Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w rok 2026 w fazie względnej stabilizacji. Dane z największych aglomeracji wskazują, że po kilku kwartałach dużej zmienności popyt wyraźnie się normalizuje, choć jego struktura zmienia się szybciej niż w poprzednich latach. Oferta pozostaje wysoka – ponad 60 tys. mieszkań w sześciu największych aglomeracjach – a ceny w ujęciu krajowym wykazują jedynie symboliczne korekty z wyraźnym rozjazdem pomiędzy Warszawą a rynkami regionalnymi. Jednocześnie rośnie presja regulacyjna: od początku 2026 r. wszystkie nowe projekty będą musiały uwzględniać doraźne miejsca schronienia.
Warszawa i regiony – dwa różne cykle
Warszawa ponownie odrywa się od reszty kraju. W październiku stolica była jedynym dużym miastem, w którym ceny za 1 mkw. wzrosły – o 1,9 proc. – podczas gdy w Krakowie, Trójmieście czy na Śląsku dominowały korekty od –1,2 proc. do –1,3 proc. Średnia cena mkw. w Warszawie osiągnęła 17,4 tys. zł i pozostaje najwyższa w kraju. Niewiele niższe wartości obserwujemy w Trójmieście (17,3 tys. zł) i Krakowie (16,5 tys. zł) – wynika z danych Otodom Analytics.
Regiony są bardziej rozproszone pod względem dynamiki. W Łodzi – jak podaje RynekPierwotny.pl – średnia cena ofertowa spadła w III kwartale w efekcie większego udziału tańszych lokali oraz widocznych korekt po wprowadzeniu jawności cen. Poznań, Wrocław i Szczecin pozostają względnie stabilne, choć z wyraźnym rozwarstwieniem segmentów.
Segment popularny – wysoka oferta i stabilność cen
Segment popularny stanowi podstawę polskiego rynku mieszkaniowego i jest najbardziej wrażliwy na zmiany makroekonomiczne, takie jak dostępność kredytów, tempo wzrostu płac czy polityka RPP. Po okresie dynamicznych wzrostów i późniejszej ostrożności rynek wszedł w fazę dojrzałej stabilizacji. Jak wynika z danych Tabelaofert.pl, w Polsce jest obecnie na sprzedaż ponad 32 tys. mieszkań w cenie do 13 tys. zł/mkw. To jeden z najwyższych poziomów podaży w ostatnich latach, co ogranicza presję cenową i pozwala nabywcom wybierać między lokalizacjami, metrażami i układami.
Wśród kupujących rośnie rola kredytu. Z raportu Metrohouse i Credipass wynika, że wolumeny hipotek należą dziś do najwyższych w dekadzie, choć sporą część stanowią refinansowania. Popyt inwestycyjny pozostaje ograniczony – rośnie też konkurencja najmu, a rentowności są niskie. Po stronie podaży kluczowe znaczenie mają rosnące koszty. Jak podkreślają deweloperzy, droższe grunty, materiałochłonność projektów oraz nowe wymogi techniczne sprawiają, że oferta będzie stopniowo maleć, a nowe inwestycje będą startować z wyższymi cenami wyjściowymi.
Segment średni i premium – dominujący w strukturze
Segment średni (wraz z premium) stanowi obecnie największą część oferty deweloperskiej. Jak podaje CBRE, w Warszawie ponad 40 proc. mieszkań mieści się w cenach 15–20 tys. zł/mkw., w Krakowie udział ten przekracza 50 proc., a w Poznaniu i we Wrocławiu dominują przedziały 12–15 tys. zł/mkw. Łódź koncentruje się w okolicach 10–12 tys. zł/mkw.
Wyjątkiem pozostaje Trójmiasto, gdzie – jak wynika z analiz CBRE – 25 proc. rynku stanowią lokale z ceną 15–20 tys. zł/mkw., a aż 28 proc. – powyżej 20 tys. zł/mkw. Eksperci podkreślają, że to obecnie najgłębszy rynek segmentów wysokich poza Warszawą. Segment średni i premium najbardziej odczuł wejście w życie jawności cen. Z danych RynekPierwotny.pl wynika, że szczególnie w Warszawie i we Wrocławiu ujawnienie drogich, rzadko publikowanych ofert – m.in. o dużych metrażach – podniosło średnie statystyki cenowe. Wzrosty te mają więc charakter strukturalny.
Po stronie popytu rośnie świadomość nabywców – klienci segmentu premium oczekują dziś kompleksowej wartości: jakości architektury, technologii, ekologii, elastycznych funkcji, usług oraz otoczenia zgodnego z ideą miasta 15-minutowego. To wymusza rozwój projektów mixed-use oraz lepiej zaplanowanych fragmentów miasta. CBRE zwraca uwagę, że na segment średni i premium coraz silniej oddziałują regulacje: zmiany w planowaniu przestrzennym, wymogi energetyczne i ustawa schronowa. Choć nie wpłyną one natychmiast na liczbę oferowanych mieszkań, mogą utrudnić rozpoczynanie nowych projektów w 2026 r.
Segment luksusowy – jeden z najdynamiczniejszych fragmentów rynku
Rynek luksusowy pozostaje bardzo dynamiczny. Jak podaje CBRE, ceny w najlepszych lokalizacjach Warszawy przekraczają 35–50 tys. zł/mkw., a w apartamentach na najwyższych piętrach – nawet 80 tys. zł/mkw. Popyt poza obywatelami Polski w dużej mierze generują klienci zagraniczni. Z danych MSWiA cytowanych przez CBRE wynika, że w 2024 r. złożono 2310 wniosków o zakup nieruchomości przez cudzoziemców – o 40 proc. więcej r./r. Aż 70 proc. stanowili obywatele Ukrainy, rośnie jednak znaczenie nabywców z Niemiec, Francji, Wielkiej Brytanii, krajów nordyckich i ZEA.
Eksperci podkreślają też, że luksus jest redefiniowany: unikatowe projekty, autorski design, rzemiosło, sztuka, wysoki poziom bezpieczeństwa i rozbudowane strefy usług (wellness, concierge, prywatne lobby) stają się standardem. Całkowite ceny mieszkań w topowych projektach wynoszą 3–10 mln zł, a nawet więcej w zależności od lokalizacji i metrażu.
Living naciera
Rynek living staje się jednym z najważniejszych wektorów zmiany w europejskim i polskim sektorze nieruchomości. Wynika to zarówno z presji demograficznej, jak i strukturalnych trendów inwestycyjnych. Jak czytamy w raporcie „Emerging Trends in Real Estate Europe 2026”, sektor living – obejmujący akademiki, PRS, najem instytucjonalny, coliving oraz usługi okołomieszkaniowe – należy do kluczowych obszarów, do których w najbliższych latach będzie kierowany kapitał. ULI i PwC podkreślają, że inwestorzy szukają dziś aktywów operacyjnych, stabilnych i odpornych na cykle, a formaty living wpisują się w tę logikę wyraźnie mocniej niż tradycyjne aktywa biurowe czy retailowe.
W stronę 2026 roku
Kończąc 2025 i wchodząc w rok 2026, rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie dojrzałej stabilizacji. Segment popularny korzysta z wysokiej podaży i poprawy warunków finansowania, segment średni i premium – z rosnącej świadomości zakupowej konsumentów, a segment luksusowy – z dość silnego popytu, również zagranicznego. O kierunku zmian zdecydują w najbliższych kwartałach trzy czynniki: warunki kredytowe, efektywność wdrażania regulacji oraz dostępność projektów alternatywnych, w tym PBSA i konwersji. Rynek nie wejdzie w fazę gwałtownego przyspieszenia, ale wiele wskazuje na utrzymanie umiarkowanego wzrostu sprzedaży i powolne kurczenie się oferty.
A co o rynku sądzą eksperci? Zapraszamy do sondy na ten temat
Rynek zaczyna się normalizować
Waldemar Wasiluk, wiceprezes zarządu Victoria Dom SA
Nadwyżka podaży, która była widoczna w poprzednich kwartałach, systematycznie maleje. Zbliżamy się do równowagi między tym, co jest oferowane, a tym, co rzeczywiście znajduje nabywców. W kolejnych kwartałach można spodziewać się wzrostu cen – z jednej strony ze względu na inflację i wysokie koszty budowy, z drugiej – droższe grunty, które są obecnie przeznaczane pod nowe inwestycje. Od 2026 r. wchodzą też w życie nowe warunki techniczne, m.in. obowiązek tworzenia doraźnych miejsc schronienia w budynkach. To kolejne elementy, które zwiększą koszty inwestycji, a więc i finalne ceny mieszkań.
Planujemy dalszą ekspansję
Béranger Dumont, general manager, BPI Real Estate Poland
Działamy zgodnie z naszą filozofią „Urban Shapers for Good”. Oznacza to, że chcemy kształtować lepiej zaprojektowane miasta, które będą podnosić komfort codziennego życia, również poprzez realizację bardziej zrównoważonych projektów. Przebudowa, mimo że to bardziej skomplikowana realizacja projektów, jest znacznie bardziej ekologiczna od wyburzeń. Moniuszki Tower to niezwykle atrakcyjna lokalizacja. Obecnie nasze plany dotyczące przekształcenia tego budynku biurowego w obiekt mieszkalny nie są precyzyjnie określone w czasie. Realizację tej inwestycji planujemy w perspektywie kilku najbliższych lat. Planujemy dalszą ekspansję na kluczowych rynkach: Warszawa, Poznań, Gdańsk. Mamy już kilka projektów w przygotowaniu – również w segmencie premium.
Z czasem oferta będzie się kurczyć
Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal
W najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowy będzie się cechować dużym wolumenem oferty, a w efekcie sytuacja na nim pozostanie stabilna. Z czasem jednak oferta będzie się kurczyć, gdyż deweloperzy znacznie zmniejszają dynamikę nowej produkcji. Popyt stymulować będą kluczowe czynniki z otoczenia makroekonomicznego, takie jak ogólnie dobra sytuacja w polskiej gospodarce i poziom wynagrodzeń, niska inflacja, a w związku z tym coraz atrakcyjniejsze warunki finansowania zakupu po obniżkach stóp. Ten cykl prawdopodobnie się nie skończył, więc spodziewamy się jeszcze polepszenia tego parametru. Również popyt, odkładany z powodu wysokich stóp lub w oczekiwaniu na program wsparcia nabywców, wpłynie pozytywnie na kontraktację. Jej zwiększenia spodziewamy się w 2026 r. W naszym przypadku będzie to skorelowane z zakończeniem wielu budów i dużą dostępnością mieszkań gotowych, chętniej kupowanych teraz przez klientów. Nowo wprowadzane na rynek projekty będą oferowane po zbliżonych lub coraz wyższych cenach, na co wpływ mają koszty ich wytworzenia, długie procedowanie pozwoleń, wysokie ceny gruntów, a także regulacje i nowe wymogi techniczno-ekologiczne, które oddziałują na działalność deweloperów.
Rośnie złożoność regulacyjna
Jarosław Bator, prezes Zarządu NDI Development
W 2026 r. deweloperzy mogą się spodziewać utrzymania wysokiego popytu na mieszkania w dużych aglomeracjach, napędzanego przez rosnącą liczbę jednoosobowych gospodarstw domowych, migrację do miast oraz poprawę dostępności kredytów hipotecznych przy niższych stopach procentowych. Jednocześnie rośnie świadomość klientów segmentu premium, którzy poszukują kompleksowej wartości – od technologii i ekologii po funkcjonalność oraz koncepcję miasta 15-minutowego. Bardzo ważna będzie też umiejętność dostosowania się do rosnącej złożoności regulacyjnej oraz wykorzystanie projektów typu mixed-use i zrównoważonych rozwiązań, które tworzą całe fragmenty miast z myślą o przyszłych pokoleniach.
Wymagające otoczenie operacyjne
Danilo Djurović, prezes Monting Development
Po okresie dużej zmienności rynek mieszkaniowy się stabilizuje. Obniżki stóp procentowych poprawiły dostępność finansowania i jednocześnie zmniejszyły atrakcyjność lokowania kapitału w produktach depozytowych, co może wzmocnić popyt inwestycyjny. Widać to już w danych z ostatnich miesięcy – aktywność kupujących wyraźnie rośnie. Najbliższy rok upłynie pod presją kalendarza regulacyjnego. Deweloperzy intensyfikują składanie wniosków o pozwolenia, by zdążyć przed wejściem w życie obowiązku tworzenia miejsc doraźnego schronienia w nowych budynkach. Ten wymóg podniesie koszty projektów, choć jego pełny wpływ uwidoczni się dopiero po 2026 r. To wszystko tworzy wymagające otoczenie operacyjne, ale jednocześnie sprzyja projektom o wysokiej jakości i jasno zdefiniowanym standardzie. Dla Monting Development będzie to czas dużej operacyjnej intensywności. W Warszawie finalizujemy przygotowania do rozpoczęcia dwóch kluczowych projektów – luksusowej Chłodnej 35 i Cynamonowej z segmentu premium, a w Gdańsku zbliżamy się do oddania ostatniego etapu Oxygen Parku.
Stopy procentowe są kluczowym czynnikiem
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Kluczowym czynnikiem napędzającym popyt – zarówno kredytowy, jak i inwestycyjny – pozostaną obniżone stopy procentowe. Ważną rolę odgrywają również nastroje konsumenckie. Część klientów wstrzymuje decyzje zakupowe w oczekiwaniu na spadek cen, czemu sprzyjały ostatnie promocje deweloperów. Ewentualne odwrócenie tego trendu i wzrost cen – m.in. z uwagi na rosnące koszty wykonawstwa związane z wejściem w życie tzw. ustawy schronowej od stycznia 2026 r. – może jednak przyspieszyć decyzje tej grupy nabywców.
Złote czasy mamy za sobą
Marcin Trybus, członek zarządu King Cross
Rynek wchodzi w 2026 r. w stabilniejszej formie, ale „złote czasy” już minęły – dziś kluczowa jest sprawność operacyjna i odporność na regulacje. Największą barierą pozostają procedury, zwłaszcza uzgodnienia z gestorami, a deregulacja nie poprawia realnie sytuacji. Problematyczne są też interpretacje MRP, które zwiększają koszty i niepewność. Przed branżą konsolidacja, a średni gracze mogą mieć trudniej. Rynek jednak wciąż ma nisze – czego przykładem jest Uniejów – a atrakcyjną alternatywą staje się hotelarstwo.
Jawność sprzyja zakupom
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom
Wiele wskazuje na to, że konieczność ujawniania nie tylko cen poszczególnych mieszkań, lecz także historii zmian, jakim te ceny podlegały, przyczyniła się do wzrostu zainteresowania zakupem lokali od firm deweloperskich. Kupujący coraz częściej rozważają ofertę firm deweloperskich nie z powodu większego zaufania czy przekonania o wyższej jakości ich inwestycji, lecz dlatego, że bezpieczeństwo takiego zakupu znacząco wzrosło w ostatnich latach. Nowe regulacje i większa przejrzystość rynku sprawiły, że takie decyzje zakupowe podejmowane są dziś z większym poczuciem kontroli i mniejszym ryzykiem.
Refinansują hipoteki
Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i PR, Metrohouse
W najbliższych miesiącach nie spodziewałbym się większych zmian w kształtowaniu się popytu i podaży na rynku wtórnym. Już teraz widać stabilizację cenową, która lokalnie przechodzi w korekty średnich stawek w transakcjach. Mimo tegorocznych obniżek stóp procentowych popyt na mieszkania wzrasta powoli, choć wolumeny nowych kredytów hipotecznych wydają się temu zaprzeczać, sprawiając wrażenie, że ruch transakcyjny jest o wiele większy. Jest to zasługa znaczącego udziału operacji refinansowania istniejących już kredytów. Obecnie przeważają zakupy lokali na własne potrzeby mieszkaniowe i ta sytuacja zbyt szybko się nie zmieni. Zakupy inwestycyjne będzie ograniczać coraz większa konkurencyjność, a co za tym idzie mało satysfakcjonujące rentowności takich zakupów, wzrost kosztów zarówno utrzymania lokali, jak i dostosowania ich do potrzeb najemców. Duże znaczenie będą mieć kwestie psychologiczne związane przede wszystkim z bliskością działań wojennych, ale też sytuacja na rynku pracy, która już teraz staje się czynnikiem blokującym decyzyjność potencjalnych nabywców.
Ważne stopy
Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE
W najbliższych miesiącach największy wpływ na popyt mieszkaniowy będą miały warunki finansowania, a więc przede wszystkim wysokość stóp procentowych. Ważne będzie również otoczenie gospodarcze. Według badań koniunktury GUS rośnie skłonność do dokonywania ważnych zakupów. Dodatnio na popyt wpływa wzrost wynagrodzeń wyższy od inflacji, a ujemny efekt ma niepewność zatrudnienia związana z informacjami o spadającym zatrudnieniu czy zwolnieniach grupowych. Pozytywnie na popyt oddziałuje duży wybór mieszkań, a także jawność cen, która dla części nabywców zwiększa poczucie transparentności i bezpieczeństwa rynku. Po stronie podaży istotny wpływ mają regulacje prawne, zwłaszcza wymóg planów ogólnych gmin w połowie 2026 r. oraz obowiązywanie przepisów tak zwanej ustawy schronowej od początku 2026 r.
Nie spodziewamy się gwałtownego wzrostu liczby nowych inwestycji
Aleksandra Gawrońska, director, head of Residential Research, JLL
W perspektywie najbliższych 6 miesięcy, a zwłaszcza w IV kwartale br., nie spodziewamy się gwałtownego wzrostu liczby nowych inwestycji. Deweloperzy, z uwagi na wysoką obecną ofertę, powinni się koncentrować na sprzedaży mieszkań z już rozpoczętych projektów. Dodatkowym czynnikiem wpływającym w kolejnych miesiącach na podaż będzie nadchodząca zmiana w przepisach. Spodziewamy się zwiększonego napływu wniosków o pozwolenie na budowę przed końcem 2025 r., ponieważ od stycznia 2026 r. projekty będą musiały uwzględniać realizację miejsca doraźnego schronienia, co wpłynie na koszty inwestycji. Jednak same budowy na podstawie tych pozwoleń ruszą najprawdopodobniej w późniejszym terminie, w szczególności na tych rynkach, gdzie bieżący zapas pozwoleń jest dość duży.
Rośnie zamiłowanie do komfortowego życia
Anna Awłasewicz, lead in Residential Partnerships w CBRE
Rok 2025 był spokojny pod względem transakcji, z nadzieją patrzymy na kolejny rok. Sprzyjają niższe stopy procentowe, bogatsze społeczeństwo oraz rosnące zamiłowanie Polaków i obcokrajowców do komfortowego życia. Topowa lokalizacja, unikalny design, a przede wszystkim dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców to podstawa. Kupujący chcą mieć już nie tylko miejsce w garażu i siłownię, ale też strefę wellness, salę konferencyjną, miejsce coworkingowe, patio i klubik dziecięcy. Wszystko w pięknej stylistyce i z użyciem naturalnych materiałów.
Kluczowa jest reforma planowania
Emil Domeracki, partner, board member Land Development Advisory w Walter Herz
W długim horyzoncie reforma planowania przestrzennego może stać się największym katalizatorem poprawy płynności rynku. Dzięki jej efektywnemu wdrożeniu jest szansa na uproszczenie procesów inwestycyjnych oraz skuteczniejsze wykorzystanie terenów poprzemysłowych i gruntów z potencjałem do zmiany przeznaczenia, a tym samym zwiększenie dostępności ziemi pod zabudowę mieszkaniową. Jeśli jednak wdrożenie przepisów będzie opóźnione lub zbyt zachowawcze, bariera regulacyjna pozostanie jednym z głównych hamulców rozwoju sektora.
Potrzeba specustawy „konwersyjnej”
Aleksander Grabecki, adwokat, counsel w praktyce Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS
Na poziomie UE konwersje wpisują się w gospodarkę cyrkularną i mogą ograniczyć emisję tzw. wbudowanego węgla nawet o 40 proc. względem nowej budowy. W polskich realiach takie projekty podlegają jednak ogólnemu reżimowi administracyjnemu. Coraz częściej wskazuje się na potrzebę wprowadzenia specustawy „konwersyjnej” oraz odrębnych standardów technicznych dla adaptowanych obiektów. Bez takich reform wiele atrakcyjnych nieruchomości pozostanie w stanie zawieszenia – między nieopłacalnym obiektem komercyjnym a niedostępnym mieszkaniem.
Ponad 100 tys. mkw. do konwersji
Michał Rokosz, dyrektor, doradca w zakresie repozycjonowania nieruchomości, Colliers
Według ekspertów Colliersa z warszawskiego rynku biurowego może zostać wycofanych jeszcze ok. 110 tys. mkw., jednak trudno jest oszacować, jakie plany wobec nich mogliby mieć właściciele. Oszacowanie, czy dany budynek ma potencjał do konwersji oraz czy transformacja funkcji będzie rentowna, umożliwia dopiero wnikliwa analiza m.in. planu zagospodarowania, lokalizacji, układu funkcjonalnego budynku mającego wpływ na możliwość aranżacji funkcjonalnych i dobrze nasłonecznionych lokali.
Artykuł i sonda ukazały się w dodatku tematycznym Property Insidera „Mieszkaniówka i Living 2025”
fot. Pexels/oleksandr-plakhota
