinny trafiać do modelu inwestycyjnego już na etapie decyzji o lokalizacji, strukturze finansowania i standardzie technicznym.
Bank patrzy na zabezpieczenie w długim okresie
Najbardziej konkretny wymiar tej zmiany widać w podejściu banków. W publikacji Bartosz Silczak, dyrektor Biura Ryzyka ESG w Banku Gospodarstwa Krajowego, wskazuje, że zmiany klimatu wywierają coraz większy wpływ na sektor nieruchomości, a dla banków oznaczają konieczność dogłębnej analizy i adaptacji procesów finansowania. W wycenie zabezpieczeń ryzyko klimatyczne jest uwzględniane przez analizę czynników ESG, które mogą obniżyć wartość nieruchomości w długim okresie. Jeżeli lokalizacja jest narażona na powódź, podtopienia, upały, silne wiatry albo zakłócenia dostaw energii, bank może potraktować te czynniki jako element ryzyka kredytowego. W przypadku megaprojektu stawką mogą być: koszt długu, akceptowalność zabezpieczenia, poziom wymaganych analiz, apetyt banku na ekspozycję i przyszła płynność aktywa.
BGK opisuje trzy poziomy analizy: zabezpieczenia, transakcje i cały portfel. Przy transakcjach banki analizują aktywa strategiczne klienta pod kątem ryzyka fizycznego, ponieważ jego materializacja może ograniczyć zdolność do obsługi zadłużenia.
W procesie oceny ryzyka ESG bank bada lokalizację i podatność kluczowych aktywów na ekstremalne zjawiska pogodowe, wykorzystując dane geograficzne i scenariusze klimatyczne. Wyniki tej analizy wpływają na ocenę zdolności kredytowej.
Powódź przelicza ryzyko na pieniądze
Dla rynku dużych projektów ważne mogą się okazać dane dotyczące powodzi z września 2024 r.
Według raportu Wód Polskich, przywołanego w ww. publikacji, koszty strat oszacowano na 3–10 mld zł. Według wstępnych danych wojewodów sama infrastruktura w trzech najbardziej dotkniętych województwach przyniosła straty przekraczające 4,2 mld zł, z czego Dolny Śląsk odpowiadał za co najmniej 3,8 mld zł.
To nie jest wyłącznie opis skutków jednego zdarzenia. Dla zarządów i finansujących to przykład, jak szybko ryzyko klimatyczne przechodzi z mapy zagrożeń do rachunku strat, płynności, obsługi zadłużenia i wartości zabezpieczenia. Publikacja wskazuje, że dla banków skutki finansowe powodzi oznaczają ryzyko pogorszenia kondycji kredytobiorców, a straty w infrastrukturze, przerwane łańcuchy dostaw, prace remontowe i utrata płynności mogą prowadzić do wzrostu opóźnień w spłatach oraz niewypłacalności. Porywiste wiatry, burze i grad odpowiadały za 65 proc. wszystkich strat katastroficznych w 2024 r.
W konsekwencji odporność nie może być dopisywana do projektu po decyzji inwestycyjnej. Powinna być elementem due diligence lokalizacji, koncepcji technicznej, budżetu, harmonogramu i struktury finansowania. Dotyczy to retencji, odwodnienia, zabezpieczeń przeciwpowodziowych, odporności konstrukcji, redundancji energetycznej, chłodzenia, systemów zarządzania budynkiem i planów utrzymania ciągłości działania.
Brak odporności zostanie wyceniony
Bank nie musi odmówić finansowania, aby ryzyko klimatyczne pogorszyło ekonomikę projektu. Wystarczy, że zaostrzy warunki kredytowania, ograniczy ekspozycję na daną lokalizację, podniesie wymagania dotyczące zabezpieczeń albo uwzględni wyższe wymagania kapitałowe. Według BGK banki mogą stosować limity ekspozycji na nieruchomości w strefach zagrożonych ryzykiem fizycznym, odmowę przyjęcia zabezpieczeń narażonych np. na ryzyko powodzi oraz wyższe wymagania kapitałowe. Wzrost percepcji ryzyka prowadzi do ograniczenia skłonności do finansowania takich nieruchomości.
To ma bezpośrednie znaczenie dla decyzji zarządczych. Nakłady na odporność, efektywność energetyczną i adaptowalność nie są wyłącznie kosztem podnoszącym budżet inwestycji. Są elementem ochrony wartości, ograniczenia ryzyka finansowego i utrzymania dostępu do kapitału. Projekt lepiej przygotowany na ryzyka fizyczne może być bardziej wiarygodny dla banku, łatwiejszy do ubezpieczenia i bezpieczniejszy dla najemców lub operatorów.
W nowym standardzie oceny megaprojektów skala przestaje być wystarczającym argumentem. Liczyć się będzie zdolność projektu do obrony wartości w czasie: w modelu finansowym, w wycenie zabezpieczenia, w kosztach operacyjnych, w relacjach z użytkownikami i przy potencjalnej sprzedaży. Dla zarządów oznacza to jedno: odporność klimatyczna i ESG powinny być traktowane jako część strategii inwestycyjnej, a nie jako załącznik do raportu. Megaprojekt, który nie pokaże odporności, może okazać się droższy, trudniejszy do sfinansowania i mniej płynny wtedy, gdy kapitał zacznie jeszcze dokładniej wyceniać ryzyko.
Artykuł ukazał się w raporcie Property Insidera “Polskie Megaprojekty 2026”
Czytaj cały raport
fot. Pexels/fatih-turan
