Początek 2026 r. przyniósł zróżnicowanie największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Jak wskazuje JLL, w Warszawie i Trójmieście teoretyczna wyprzedaż oferty zajęłaby ok. 5 kwartałów, co oznacza relatywną równowagę popytu i podaży. Na drugim biegunie znajdują się Katowice – z rekordową ofertą i dużym zapasem niewykorzystanych pozwoleń. Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Łodzi i Poznaniu.
W 2025 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o ok. 9 tys. mieszkań więcej, niż wyniosła sprzedaż. To mniej niż w 2024 r., gdy nadwyżka sięgała 18 tys. lokali, ale wciąż oznacza presję po stronie podaży. Sprzedaż na siedmiu głównych rynkach wyniosła blisko 43 tys. mieszkań, o 4 proc. więcej r./r., przy czym wyraźne ożywienie przyszło w II połowie roku po kolejnych obniżkach stóp procentowych. Na uwagę zasługuje rosnąca liczba lokali gotowych. W IV kw. ub.r. w ofercie było ok. 14 tys. (ok. 20 proc. oferty) takich mieszkań – to jeden z najwyższych wyników od kilkunastu lat.
Coraz częściej to rynki regionalne, a nie Warszawa, kumulują gotową podaż, co może się przekładać na większą elastyczność cenową i wyższe rabaty. Wejście w życie jawności cen we wrześniu ub.r. uruchomiło falę repricingu. Średnio obniżki w III kw. sięgały 1–3 proc., a w pojedynczych przypadkach nawet 5–25 proc. Jak pokazała najnowsza analiza Big Data RynekPierwotny.pl, proces ten trwał także w IV kw., choć miał inny charakter w zależności od rynku. W analizie brano pod uwagę zmiany cen indywidualnych mieszkań (tzw. „like for like”), które odzwierciedlają faktyczne decyzje o zmianach cenników. We Wrocławiu ceny porównywalnych ofert spadły o 0,8 proc. kw./kw., w Warszawie o 0,4 proc., w Poznaniu i Katowicach o 0,6 proc. Jednocześnie w Łodzi zanotowano wzrost cen, a w Krakowie i Gdańsku – stabilizację po wcześniejszych korektach. – W kilku miastach deweloperzy już w III kwartale dokonali tak dużych przecen, że IV kwartał poświęcili na zbieranie ich żniw. Nie należy zapominać o tym, że najlepsze oferty mieszkań odnotowują podwyżki cen, a cały proces jest bardzo dynamiczny – uzupełnia Jan Dziekoński, head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.
fot. Pexels/yury-kim
