Patrzę na mijający rok jako ostatni etap spowolnienia poprzedzający ożywienie, kończący czas testowania modeli biznesowych w branży. Wyższe koszty finansowania przy ograniczonej płynności, presja regulacyjna i technologiczna oraz zmieniające się potrzeby najemców zweryfikowały strategie oparte na tanim kapitale lub niskiej dywersyfikacji.
Na globalnych rynkach inwestycyjnych wyraźnie zmieniają się preferencje kapitału. Popularność strategii wielosektorowych i funduszy typu „blind pool” słabnie, ustępując miejsca strategiom tematycznym opartym na megatrendach oraz większej przejrzystości i kontroli po stronie inwestorów. Rośnie znaczenie struktur projektowych i wehikułów poza-funduszowych, a zintegrowane pionowo platformy operacyjne stały się preferowanym sposobem dostępu do nieruchomości w Europie, pozwalając na lepszy nadzór i zbieżność interesów inwestora z operatorem.
Zakulisowa rotacja kapitału
Rok 2025 przyniósł utrwalenie konkurencji między inwestycjami bezpośrednimi a private credit. Dla funduszy majątkowych i emerytalnych private credit stał się źródłem stabilnych przepływów, oferującym bufor bezpieczeństwa dzięki skorygowanym wycenom, uprzywilejowanej pozycji długu i zabezpieczeniu na realnym aktywie. Zwroty co najmniej na poziomie equity, osiągane przy niższym zaangażowaniu operacyjnym, wzmacniają atrakcyjność tego rozwiązania.
Jednocześnie 2025 to rok fenomenu GP-led secondaries (sprzedaż udziałów w istniejącym funduszu do nowego wehikułu tego samego sponsora). Pokazuje to, że sponsorzy aktywnie szukają opcji wyjścia dla inwestorów, wydłużając czas posiadania aktywów i unikając klasycznej sprzedaży z dyskontem. W paneuropejskich funduszach z ekspozycją na CEE może to wspierać strategię „trzymaj” i ograniczać podaż najlepszych aktywów. Ta zakulisowa rotacja kapitału dzieje się poza oficjalnymi statystykami transakcyjnymi.
Dla CEE oznacza to dalszą konkurencję o kapitał. Gospodarki regionu wciąż rosną szybciej niż strefa euro, ale ta przewaga nie niweluje premii za ryzyko geopolityczne. W Polsce, spadek inflacji, poprawa sprzedaży detalicznej, zróżnicowana struktura gospodarki i odbudowa produkcji wspierają aktywność przedsiębiorstw jako fundament popytu na nieruchomości. Jednak inwestorzy zestawiają dziś relację ryzyka do zwrotu nie tylko z Europą Zachodnią, lecz również z private credit i infrastrukturą, gdzie przeniosła się część kapitału niskiego ryzyka. W takim otoczeniu polski wolumen transakcji przekraczający 4 mld euro w 2025 r. uznałbym za zadowalający. Pomijając drobne ruchy w dół dla najlepszych aktywów, nie liczę też na szybką kompresję stóp kapitalizacji – poza niedostatkiem kapitału core nie uzasadniają jej koszt długu i geopolityka.
Struktura inwestorów może stać się bardziej zróżnicowana
Średnia wartość transakcji powinna rosnąć wraz z powrotem transakcji portfelowych, podczas gdy segment do 30 mln euro pozostanie domeną inwestorów lokalnych. Natomiast struktura inwestorów może stać się bardziej zróżnicowana.
Zwłaszcza family offices mogą być, obok elastycznych inwestorów lokalnych, jedną z bardziej aktywnych grup w 2026 r. Jednak o sile popytu będą decydować wyspecjalizowani operatorzy z doświadczeniem sektorowym i zdolnością skalowania.
To pod ich odporne cyklicznie strategie będą powstawały produkty inwestycyjne obejmujące przede wszystkim living, convenience retail, logistykę związaną z zabezpieczaniem łańcuchów dostaw oraz projekty magazynowe szyte na miarę w modelu BTS/BTO na długoterminowych najmach. W tej kategorii mieszczą się również obiekty produkcyjne, w których prym wiodą Czechy i Rumunia dzięki ponad 30 proc. udziałowi w popycie. Z ciekawością obserwuję też aspirację Węgier do roli regionalnego hubu dla centrów danych wspieranego rządowymi zachętami podatkowymi. W Polsce, na fali trendów globalnych, nie osłabnie zainteresowanie magazynami, sektorem mieszkań oraz convenience retail, chociaż największej dynamiki wzrostu szukałbym w sektorze hotelowym, wspieranym bardzo dobrymi wynikami operacyjnymi.
Jednocześnie rynki CEE będą odczuwać narastającą polaryzację między aktywami wysokiej jakości a tymi, które wymagają kosztownej modernizacji.
Nadchodząca implementacja SFDR 2.0 i EPBD oddzieli aktywa przyszłościowe od nieruchomości, które mogą stracić swoją dotychczasową funkcję z powodu nieopłacalnych nakładów modernizacyjnych. Przyspieszy to proces modernizacji i konwersji, szczególnie w starszych biurach, centrach handlowych i magazynach, gdzie widziałbym najwięcej okazji inwestycyjnych.
Piotr Trzciński, niezależny ekspert rynku nieruchomości komercyjnych
Komentarz ukazał się w roczniku Property Insidera „Trendy 2026″
